（2017）粤01民终2567号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-07-12
案件名称
宋启荣、广州市贵丽实业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋启荣,广州市贵丽实业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终2567号上诉人(原审原告)：宋启荣，住广州市花都区。委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市贵丽实业发展有限公司，住所地广州市花都区（市场地址：花都区xx镇xx东路）。法定代表人：刘臻，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁梅丹，广东和志满律师事务所律师。上诉人宋启荣因与被上诉人广州市贵丽实业发展有限公司(下简称贵丽公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初8861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宋启荣上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判贵丽公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宋启荣支付延迟办证违约金，违约金以954513元为本金从2014年9月7日起按每日万分之五的标准计至贵丽公司办妥涉案商铺房地产权证之日止。2、一、二审案件受理费均由贵丽公司承担。事实和理由：一、2009年3月10日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。这一事实在一审判决“本院查明”阶段开宗明义已经确认，那既然如此，双方当事人本应按照该《广东省商品房买卖合同》履行义务。宋启荣已经按照合同履行了支付购房款的义务，贵丽公司亦应按照合同履行办证和支付违约金的义务。二、2007年4月1日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》是根据2007年时的情况双方的合意表示，但是在时隔两年的2009年，双方根据当时的实际情况，重新签订了《广东省商品房买卖合同》，应视为对《商品房买卖合同补充协议》内容的变更。无论出于何种原因双方在2009年已经重新签订了《广东省商品房买卖合同》，两份合同内容相冲突，应以签订在后的一份内容约定为准。三、一审法院仅以“日常生活经验”为由认定2007的补充协议是对主合同的补充约定，没有事实依据，更没有法律依据。四、本案的诉讼，是因为贵丽公司在宋启荣已经缴纳足额购房款的前提下，延迟为宋启荣开具购房款发票，导致宋启荣至今无法办理权属证书导致的，贵丽公司应该为其违约行为承担办证以及支付违约金的责任，既然一审法院认定双方签订《广东省商品房买卖合同》是合法有效的，那么双方就应当按照合同的约定向宋启荣宋启荣支付延迟办证违约金，违约金以954513元为本金从2014年9月7日起按每日万分之五的标准计至贵丽公司办妥涉案商铺房地产权证之日止。贵丽公司答辩称同意原审判决。宋启荣向一审法院起诉请求：1、贵丽公司立即协助宋启荣办理花都区xx镇广州（香港）xx埗布匹皮革精品城xx南路07号商铺的房地产权证；2、贵丽公司向宋启荣支付以购房款954513元为本金按每日0.05%的标准自2014年9月7日起至实际办妥产权证之日止的逾期办证违约金；3、贵丽公司立即退还宋启荣办证预付款38000元、装修保证金1000元以及利息（以38000元为基数，从2014年9月7日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款日止）；4、贵丽公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，贵丽公司是涉案楼盘的开发商，于2006年9月30日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售xx南路商铺。贵丽公司（甲方、卖方）与宋启荣（乙方、买方）于2009年3月10日签订《广东省商品房买卖合同》，约定宋启荣向贵丽公司购买贵丽公司投资建设的位于广州市花都区xx镇广州（香港）xx埗布匹皮革xx南路07号铺，商铺建筑面积151.51平方米，按套出售并计价，总金额954513元，付款方式为按揭方式付款，首期款：自本预售合同签订暨网上备案之日即日起支付全部房价款的50%即484513元，剩余楼款470000元于2009年3月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2009年12月30日前将涉案商铺交付乙方使用，双方同意选择甲方办理方式办理产权登记，甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。甲方违反产权登记的约定的，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.05%向乙方支付违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。贵丽公司（出售方、甲方）与宋启荣（购买方、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方向甲方购买坐落于花都区的商铺，现根据双方签订的《商品房买卖合同》订立本协议。如因甲方责任致使不能在房屋交付使用后360天内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，逾期超过360天则甲方从超期之日起按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或银行或其他单位和个人的原因致逾期的除外）。本协议经双方签字、盖章之日生效。如本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。补充协议的附录一载明该商铺总楼价954513元，付款办法为分期付款与银行按揭，首期384513元须于2007年4月1日前付清；第二期40000元须于2009年3月10日前付清；第三期60000元须于2009年8月30日前付清；余款470000元须于2007年4月20日前办妥银行按揭付清。补充协议还就双方的其他权利义务进行了约定。该补充协议的签订日期为2007年4月1日，宋启荣对此解释称当时在2007年签订了另外一份《广东省商品房买卖合同》，该份补充协议是与2007年的买卖合同一起签订的，当时申请按揭贷款为570000元，因为只能申请470000元的按揭贷款，因此在2009年与贵丽公司重新签订了商品房买卖合同，贵丽公司将2007年签订的合同收回，2009年没有重新签订补充协议，宋启荣表示该补充协议在2009年签订的商品房买卖合同之前，因此宋启荣与贵丽公司关于涉案商铺的权利义务应适用2009年买卖合同的条款。宋启荣表示在签订涉案合同时贵丽公司即将涉案商铺交付宋启荣使用，宋启荣对涉案商铺进行装修并出租他人使用。宋启荣于2007年4月15日向某公司支付了装修保证金1000元。宋启荣表示已向某公司支付全部购房款954513元，当时银行批准的按揭贷款只有470000元，因此宋启荣在2009年3月10日向某公司补交了100000元首期款，对此提交贵丽公司开具的100000元购房款收据以及2009年3月11日签订的《个人住房抵押借款合同》予以证明。宋启荣表示支付完购房款后要求贵丽公司办证，并向某公司提交了涉案合同原件及相关办证资料以及办证费用38000元，对此提交贵丽公司于2009年11月4日开具的收条予以证明，后因为贵丽公司一直未将补交的100000元购房款发票开具给宋启荣，因此宋启荣一直无法办理涉案商铺的房地产权证。贵丽公司确认收到宋启荣支付的首期款384513元及按揭贷款的470000元，对宋启荣提交的100000元购房款收据有异议，但未提出相反证据予以反驳。贵丽公司认为现在的贵丽公司是从2010年开始接手的，对于接手之前的贵丽公司收取宋启荣补交的100000元购房款、办证费用及装修保证金等均不清楚，且该办证费及装修保证金已超过两年的诉讼时效，因此不同意退回。关于办证问题，贵丽公司表示其一直通知宋启荣前来协助办理产权证，为此提交2016年8月5日、2016年8月8日向宋启荣寄送的《关于提供办理产权过户资料的最后通知》予以证明，该邮件未显示妥投状态，宋启荣表示未收到该邮件，同时认为开具购房款发票是贵丽公司的义务，认为至今涉案商铺未办理产权证的责任在于贵丽公司。原审另查，涉案商铺已办理权属备案登记于宋启荣名下。一审法院认为，宋启荣与贵丽公司于2009年3月10日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于宋启荣与贵丽公司于2007年4月1日签订的《商品房买卖合同补充协议》，虽然宋启荣认为该补充协议签订时间在《广东省商品房买卖合同》之前，但结合宋启荣陈述的因其申请银行贷款批准额度问题导致重新签订商品房买卖合同故而出现上述情形，一审法院认为，该补充协议是双方关于涉案商铺权利义务的约定，双方在2009年重新签订商品房买卖合同的目的仅为重新约定首期款及按揭贷款的金额，而该2007年的补充协议附录关于购房款付款方式的约定亦与2009年合同约定的一致，结合日常生活经验法则，补充协议是对主合同的补充约定，在该补充协议是双方当事人的真实意思表示的情况下，该补充协议应视为2009年签订的商品房买卖合同的补充约定，宋启荣及贵丽公司应恪守履行该补充协议的约定。宋启荣认为其已按合同约定向某公司支付了涉案商铺的首期款484513元，并按合同约定向银行办理了剩余房款470000元的按揭手续，宋启荣虽未能提供100000元首期款的购房发票，但因该购房款发票应由贵丽公司收到100000元首期款后开具给宋启荣，而贵丽公司没有开具，根据宋启荣提交的贵丽公司于2009年3月10日开具的100000元购房款收据可视为宋启荣已支付该100000元首期款，贵丽公司对该100000元收据提出异议，但未提供相反证据予以反驳，一审法院不予采纳，因此在宋启荣已按合同约定向某公司支付完毕全部的房款的情况下，宋启荣请求贵丽公司办理涉案商铺的房地产权证，理据充分，一审法院予以支持。贵丽公司应按合同约定在涉案商铺交付之日（2009年12月30日）起360日（即2010年12月25日前）内为宋启荣办妥涉案商铺的房地产权证，现贵丽公司逾期未能为宋启荣办妥房地产权证，应承担相应的违约责任，宋启荣主动将逾期办证违约金的起算日期调整为提起本案诉讼之日的前两年，是宋启荣在法律规定的范围内处分自己的民事权利，一审法院予以确认，根据前述分析，逾期办证违约金标准应按照补充协议的约定，因此贵丽公司应从2014年9月7日起按已付房款954513元的日万分之一向宋启荣支付违约金至办妥房地产权证之日止，违约金总额以不超过总房价954513元为限。关于办证费用38000元，宋启荣向某公司支付该费用用于办理涉案商铺的房地产权证，现贵丽公司未能为宋启荣办理涉案商铺的房地产权证，该费用尚在办证的履行期内，贵丽公司也并未告知宋启荣无法办证，该费用的诉讼时效无法起算，因此贵丽公司抗辩该费用超过诉讼时效依据不足，一审法院不予采纳，故宋启荣要求贵丽公司退还该办证费用38000元及利息，合理有据，一审法院予以支持，利息以38000元为本金从2014年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清该款之日止。贵丽公司抗辩该费用支付给上一手的贵丽公司，但贵丽公司未能提交证据证明接手该公司时对该费用与他人进行了相关约定，贵丽公司应承担举证不能的后果，因此一审法院对于某公司认为未收取该办证费用的抗辩意见不予采纳。关于装修保证金1000元，根据宋启荣提交的出租屋完税证可知涉案商铺在本案起诉之日的两年前已装修完毕并出租他人使用，宋启荣应在装修完毕后两年内向某公司主张返还装修保证金，现宋启荣于2016年9月7日才向某公司主张返还该费用，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，贵丽公司抗辩认为宋启荣在本案中主张返还装修保证金1000元已经超过两年的诉讼时效，而宋启荣没有举证证明该期间存在诉讼时效中止或中断的事由，故贵丽公司的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。因此，宋启荣要求贵丽公司返还装修保证金1000元已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民民通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决如下：一、被告广州市贵丽实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告宋启荣办理位于广州市花都区xx镇广州（香港）xx埗布匹皮革商品房xx南路07号商铺的房地产权证；二、被告广州市贵丽实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋启荣支付迟延办证违约金，违约金以954513元为本金从2014年9月7日起按每日万分之一的标准计至被告广州市贵丽实业发展有限公司办妥涉案商铺房地产权证之日止，违约金总额以总房款954513元为限；三、被告广州市贵丽实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋启荣退还办证费用38000元及利息，利息以38000元为本金从2014年9月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；四、驳回原告宋启荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告广州市贵丽实业发展有限公司负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，宋启荣与贵丽公司于2009年3月10日所签订的《广东省商品房买卖合同》还约定“附件5：合同补充协议/”。二审中，1、贵丽公司表示其与宋启荣在2007年签订了买卖合同，2009年的合同只是进行修改，与宋启荣同期购买商铺的业主，也都是同样的做法，签订的合同和补充协议的内容一样，可以沿用2007年补充协议的条款，同期的其他业主已经办理了房产证，本案仅因关于10万元的问题导致迟延办证；2、宋启荣表示2009年3月10日所签订的《广东省商品房买卖合同》附件五合同补充协议下面有条杠，应该是没有补充协议，贵丽公司则表示该买卖合同的附件五约定的合同补充协议就是2007年的补充协议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为宋启荣与贵丽公司于2007年4月1日所签订的《商品房买卖合同补充协议》是否作为双方于2009年3月10日所签订的《广东省商品房买卖合同》的补充约定。鉴于某公司与宋启荣在2007年签订了买卖合同的同时签订了上述《商品房买卖合同补充协议》，显然该补充协议是对同期所签订的买卖合同的补充约定，此后双方在2009年再次签订了上述买卖合同，虽然该合同附件五约定了“合同补充协议”，但双方并无再签订补充协议，亦无明确约定双方在2007年4月1日所签订的《商品房买卖合同补充协议》作为该买卖合同的补充协议，故贵丽公司主张该补充协议是2009年3月10日《广东省商品房买卖合同》的补充约定理由不成立，原审法院支持贵丽公司该主张有误，本院予以纠正，贵丽公司应按买卖合同约定的标准即每日按已付房款954513元的万分之五向宋启荣支付迟延办证违约金。综上所述，宋启荣的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初8861号民事判决第一、三、四项;二、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初8861号民事判决第二项为：广州市贵丽实业发展有限公司于本判决送达之日起十日内向宋启荣支付迟延办证违约金，违约金以954513元为本金从2014年9月7日起按每日万分之五的标准计至广州市贵丽实业发展有限公司办妥涉案商铺房地产权证之日止，违约金总额以总房款954513元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费450元及二审受理费5480元，均由广州市贵丽实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 姚伟华审判员 黄 嵩二〇一七年五月十二日书记员 邹凌青 关注微信公众号“”