（2016）苏0322民初6290号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-28
案件名称
冯攀与赵雷雷一审民事判决书
法院
沛县人民法院
所属地区
沛县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯攀,赵雷雷
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条
全文
江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0322民初6290号原告：冯攀，男，1987年7月10日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：王延福，江苏沛翔律师事务所律师。被告：赵雷雷，男，1984年5月12日出生，汉族，居民，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：钱素峰，江苏行于思律师事务所律师。原告冯攀与被告赵雷雷案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告冯攀及其委托诉讼代理人王延福，被告赵雷雷的委托诉讼代理人钱素峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯攀向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止对位于沛县滨河路南侧红光路西侧汇景国际小区37号楼2单元401室（产权备案号：201002270052）房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、依法确认原告冯攀与案外人张太平、赵情情签订的房屋买卖合同有效；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年2月2日，案外人张太平购买位于汇景国际花园小区37号楼2单元401室涉案房屋，2012年6月15日，张太平夫妇二人将该房屋卖给原告冯攀，双方签订买卖合同，双方约定原告冯攀将款项支付给张太平，并代其向银行支付按揭贷款至今，原告自合同签订后入住该房屋居住至今已三年之久。被告赵雷雷因与案外人张太平民间借贷纠纷一案申请贵院查封了该涉案房屋，原告认为其已交付房款且已实际入住，是该涉案房屋的合法权利人，被告的查封侵犯了原告的物权期待权。赵雷雷辩称，（2016）苏0322执异64号执行裁定书是完全正确的，且根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，抵押不动产在出售或转让时必须经过抵押权人同意，否则该转让行为无效。涉案房屋至本案庭审时仍有贷款尚未还清，且还存在着抵押权，不符合法定的终止或解除房屋查封的情形。故原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的沛县人民法院（2016）苏0322执异64号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实认定如下：1.原告举证的房屋买卖合同、见证书、收条两份、借条一份，原告及案外人张太平的身份证复印件。拟证明：案外人张太平及其妻子赵情情将沛县汇景国际花园小区37号楼2单元401室涉案房屋出售给原告，同时约定原告首付给案外人张太平150000元，张太平因该房有按揭贷款由原告继续偿还。同时证明案外人张太平为原告出具收条共计106000元以及原告代案外人张太平支付了40000元的借款以抵作给张太平的首付款。被告质证认为，对证据中原告及案外人张太平的身份证复印件的真实性无异议。对其余证据真实性被告方均不予认可。涉案的买卖合同及相关收据均是在涉案房屋执行过程中形成，是张太平为了保全其房屋而与原告所实施的串通行为，而且两份收条与房屋买卖合同的约定也不一致，按原告所举证房屋买卖合同第二条规定：原告应将首付款150000元支付给张太平，在2012年6月15日给付张太平100000元，剩余50000元从2012年8月至2013年7月分12月还清，而张太平出具的第一份收条是在2012年的6月14日，收条上注明：收到翟慧颖购房定金6万元整。第二份收条是在2012年6月25日，收条上注明：收到冯攀现金100000元。该两份收条总金额为160000元，与原告所举证的买卖合同所约定的付款方式完全不一致。与原告自述的支付了106000元的现金并代张太平偿还了40000元以抵付房款的陈述也不一致。而且借条与本案无关，也无法证实原告代张太平偿还了40000元，上述证据自相矛盾，且与涉案房屋的物权无关。2、原告举证的商品房买卖合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书、为该涉案房屋缴纳的维修基金以及涉案房屋的原始发票、房屋契税等。拟证明原告与案外人张太平签订房屋买卖合同后将该涉案房屋的一切上述手续全部交给原告持有，其中房屋契税部分由原告缴纳。被告质证认为，对证据的真实性无异议，对证明对象有异议，不能证实房屋契税是由原告缴纳，同时该证据可以证实涉案查封房屋的物权属于张太平所有并办理了抵押登记手续。、3、原告举证的徐州风光物业有限公司出具的证明及收据各一份，拟证明涉案房屋自2012年以来所有的物业费用均有原告缴纳。被告质证认为，对证据的真实性不认可，同时也证明不了原告的证明目的。4、原告举证的中国农业银行转账凭证5张，拟证明原告将款项转到张太平在中国农业银行办理抵押贷款的扣款的卡号上，同时证明本案涉案房屋的按揭贷款自原告与案外人张太平签订房屋买卖合同后所有的贷款均由原告偿还。被告质证认为，因该小票上未加盖银行的公章，也没有转入方或者接收方的姓名，故对该证据的真实性不予认可，且与本案不具有关联性。本院确认，原告提供的证据1、2、3来源合法，能够相互印证原告与张太平及其妻子赵情情签订了《房屋买卖合同》，原告交付了部分购房款并占有了该房屋，证据1、2、3与本案具有关联性，确认为有效证据，本院予以采信；证据4未加盖中国农业银行公章，且被告对真实性和关联性均不认可，对该证据不予采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月27日，张太平与徐州通源置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买沛县汇景国际花苑第37幢2单元401室房屋一套，房屋总价为312974元，首付购房款62974元，余款250000元向中国农业银行沛县支行办理按揭贷款，中国农业银行沛县支行为抵押权人。张太平与赵情情系夫妻关系。2012年6月15日，在沛县沛城法律服务所法律工作者王海龙、ＸＸ的见证下，冯攀与张太平、赵情情签订《房屋买卖合同》，约定:张太平、赵情情将其所有的上述房屋包括地下室一套卖给冯攀，冯攀应将首付款150000元支付给张太平，在2012年6月15日给付张太平100000元，剩余50000元从2012年8月至2013年7月分12月还清，张太平在购房时向中国农业银行沛县支行贷款250000元，张太平自2009年3月起至2012年5月共计偿还38个月的贷款，尚欠银行按揭贷款在房屋交付后由冯攀负责清偿。房屋于2012年6月交给冯攀，冯攀自述2012年6月起以将款项汇入张太平的指定还款账户，并以张太平的名义继续偿还贷款，但未提供充分证据证明其主张。同时冯攀自认涉案房屋还有160000左右贷款未偿还。赵雷雷与张太平民间借贷纠纷一案，本院于2013年7月26日作出（2013）沛民初字第0247号判决书，内容载明：被告张太平于本判决生效后十日内偿还原告赵雷雷借款本金150000元，支付违约金18139.45元，合计168139.45元。该判决生效后，张太平未履行还款义务，赵雷雷向本院申请强制执行，在执行过程中，本院作出（2014）沛执字第1343-1号民事裁定书，裁定查封张太平所有的位于沛县滨河路南侧红光路西侧汇景国际小区37号楼2单元401室的房屋一套（产权备案号：2010022700052）。2016年11月1日，冯攀提出执行异议。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。具体而言，第三人依据此条主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件:一是第三人(××)与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系;二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款;三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋;四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。四个要件全部符合，才能阻却法院执行。(一)关于房屋买卖关系是否合法有效的问题。根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。因此，《物权法》第一百九十一条关于××未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。也就是说，在抵押权存续期间，出卖人(××)未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同的效力;出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权义务，致使××无法办理抵押物的移转登记，××可以请求解除合同;××同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为××办理抵押物的移转登记手续。本案中，张太平、赵情情将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给冯攀，尽管未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。(二)关于第三人是否付清全部房屋价款的认定问题。《查扣冻规定》第十七条中规定的“第三人已经支付全部价款”，应理解为第三人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前，已经支付了全部房屋价款。本案中，张太平作为出卖人擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给××冯攀，不通过银行与开发商，双方约定由××直接将首付款支付给出卖人，并由××以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本、息，在这种情况下，银行按揭部分的法定还款义务人仍为出卖人张天平，冯攀和张太平、赵情情在房屋买卖合同中约定由××冯攀以张太平名义代偿银行贷款，只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给张太平的对价。且冯攀自认该贷款还有160000元左右未偿还，故不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。(三)关于第三人是否实际占有房屋的认定问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思;二是占有人事实上控制或管领了某物。本案中，张太平在法院对涉案房屋采取查封措施前已经将其交付冯攀，冯攀亦已实际使用，应当认定其已经实际占有房屋。(四)关于××对未办理过户登记是否存在过错问题。根据《查扣冻规定》第十七条中规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，由于冯攀未付清全部购房款，尚不具备办理产权过户手续的条件，也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。故冯攀与张天平约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定冯攀已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合《查扣冻规定》第十七条规定的条件，不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、原告冯攀与张太平、赵情情签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告冯攀的其余诉讼请求。案件受理费5800元，由原告冯攀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长 袁 航人民陪审员 曹 伟人民陪审员 关媛元二〇一七年五月十二日书 记 员 肖 晓 来源：百度“”