（2017）粤0605民初3959号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-03
案件名称
梁宴清与钟燕华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁宴清,钟燕华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初3959号原告（反诉被告）：梁宴清，男，1974年4月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区，委托诉讼代理人：容浩，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：江润凯，广东中信致诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：钟燕华，女，1981年3月16日出生，汉族，住广东省佛山五华县，委托诉讼代理人：魏伟强，广东允中律师事务所律师。原告梁宴清与被告钟燕华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月23日立案后，被告提起反诉，本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人容浩，被告钟燕华及其委托诉讼代理人魏伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的买卖合同；2.被告按房屋总价的10%赔偿原告违约金即248000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告均为黄岐小区的住户。2016年9月25日，原、被告及中介三方签订《买卖合同》，约定原告将佛山市南海区39座20B房出让予被告。房屋总价248万元。签订合同时，被告支付3万元定金，签订合同后30天内支付50万元楼款，办理交易过户时再支付25万元，其余款项被告按揭支付。任何一方违约超过30天，对方有权取消交易并要求违约方按物业成交价的10%支付违约金。合同签订后，被告仅支付了3万元定金。而原告为了顺利出让涉案房屋，已将本已抵押的贷款提前还贷。然而，被告并没有按照约定在签订合同后30天内支付50万元。经原告、中介多方追讨，被告均以各种理由拖延，后被告干脆直接提出解除买卖合同。本来原告卖房的目的是想重新买房，改善居住环境，但被告拖延至今，现南海房价又出现了大幅度的上涨，房价每平方米比签订时又涨了起码几千元，同样的价钱，原告已不可能买到同样的房屋。被告辩称，不同意原告的诉请。原告与被告于2016年9月25日订立合同后，2016年10月2日，佛山出台限贷政策，被告已有两套房屋，对于第三套房屋被告不具有继续贷款资格，不能及时办理房屋贷款。但是，被告与原告联络，原告不配合被告办理取消合同的手续。被告提出处理掉自己名下的一套房屋，及时履行与原告合同，但是原告并不配合被告办理按揭手续。至今，原告一直未提供房产证也未通知履行或者解除合同，2016年12月12日涂销抵押以后也未通知被告，10天以后即12月22日原告又将房屋再次抵押，也未通知被告。12月29日原告将文件发给中介，中介又将该消息通知被告，后被告约谈原告，原告一直拒绝拖延，不表态解除合同还是继续履行合同。过完年以后，被告一直约谈原告，原告一直推脱，被告于2017年3月份给原告发出催告函，该函件原告已经签收。后来双方面谈，被告提出解除或者继续履行合同，原告均未表态，并要求如果继续履行合同，需要被告支付280万元，被告已于2016年11月23日将名下房屋过户，想要购买原告的房屋，现完全有条件继续履行与原告的合同，原告却一直不愿回应协助办理。被告向本院提出反诉请求：1.原告履行其与被告于2016年9月25日签订的佛山市南海区大沥镇20B房屋《买卖合同》，并将上述房屋按合同约定交易过户给被告；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告与被告经地产中介公司介绍于2016年9月25日签订房屋《买卖合同》，约定由被告以按揭垫款支付购房款方式向原告购买涉讼房屋，双方约定成交总价格248万元。购房款由买方向银行申请按揭贷款支付，双方应在银行同意贷款申请后15天内共同到房管部门办理交易过户递件手续。2016年10月2日，佛山市出台新的限购限贷政策。因被告名下已有两套房产，也不是佛山本地户口，被告无法进行银行按揭贷款继续履行合同。被告约原告和中介三方商谈，要求以另一亲属的名义与原告签订合同，但原告当场予以拒绝。被告经过多方奔走，得到的答复均是外地户口和第三套房无法进行按揭贷款，被告亦无法短时间内筹得248万元购房款。无奈之下，被告联系原告协商办理撤销合同或如何具体办理房屋交易手续。但原告见佛山市房价一路上涨，于是采取消极态度拒绝与被告联系。被告于2016年10月22日通过EMS向原告发了一份告知函，要求协商如何履行合同或取消合同，但原告拒绝签收。后被告将告知函以拍照方式发给原告，原告依然拒绝回应。在原告拒绝解除合同的情况下，为了继续履行合同，被告将名下位于佛山市南海区17座6C房以低于市面价格贱卖，于2016年11月2日签订买卖合同成功售出（房屋于2012年12月23日办理转让变更登记）。期间，原告一直没有与被告联系协商购买事宜，亦无向被告出示房产证等证件，以配合被告继续履行合同。后被告通过中介得知，原告在没有解除合同的情况下，于2016年12月22日将房屋进行抵押贷款，导致房屋无法交易。2017年3月14日，被告向原告发了一份催告函。2017年3月16日，原、被告和中介三方进行会谈，被告要求继续履行合同或解除合同，但原告均不同意。原告提出继续交易的话，要反价至280万元才愿意卖出，取消合同则要求被告支付24.8万元。被告认为，原告的要求无理，不符合法律规定亦违背合同约定。原告针对被告的反诉辩称，被告的请求无事实与法律依据，被告在履行合同中违约，被告未按照合同约定在合同签订后30日内支付50万元首期款，按照合同第11条约定，买方逾期30日未缴纳购房款，卖方有权不再出售该物业，而且买方应向卖方支付物业成交价的10%作为违约金。被告在2016年9月29日佛山限购政策之前，已经提出因为资金困难，要求解除合同，原告同意解除合同，但是要求被告按照合同约定支付房价款10%违约金，但是被告拒绝。佛山限购政策，只是针对一手房，并不影响二手房的买卖，因此被告所谓受到政策影响并非理由。按照合同附件第4条第4款约定，即使被告是办理银行按揭贷款，贷款与实际购房款间的差额应由被告支付，被告如无法获得贷款，被告应就余款全额支付。本案中，被告不受新政策影响，而新政策不属于不可抗力，被告即使受到影响，也应该依据合同约定履行相关支付购房款的义务，去年下半年以来，房屋价格大幅提升，在这种情况下，任何人都应该也应当知道政府随时都有可能出台新的政策左右楼市发展，所以被告应当预料到在房产交易过程中出现新政策对其自身造成影响，应由被告承担相关责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示个人贷款结清证明、担保合同、提前还款受理回执为原件，与房屋他项权证复印件及房屋其后抵押信息相印证，其真实性本院予以确认；2.被告出示的另一房屋买卖合同，与该房屋的查询证明相印证，对被告所述已出售该房屋的事实本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐北环东路以南黄岐第一城39座20B房，登记权属人为原告。被告原在佛山市区域内拥有两套房屋，分别为位于佛山市南海区大沥镇黄岐六联12号、佛山市南海区大沥镇2016年9月25日，原告（卖方）、被告（买方）、佛山市房地产中介有限公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价2480000元；签订本合同时支付30000元作为定金；本合同签订后30天内交付部分楼款（含定金）500000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；部分楼款250000元在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；1730000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后30个工作天内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。同日，原告收取被告定金30000元。被告以涉讼房屋作抵押贷款（借款人梁××），被告于2016年9月27日申请提前还款。2016年10月7日，佛山市部分区域执行限购和差别化住房信贷政策。2016年10月22日，被告向原告发出告知函，告知银行不再对被告发放住房个人贷款，无法履行按揭购房合同，决定解除合同，已付定金30000元作为对原告的补偿。2016年11月2日，被告与案外人李××签订买卖合同，出售佛山市南海区大沥镇黄岐1座17座6C房。该房屋原登记权利人为被告的权属证书于2016年12月23日注销。原告于2016年12月5日结清以涉讼房屋抵押贷款的贷款本息。2016年12月22日，中国××银行股份有限公司广州分行、原告申请以涉讼房屋办理最高额抵押权登记。2017年3月14日，被告向原告发出催告函，要求继续履行合同。2017年3月23日，原告提起诉讼。本院认为，原告、被告及经纪方签订的《买卖合同》既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告于2016年9月25日签订合同，其后佛山市部分区域执行限购和差别化住房信贷政策，该政策限购针对新建商品住房，但差别化住房信贷并不只是针对新建商品住房，对存量住房买卖同样适用，原告认为被告未受购贷政策影响的主张本院不予采纳。被告在合同签订后因贷款政策变化无法履行付款义务，其时提出解除合同的主张合理。但被告于2016年10月22日发出的告知函仅为解除合同，并无任何要求继续履行合同的意思表示，且其时50万元房款履行期限（合同签订后30天内）即将届满，若被告希望继续履行的，应按约定履行50万元付款义务，并协商变更其后的（按揭付款）履行方式。被告在向原告明确表示解除合同后，未有另行协商继续履行、未按原约定支付50万元房款的情况下，于2017年3月14日再向原告发函催告履行的主张于法无据。被告于2016年10月22日发出告知函，原告确认已收到，仅是对违约责任存在争议，故本院确认双方买卖合同关系于2016年10月22日解除。被告请求原告继续履行合同、协助办理过户手续的主张本院不予支持。被告已支付定金30000元予原告，因合同签订后的贷款政策变动无法履行义务，综合考虑已付款与总房款比例、合同签订至被告提出解除期间及被告意思表示，本院认为适用定金罚则处理更为恰当，原告请求被告支付违约金248000元的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁宴清与被告（反诉原告）钟燕华就位于佛山市南海区大沥镇黄岐黄岐房屋买卖合同关系于2016年10月22日解除；二、驳回原告（反诉被告）梁宴清的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）钟燕华的反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取2510元元（原告已预交），由原告负担2460元，由被告负担50元。反诉受理费减半收取13320元（被告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一七年五月十二日书记员 张晓航 微信公众号“”