（2016）京0106民初21915号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2018-03-23

案件名称

万方泉与李雁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万方泉,李雁,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款

全文

北京市丰台区人民法院民事判决书（2016）京0106民初21915号原告：万方泉，男，1977年7月9日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：南珏，北京市易行律师事务所律师。被告：李雁，女，1978年3月27日出生，北京浩东律师事务所律师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐浩，北京志霖律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司公司法务，住单位宿舍。原告万方泉与被告李��、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万方泉的委托诉讼代理人南珏，被告李雁及其委托诉讼代理人徐浩，被告链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万方泉向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方签订的存量房屋买卖合同（合同编号为100000228386）及补充协议；2、解除网签合同，被告李雁配合办理注销网签手续；3、支付违约金824000元（房屋总价款20%即924000元，原告已收取被告的10万元定金从违约金总额中抵扣）。事实理由如下：2016年7月17日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由被告购买原告名下位于北京市丰台区丰桥路6号院11号楼9层1单元0903号房屋。双方于2016��8月1日办理了网签手续。依据合同约定，被告应于银行批贷后5个工作日内将首付款246万元存入理房通托管账户，应于银行批贷后5个工作日内将首付款105万元存入建委资金监管账户。2016年8月24日被告获得银行批贷，根据合同约定，被告应当于8月31日之前存入上述二笔款项，但直至9月22日双方一同办理契税缴纳手续时，原告才得知上述二笔首付款均未支付。被告迟延付款的行为违反了合同约定，原告不再信赖被告，于2016年9月24日向被告发出《解除合同通知函》，但被告拒绝解约，故提起本案诉讼。被告李雁辩称：不同意原告诉讼请求。被告没有违约行为，首付款分二笔支付，第一笔是通过理房通托管246万元，第二笔是通过资金监管105万元。二笔资金支付均需要原告配合办理，我方催促中介办理，中介催告原告，因原告不在京等原因一直没有开通理房通账户，此前我方已开通理房通账户，直至9月22日双方缴税，我方才得知原告已办理了理房通账户,我方与中介当场向原告提出签署托管协议便于被告将第一笔首付款支付与原告，事后原告未配合签署，导致我方无法按照合同约定向原告支付第一笔首付款，第二笔亦无法履行。我方不存在违约行为，合同不应予以解除。被告链家公司辩称：如果买卖双方同意解除合同，我方不持异议，若法院判决解除合同，我方同意配合办理后续事宜。违约金的诉求与我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月17日，万方泉（出卖人）与李雁（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合��》（合同编号为100000228386）约定：出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区丰桥路6号院11号楼9层1单元0903，建筑面积119.82平方米；房屋成交价格为205万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为257万元；买受人向出卖人支付定金10万元；逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应自解除合同送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，万方泉（甲方、出卖方）与李雁（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定：房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为462万元；第二条：关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2016年7月17日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付甲方；乙方于银行批贷后5个工作日之内将第一笔首付款246万元以理房通托管方式支付甲方；乙方于银行批贷后5个工作日内将第二笔首付款105万元以建委资金监管方式支付甲方。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，被告于签约当日支付了10万元定金。2016年8月1日，双方办理了网签手续并签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号为C1325018）及《存量房自有交易资金监管协议》，约定账号为0200099835000652366的账户作为存量房屋自有交易资金监管账户。2016年8月24日，银行向李雁签发《个人二手住房按揭贷款承诺函》。2016年8月31日，链家公司通过微信将批贷函图片发与双方，告知双方银行已批贷。2016年9月22日，双方约定办理缴税、过户，原告称被告未如约付款，不同意继续履行合同。2016年9月24日，原告向被告发出《通知函》，载明：至2016年9月24日，买受人李雁未按约定完成首付款的支付，且逾期超过十五日，因此依照合同约定，出卖人万方泉提出解除该房屋买卖合同。李雁收到了该解除函，此后于2016年9月27日将万方泉以房屋买卖纠纷起诉至本院，要求继续履行房屋买卖合同等。庭审中，关于逾期付款问题，被告称补充协议中约定第一笔首付款246万元以理房通托管方式支付，第二笔首付款105万元以建委资金监管方式支付；二笔首付款的支付是有先后顺序的，履行完第一笔后，才能履行第二笔；第一笔首付款应通过理房通账号支付，原告未开通理房通账号，其方无法支付首付款，原告迟至2016年9月20日才办理理房通手续，其方于2016年9月22日缴税时才知晓原告已办理好理房通账号，故逾期付款非被告原因所致。原告对此不予认可，认为补充协议约定的二笔首付款支付时间均为“批贷后5个工作日内”，仅因支付方式不同而表述为二笔，并无履行顺序，无第一笔履行完��后才可以履行第二笔之意；双方于网签手续办理当日即签订资金监管协议，生成资金监管账号，具备支付首付款105万元的条件，被告未按合同约定付款显然违约；另被告此前出售过房屋，已有理房通账号，原告首次出售房屋，并不知晓理房通办理流程，期间链家公司亦未提示何时及如何办理理房通账号，故理房通账号生成迟延并非原告所致。被告称为了加快程序，很多文件被告没有看清楚就签了，其不知晓双方已签定资金监管协议，至今其手中没有该协议原件。庭审中，关于合同解除条件是否成就，双方各持己见。原告认为，直至2016年9月24日发函给被告要求解除合同，被告仍未按合同约定支付首付款，合同约定首付款支付的时间是“批贷后5个工作日”，批贷时间是2016年8月24日，被告至迟应于2016年8月30日之前支付首付款，被告逾期付款，依据合同约定��原告于2016年9月15日即享有合同解除权，双方于2016年9月22日办理缴税时，被告仍未付款，合同解除条件已成就，原告有权解除合同。被告对此不予认可，称2016年8月31日其方得知批贷消息，付款时间应自2016年8月31日起算5个工作日内，即被告应于2016年9月7日前支付首付款，向后推算15天，被告履行付款义务的最后时限应为2016年9月22日，而原告于2016年9月22日即表示不将房屋出售与被告，合同解除条件尚未成就，原告无权要求解除合同。另被告是出售自己的房屋以买卖本案房屋，被告已将自己房屋出售，收到购房款，具备付款能力，希望尽快完成本案房屋交易，没有迟延付款的动机；批贷后，原告离京出差，未配合办理理房通手续，且原告并未对被告付款作出催告，亦在交易中屡次要求提高房屋价格，系因房屋价格上涨原告不愿出售；自2016年9月后，原告以各种理由推脱��其方一直迁就原告的时间，反而被原告利用，成为被告违约的依据；原告明确表示不出售房屋后，其方未再支付首付款，并于2016年9月27日起诉万方泉要求继续履行合同。此外，被告认为双方于合同中约定的违约金过高。原告对此不予认可，提交2016年9月17日14时17分与链家公司业务员微信记录，证明其催告过首付款支付，原告另提出，在买卖过程中，原告并无催款义务。此外，原告主张，付款时间应以合同约定为准，双方不应任意解释合同，即“批贷后5个工作日内”不应解释为“中介通知批贷后5个工作日内”，被告于2016年8月31日即知晓批贷事宜，却仍未按约定于5个工作日内支付首付款，却以合同约定的解除期限来计算首付款的支付时间，有明显迟延付款恶意。此外，原告认可于2016年9月17日及22日曾提及房屋涨价事宜，但其方并未向被告提出涨价。链家公司称其方��先知晓批贷时间，银行于2016年8月31日告知批贷，其方知晓批贷后即告知买卖双方已经批贷，银行批贷后至链家公司收到批贷函有一段时间的迟延；另因原告离京出差，未办理理房通手续，被告所述属实。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《存量房自有交易资金监管协议》、《个人二手住房按揭贷款承诺函》、微信、录音等证据及当事人双方陈述在案佐证。本院认为：原、被告双方所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《存量房自有交易资金监管协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应依约享有权利，履行义务。双方在《补充协议》中约定二笔首付款支付时间均为银行批贷后5个工作日内，系因支付方式不同所作表述，并无履行先后顺序，故本院对被告所持第二笔首付款以第一笔首付款在先履行为前提之辩称意见不予采纳。双方于2016年8月1日签订了资金监管协议，生成了资金监管账号，合同约定的以资金监管方式支付105万元首付款具备支付条件。被告对其于合同履行中签署的交易文件应审慎核查，被告所称没有看清楚相关文件内容，不知晓资金监管账号已生成，并非其未履行付款义务的合理理由，故被告未按合同约定时间支付105万元首付款，显属违约。合同约定“批贷后5个工作日内”付款，2016年8月24日银行批贷，2016年8月31日，链家公司将批贷函图片发与双方，被告作为付款义务方，应谨慎确认付款义务的履行时限。本案中，双方对付款时间如何计算有争议，付款时间如何确定，关系到原告方解除权行使条件是否成就。原告主张严格依据合同约定，被告应于2016年8月30日前付款，逾期付款超过十五日，即2016年9月15日，原告即享有合同解除权。被告主张付款时间应按知晓批贷时间时起算，即被告应于2016年9月7日前付款，逾期超过十五日，即2016年9月23日，合同约定的解除权条件才成就。本院认为，双方于2016年8月31日才知晓批贷事宜，如按合同约定，此时付款已逾期。如链家公司所述，其方最先知晓批贷情况，并于8月31日收到银行批贷函后即向双方发图告知情况，故本案中，应以8月31日作为付款起算时间为宜。2016年9月22日，原告以被告逾期付款为由，提出不履行买卖合同，若从被告立场出发判断，此时原告并不享有合同解除权，则被告应及时履行付款义务，但9月22日，被告仍未付款。2016年9月24日，原告发函解除合同，此时，从被告对合同解除权成就条件的主张出发，原告方亦已享有合同解除权��双方的买卖经过中介居间，资金均通过理房通托管和资金监管等方式交易，并无付款风险，故被告所持因原告不履行合同，其方不安，未付款之意见亦无事实及法律依据。综上，本院认为，被告逾期付款，合同解除条件业已成就，原告有权解除合同，要求注销网签。故本院对原告此项诉讼请求予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，因违约金具有补偿性，被告于庭审中明确提出违约金标准过高，原告方并无证据证明其实际损失，故本院综合考虑合同履行情况、违约原因及期限、房屋价格上涨因素等对违约金数额予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除万方泉与李雁于二〇一六年七月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为100000228386）及万方泉与李雁、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年七月十七日签订的《补充协议》。二、解除万方泉与李雁于二〇一六年八月一日签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）(合同编号为C1325018)。三、李雁于本判决生效之日起七日内配合万方泉办理位于北京市丰台区丰桥路6号院11号楼9层1单元0903号房屋网签注销手续。四、李雁于本判决生效之日起七日内向万方泉支付违约金一万元（从万方泉收取李雁支付的定金十万元中抵扣）。五、驳回万方泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费21880元，由被告李雁负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日��十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员　　郑阳二〇一七年五月十二日书　记　员　　于莹关注公众号“”