（2016）琼0107民初2708号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-11-02
案件名称
翁柳杰、莫丹彤与胡家丽物权保护纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁柳杰,莫丹彤,胡家丽,文增俊,海南义鑫房地产营销策划有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
海南省海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0107民初2708号原告：翁柳杰，男，1970年7月24日出生，汉族，住海南省海口市。原告：莫丹彤，女，1971年12月20日出生，汉族，住海南省海口市。原告莫丹彤的委托诉讼代理人：翁柳杰（原告莫丹彤之夫），身份信息同上。两原告共同委托诉讼代理人：刘美芳，海南宏顺律师事务所律师。被告：胡家丽，女，1972年2月10日出生，汉族，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：王盛龙，海南刚峰律师事务所律师。第三人：文增俊，男，1951年6月18日出生，汉族，住海南省海口市。第三人：海南义鑫房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市海甸三东路中新大厦7楼A1房。法定代表人：文增俊，总经理。原告翁柳杰、莫丹彤与被告胡家丽、第三人文增俊、海南义鑫房地产营销策划有限公司（以下简称义鑫公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院在诉讼中追加了文增俊、义鑫公司作为第三人参加诉讼。原告翁柳杰、莫丹彤的委托诉讼代理人刘美芳，被告胡家丽的委托诉讼代理人王盛龙到庭参加诉讼。第三人文增俊、义鑫公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁柳杰、莫丹彤向本院提出诉讼请求：1、被告为原告腾退位于海口市XX区XX房[海口市国用（201X）第XX号、海口市国用（201X）第XX号，房屋所有权号：海口市房权证海房字第**号）房屋]内自编号为XX号房屋；2、被告向原告支付自2013年12月24日至实际腾退之日期间的使用费，目前计算至起诉日为34000元（总共34个月，按每月1000元计）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告取得位于海口市XX区XX路的两块土地使用权证、规划证（报建四层）、施工许可证后，自行筹集资金进行修建，楼房实际修建至七层封顶，于2004年修建完工。为节约资金，在申办房产证时申报三层，于2004年9月9日依法取得海口市房权证海房字第**号房屋产权证，产权证登记层高三层。该房屋一至三层建造时是大开间，多年来一直当做生产厂房，家电仓库使用，四至七层自用和出租。原告与第三人文增俊于2010年2月11日签订《房地产转让合同》，文增俊如约支付了定金、首期购房款及第二期购房款共计5000000元，原告也依约将该房地产清场后交付给文增俊进行装修改造。2011年1月31日，文增俊因资金紧张，恳求原告将交易的房产进行抵押借款。双方遂于2011年1月31日签订了《紫光阁房产买卖补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》约定以原告名义将本案房地产向莫荏翔抵押借款2000000元，文增俊负责偿还借款。因文增俊到期无力偿还该借款，《补充协议》第五条的约定，原告与文增俊同意解除合同，文增俊须将其先期装修投入及所付款项作为违约金赔偿给原告。2014年10月27日，原告为案外人海南紫光机电工程有限公司（以下简称紫光公司）向中信银行海口分行（以下简称中信银行）申请的最高额借款6000000元提供抵押担保，并办理他项权证登记。原告计划重新修整涉案房产出租用于还贷，于2015年组织人员到涉案楼房进行清理，并装修自用或出租，被告才向原告提出异议。被告签订的《房地产买卖契约》，未得到原告的授权，且本案房产自2011年1月31日起至今一直处于他项登记期内。本案房产性质为私宅，无法办理分割分户证，义鑫公司也不具备房地产开发资质，被告购房的目的根本无法实现。被告签订的《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，是无效的合同。因紫光公司拖欠贷款，中信银行提起诉讼，海口市龙华区人民法院做出（2015）龙民二初字第276号民事判决、（2015）龙民保字第64-1号民事裁定书、（2016）琼0106执400号执行裁定书。被告不服向海口市龙华区人民法院提起执行异议，经裁定驳回其全部异议请求，该裁定已生效。原告作出最大让步，向被告提出三个方案：一、和原告签订购买合同；二、和原告签订租赁合同；三、自行撤离，腾退房屋。但被告置若罔闻，拒绝撤离，持续非法占用原告房屋用于出租。为维护原告的合法权益，恳请法院判如所请。被告胡家丽辩称：被告依法购买取得讼争房屋包括使用、占有、收益和处分权在内的财产权益，原告诉请被告腾退房屋并支付使用费，毫无事实和法律依据。2010年2月11日原告与第三人文增俊签订了《房地产转让合同》，原告按照合同的约定将该房地产及国有土地使用证及房屋所有权证交给文增俊，文增俊进行装修改造，包括大开间改建成小户型及部分房屋装修。2010年3月27日，文增俊与其作为法定代表人的第三人义鑫公司签订《房地产委托销售合同》，约定由义鑫公司代理文增俊销售及协助办理位于海口市XX镇XX路莫丹彤、翁柳杰名下总高八层的房地产过户的相关手续。2011年6月21日，原告翁柳杰、莫丹彤在海口市琼州公证处签署一份（2011）琼州证字第4337号公证《委托书》，委托文增俊办理转让海口市房权证海房字第**号房屋，琼山籍国用（20XX）字第XX号和第XX号土地的事宜。2013年12月，被告从售楼广告上得知海口市府城镇凤翔路南侧的”紫光阁”有现房出售，销售负责人员王海芳告知该楼登记所有权人是原告翁柳杰、莫丹彤，并提供了房产证和国土证以及上述公证《委托书》等材料，证明翁柳杰、莫丹彤委托文增俊以义鑫公司名义代理销售。同年12月14日，被告（乙方）与义鑫公司（甲方）签订了《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将座落在海口市XX区XX路莫丹彤、翁柳杰名下2M房地产出售给乙方；成交价格为298000元；签订买卖契约时付268000元；余款30000元办理房产证时支付；2013年12月30日正式交房。签订合同之日，被告向义鑫公司支付了包括定金5000元在内的购房款230000元。2013年12月30日，义鑫公司依约将房屋交付给被告，被告装修入住至今。后被告多次催告义鑫公司履行办证义务，但始终未能办理。虽然被告所购房屋未能及时办理房产证分户手续，但被告已经实际依法取得了该房屋的占有、使用、收益以及处分的权利。至于原告与文增俊之间的《房地产转让合同》中，文增俊未能支付剩余款项包括其他借款，原告应另案诉请支付。文增俊未付完款并不影响被告与义鑫公司签订的《房地产买卖契约》效力。相反，原告在明知文增俊已经房产卖给包括被告在内的其他人的情况下，于2014年以上述房地产为紫光公司进行担保，显然违反诚实信用原则，导致房产被法院执行查封，损害了先购房者的合法权益。综上，被告认为，被告通过义鑫公司购买并入住使用讼争房屋，系双方真实的意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，买卖合法有效。原告将讼争房地产转让给文增俊，并出具公证委托授权文增俊出售，文增俊又委托义鑫公司代为销售给被告，故义鑫公司、文增俊的行为属于有权处分行为，被告合法占有讼争房屋，请求驳回原告的诉讼请求。第三人文增俊、义鑫公司未提出陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《房地产转让合同》、抵押（2011）HY002号房产抵押借款合同及（2011）琼州证字第891号公证书、T013930海口市房产抵押信息查询情况说明、琼山籍国用（20XX）字第XX号国有土地使用证、琼山籍国用（20XX）字第XX号国有土地使用证、海口市国用（201X）第XX号国有土地使用证、海口市国用（201X）第XX号国有土地使用证、海口市房权证海房字第**号房屋所有权证（附海房共字第XX号房屋共有权证）、房产抵押注销说明、T061893海口市房产抵押信息查询情况说明、两原告结婚证，被告对其真实性均无异议，上述证据来源合法，与本案讼争房屋相关联，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。原告提交的海口市龙华区人民法院的（2015）龙民二初字第276号民事判决书、（2016）琼0106执异45号执行裁定书及其送达回证，被告提交的（2014）琼山民一初字第483号民事判决书，经核实均为生效裁判文书及执行裁定书的送达记录。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的紫光阁房产买卖《补充协议》、确认书，与上述原告提交的抵押（2011）HY002号房产抵押借款合同及（2011）琼州证字第891号公证书、T013930海口市房产抵押信息查询情况说明相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。2、被告提交的《房地产买卖契约》、（2011）琼州证字第4337号公证书及委托书，对真实性、合法性、关联性予以认定。3、被告提交的收款收据，系证明其于签订《房地产买卖契约》当日向第三人义鑫公司支付230000元购房款，与原件核对无异议，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈术和经审查确认的证据以及上述生效裁判文书，本院认定事实如下：2010年2月11日，原告翁柳杰、莫丹彤（甲方）与第三人文增俊（乙方）签订《房地产转让合同》，主要约定：甲方转让其名下位于海口市府城镇凤翔路南侧的房地产，国有土地使用证号：琼山籍国用（20XX）字第XX号[现证号为海口市国用（201X）第XX号]、琼山籍国用（20XX）字第XX号[现证号为海口市国用（201X）第XX号]，房屋所有权证号：海口市房权证海房字第**号、海口市海房共字第XX号，房屋所有权持证人为莫丹彤，房屋共有权人为翁柳杰；转让总价为14760000元；双方签订本合同之日，乙方支付购房定金50000元；签订本合同之日起20天内，乙方支付首期购房款1500000元（含定金）；乙方支付首期购房款之日起三个月内，甲方将房产清场完毕交给乙方，并将房地产所属的国有土地使用权证及房屋所有权证的原件交给乙方，乙方支付第二期购房款3500000元；乙方支付第二期购房款之日起十个月内，甲方在海口市公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产证）并交给乙方，之后乙方支付第三期购房款8000000元；乙方支付第三期购房款之日起的一年内，甲方在海口市公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产分户证）并交给乙方，之后乙方支付甲方剩余购房款1760000元。合同还约定了费用承担、双方约定、违约责任等内容。文增俊如约支付了定金、首期购房款及第二期购房款共计5000000元，原告也将该房地产清场后交付给文增俊进行装修改造。2010年3月27日，文增俊与义鑫公司签订《房产委托销售合同》，将上述房屋委托义鑫公司销售。2011年1月31日，第三人文增俊（甲方）和原告莫丹彤、翁柳杰（乙方）双方签订了《紫光阁房产买卖补充协议》，约定：因甲方为最大限度盘活资产，和乙方协商，采取由乙方将双方尚未完成交易的海口市XX路房产在莫荏翔处进行融资2000000元，融资期限6个月，自2011年1月31日至2011年7月30日；甲方负责全额偿还，乙方提供还款账户；资金流向为乙方负责提供1000000元资金给甲方周转6个月，到期偿还乙方；甲方负责履行《房产抵押借款合同（2011）HY002号》中乙方的责任义务，如出现甲方没有能力代替乙方履行还款责任的情况，则双方约定如下：甲方无条件将正在改建中的海口市凤翔路南侧房产（紫光阁）交还乙方，双方之前签订的买卖合同终止执行；乙方负责还款并保留向甲方追索损失的权利。该补充协议签订当天，原告翁柳杰、莫丹彤作为债务人和抵押人与债权人莫荏翔签订《房产抵押借款合同》，约定以上述海口市凤翔路南侧房地产作为抵押借款2000000元，期限6个月，自2011年1月31日起至2011年7月30日止，借款一次性汇入莫丹彤名下账户。该抵押借款合同在海口市琼州公证处办理了（2011）琼州证字第891号公证，并在房管部门办理了抵押登记（他项权证号T013930），该抵押登记于2014年5月15日注销。2011年6月21日，原告翁柳杰、莫丹彤向第三人文增俊出具《委托书》，主要内容为：莫丹彤和翁柳杰系夫妻关系，位于海口市府城凤翔路南侧房产为二人共有财产（房屋所有权证号为海口市房权证海房字第**号，土地使用权证号为琼山籍国用（20XX）字第XX号和第XX号），现委托文增俊作为二人的代理人，全权代表二人办理转让上述房产的事宜，具体权限包括：1、办理房产的测绘、分户、领取新的房屋所有权证、土地使用权证；2、签订房产买卖合同、办理房产过户、办理土地使用权过户、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续（包括开立收款账户）等相关事宜。该委托书同日在海口市琼州公证处办理了（2011）琼州证字第4337号公证。2014年7月3日，原告翁柳杰、莫丹彤作为甲方与第三人文增俊作为乙方，又签订一份《确认书》，内容为：一、乙方第三期购房款至今尚未付清（以支付凭证为据）；二、关于乙方委托甲方以甲方名义向莫荏翔融资的问题，乙方确认目前已无能力代甲方偿还，改由甲方替乙方向债权人莫荏翔偿还，乙方再另行向甲方偿还，现双方经结算，乙方欠甲方3200000元（利息按月利率1.2%计，从本确认书双方签字之日起计算）（含2011年1月31日的借款1000000元），其中500000元乙方必须提供吴桂英夫妇的房产做抵押担保并作他项权利登记；三、乙方于2013年11月同意甲方将双方签订的房地产买卖合同中目前还在甲方名下的紫光阁房产向莫荏翔申请解押后以紫光公司为申请人向银行进行抵押贷款，抵押物为甲方名下紫光阁房产，此笔贷款由甲方负责偿还。2014年10月27日，原告翁柳杰、莫丹彤以其名下位于海口市府城凤翔南路南侧住宅（住宅信息为：房屋所有权证号：海口市房权证海房字第**号，产别：私产，房屋总层数3层，建筑面积2275.86平方米）及其土地[土地信息为：国有土地使用证号：海口市国用（201X）第XX号、海口市国用（201X）第XX号,土地使用面积966.10平方米]，为案外人紫光公司向中信银行申请的最高额借款6000000元提供最高额抵押担保，并在房管部门办理了抵押登记（他项权证号T061893）。中信银行就上述借款合同于2015年向海口市龙华区人民法院申请诉前财产保全，该院作出（2015）龙民保字第64-1号民事裁定，查封了莫丹彤名下位于海口市府城凤翔南路南侧房产和莫丹彤、翁柳杰名下位于海口市府城凤翔南路南侧住宅用地。中信银行提起诉讼后，海口市龙华区人民法院经审理作出（2015）龙民二初字第276号民事判决，判决中信银行对上述抵押物享有优先受偿权。该案进入执行后，胡家丽对执行标的提出了执行异议，海口市龙华区人民法院经审查作出（2016）琼0106执异45号执行裁定，裁定驳回胡家丽的异议。另查明，翁柳杰、莫丹彤曾于2016年向海南省海口市中级人民法院提起诉讼，请求判决解除其与文增俊签订的《房地产买卖合同》，文增俊返还房屋，屋内附带东西及文增俊所付5000000元作为违约金赔偿给翁柳杰、莫丹彤。海南省海口市中级人民法院经审理作出（2016）琼01民初27号民事判决，判决驳回翁柳杰、莫丹彤的诉讼请求。翁柳杰、莫丹彤不服该判决提出上诉，现该判决尚未生效。又查明，本院曾经受理另一购房人钟积轩诉义鑫公司房屋买卖合同纠纷，并作出（2014）琼山民一初字第483号民事判决，在该判决书中认定钟积轩与义鑫公司就位于海口市府城凤翔南路南侧翁柳杰、莫丹彤名下8D房产签订的《房地产买卖契约》有效。2013年12月14日，第三人义鑫公司作为甲方与胡家丽、杨成群（二人系夫妻）作为乙方，签订《房地产买卖契约》，主要约定：甲方已收到乙方预付的购房定金5000元，甲方自愿将座落在海口市XX路翁柳杰、莫丹彤名下2M的房地产出售给乙方；成交价为298000元，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为签订买卖契约时乙方向甲方支付购房款268000元整，剩余房款30000元办理房产证时支付；其他事项约定：首付款268000元，其中38000元延迟至2014年3月20日前支付，如有逾期每日按房款5‰的违约金于甲方；由2013年6月10日购买3M的合同更改为2M房，原购买3M房的合同作废。合同签订后，被告先后向第三人义鑫公司支付了包括定金在内的购房款共计230000元。2013年12月30日，义鑫公司向被告交付房屋，被告已入住至今。本院认为，本案的争议焦点在于原告翁柳杰、莫丹彤是否有权要求被告腾退诉争房屋和支付房屋占用使用费。其争议的关键在于原告翁柳杰、莫丹彤是否已收回其转让给第三人文增俊的房地产，即原告与第三人文增俊2010年2月11日签订的《房地产转让合同》是否已经解除。虽然原告莫丹彤、翁柳杰和第三人文增俊2011年1月31日签订的《紫光阁房产买卖补充协议》，约定了如出现文增俊没有能力代替莫丹彤、翁柳杰向莫荏翔还款的情况，文增俊无条件将正在改建中的海口市XX路房产（紫光阁）交还莫丹彤、翁柳杰，双方之前签订的买卖合同终止执行的内容，但双方在2014年7月3日签订的《确认书》中，确认了文增俊尚未付清第三期购房款，文增俊已无能力偿还莫荏翔借款，改由原告向莫荏翔偿还，文增俊再另行向原告偿还；双方并结算确认文增俊欠原告3200000元（含2011年1月31日的借款1000000元）；文增俊于2013年11月同意原告将双方签订的《房地产买卖合同》中目前还在原告名下的紫光阁房产再次办理贷款抵押的约定内容，说明原告与第三人并未依照《紫光阁房产买卖补充协议》的约定解除《房地产转让合同》，而是约定文增俊仍应向原告支付未付清的购房款和原告代为偿还的借款，且原告以上述房地产办理抵押需要征得文增俊的同意。原告于2016年向海南省海口市中级人民法院提起诉讼，请求解除其与文增俊签订的《房地产转让合同》的事实，亦印证了被告与该《房地产转让合同》尚未解除上述《确认书》的内容。因此，原告翁柳杰、莫丹彤关于该《房地产转让合同》已经解除，其已收回房屋的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。目前原告翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订的《房地产买卖合同》尚未解除，未经文增俊许可，原告并无权处分本案讼争房屋，亦无权要求被告腾退讼争房屋和支付房屋占用使用费。况且，被告是在文增俊有权处分讼争房屋的情况下，与文增俊委托的义鑫公司签订了《房地产买卖契约》，支付了大部分购房款，而占有的讼争房屋，虽然存在该房屋买卖合同签订后讼争房屋再次抵押给中信银行的情形，但在该《房地产买卖契约》未经生效判决确认无效或予以解除的情况下，原告亦不能要求被告腾退讼争房屋和支付房屋占用使用费。综上，原告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告莫丹彤、翁柳杰的全部诉讼请求。案件受理费650元（原告已预缴），由原告莫丹彤、翁柳杰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。9kw8tsfacekhyoycii审判长 袁艺畅审判员 王春映审判员 冯成壮书记员 许莹莹速录员 吕碧霞 百度搜索“”