（2017）苏11民终925号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-05-27
案件名称
镇江市竹林山庄业主委员会与镇江市京口区健康路街道东桃社区居委会、镇江市京口区健康路街道办事处合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江市竹林山庄业主委员会,镇江市京口区健康路街道东桃社区居委会,镇江市京口区健康路街道办事处
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏11民终925号上诉人（原审原告）：镇江市竹林山庄业主委员会，住所地镇江市京口区老山路与焦山路西北侧小米山路99号。法律文书送达地址：丹徒区九华山南路（原长山路）瑞丹花苑西门172号江苏丹正律师事务所任浩收。负责人：南菁，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江市京口区健康路街道东桃社区居委会，住所地镇江市京口区健康路街道东桃社区。法律文书送达地址：本市正东路27号侨鑫大厦6楼江��朱方律师事务所张玺鹃收。法定代表人：邵国燕，该社区主任。委托诉讼代理人：张玺鹃，江苏朱方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江市京口区健康路街道办事处，住所地镇江市京口区健康路25-6号。法定代表人：严波，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：张玺鹃，江苏朱方律师事务所律师。上诉人镇江市竹林山庄业主委员会（以下简称竹林山庄业委会）因与被上诉人镇江市京口区健康路街道东桃社区居委会（以下简称东桃社区）、镇江市京口区健康路街道办事处（以下简称健康路街办）合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初4396号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。竹林山庄业委会的上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。事实与理由：一、竹林山庄业委会委员11人，一致同意提起本案诉讼，小区有近200户（小区共900多户）业主签名要求诉讼。东桃社区补偿上诉人26.8万元拆迁款，由健康路街办占有，拿回拆迁款，业主都会同意。起诉拿回拆迁款，不属于需要全体业主共同决定事宜。二、一审法院认定业主委员会5年任期，竹林山庄业委会本届期限届满，没有法律法规强制性规定。按照一审法院认定，本届业委会成立于2010年11月10日，应在2015年11月终止，但全体业主没有此要求，被上诉人也没有此要求，至2016年7月6日，达成拆迁补偿协议，被上诉人均认可本届业委会。如一审法院认定，拆迁补偿协议会被否定，引起新的矛盾。业委会是否换届，不影响拆迁款支付，拆迁款支付后的事宜，不在本案理渉范围。三、因为26.8万元拆迁款，被上诉人介入，会同部分原来拖欠物业费业主，在上诉人起诉后，要求换届，不影响上诉人行使诉权。东桃社区、健康路街办辩称，上诉人的负责人南菁起诉时任期已到期，涉及到的拆迁款被京口区法院冻结了。目前竹林山庄新的业主委员会通过选举，在住建局进行审批，要等新的业主委员会公布后会申请京口法院撤诉，将拆迁款打到新的业主委员会的对公账户上，而不是像上诉人要求，打入南菁个人账户。请求维持一审裁定。竹林山庄业委会向一审法院起诉请求：1、判令东桃社区、健康路街办向竹林山庄业委会给付拆迁补偿款268000元；2、判令东桃社区、健康路街办自2016年7月7日起至实际给付之日止，按年利率8%向竹林山庄业委会支付利息。事实和理由：因焦山路道路建设工程建设需要，竹林山庄小区部分区域需被征收拆除。2016年6月，该小区公共设施被拆除，给竹林山���业委会造成经济损失74万余元。经协商，东桃社区同意就征收范围内的附属物一次性补偿268000元，并于同年7月6日作出书面承诺。东桃社区迟迟未能向竹林山庄业委会支付上述款项，同时查明，该款项一直为健康路街办无权占有。一审法院认定事实：竹林山庄业委会本次起诉仅由竹林山庄业主委员会会议作出决定，未获得业主大会授权。同时，该业主委员会各成员任期均已超过五年，新一届业主委员会正在筹备当中。一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行业主大会所赋予的职责。本案正处于业主委员会新旧交替空窗期，一方面，应就竹林山庄业委会是否具有诉讼主体资格依法审查；另一方面，对空窗期间物业管理依法负有履行职责的主体，还可向全体业主作出指引说明。一、关于诉讼主体资格问题一��法院认为，竹林山庄业委会不具有诉讼主体资格，不符合诉讼提起条件。理由如下：第一、从诉讼事项来看，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”之规定，本案不论是从诉讼程序本身产生的法律后果（由全体业主承担），还是从诉讼实体所及的内容、金额考量，均只能应依据该条例第七项认定为重大事项。如果不能取得业主大会的授权决定，业主委员会无权自行作出起诉决定。第二、从业主委员会资格来看，根据《江苏省物业管理条例》第二十一条“业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。”以及住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）第四十三条“有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：…（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形”之规定，案涉业主委员会中各委员任期均超五年且未另选，其资格均应自行终止，故该业主委员会���不能满足五至十一人法定人数要求，不能有效行使其职责，应当等待新一届业主委员会产生。二、关于空窗期职责主体指引说明问题一审法院认为，《物业管理条例》第二十条明确规定业主大会、业主委员会接受居委会的指导和监督，结合《指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，由于新一届业主委员会尚未产生，旧业主委员会委员任期均已经到期，故空窗期内的原业主委员会物业管理职责可在符合规定的情形下由东桃社区代为履行。一审法院裁定：驳回镇江市竹林山庄业主委员会的起诉。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，竹林山庄业委会提起本案诉讼，称竹林山庄小区公共设施被拆除，健康路街办占有该拆迁补偿款，从而主张东桃社区、健康路街办将该款给付竹林山庄业委会。《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。自2010年1月1日起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定：“业主大会决定以下事项：…（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项”。结合《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”；第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。上述规定可以得出以下结论，改变物业共用部位、共用设施设备用途，包括征用、拆迁，属于《物业管理条例》第十一条“由业主共同决定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应由全体业主共同决定；实施与此相关的事项，比如主张物业共用部位、共用设施设备权利的救济途径、方式，应获得业主大会授权。而竹林山庄业委会提起本次诉讼未获得竹林山庄业主大会授权。上诉人主张竹林山庄业委会委员一致同意，且竹林山庄小区有近200户（小区共900多户）业主签名同意提起本案诉讼，但均不能据此作为取得竹林山庄业主大会授权的依据。《江苏省物业��理条例》第二十一条第二款规定：“业主主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生”。自2010年1月1日起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。以南菁为竹林山庄业主委员会主任的此届竹林山庄业主委员会的各委员任期均超五年且未另选，其资格均应自行终止，而新一届竹林山庄业主委员会尚未产生，以南菁为业主委员会主任的此届竹林山庄业主委员会，代表���体业主提起本案诉讼，主体不适格。综上，上诉人竹林山庄业主委员会的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 樊华勇审 判 员 孙 毅代理审判员 严晓璞二〇一七年五月十二日书 记 员 王 萍 关注公众号“”