（2017）京0113民初3707号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-27
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与刘红曼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,刘红曼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初3707号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码X。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。被告刘红曼，女，1968年10月18日出生，住北京市顺义区。委托代理人刘魁信（被告刘红曼之父），1939年10月30日出生，哈尔滨市X区X街*号*栋*单元*室居民，住北京市顺义区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告刘红曼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司之委托代理人罗格根图雅、被告刘红曼之委托代理人刘魁信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：我公司在2008年1月1日与北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）签订《前期物业管理合同》，合同约定X小区住宅物业费为2.30元/月/建筑平方米，业主/使用人逾期不交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三交纳违约金，直至交清为止。刘红曼系X小区X号楼X单元X室的业主，其房屋建筑面积为113.18平方米。我公司严格按照《前期物业管理合同》的约定提供物业服务，刘红曼拒不交纳诉讼请求期间的物业费，我公司多次催收无果，刘红曼的这种违约行为已严重侵害了我公司的合法权益。我公司认为，刘红曼长期拒绝交纳物业费的行为构成了违约，请求人民法院支持我公司的诉讼请求。我公司诉讼请求为：1.判令刘红曼支付我公司自2011年2月21日至2012年12月20日期间和2013年12月21日至2015年12月20日期间的物业服务费11974.26元，拖欠物业服务费的违约金500元；2.判令本案诉讼费由刘红曼承担。被告刘红曼辩称：房本均登记的是我的名字，房屋面积没有问题，楼号没有问题，我对拖欠物业费的年度没有异议，欠费数额没有问题。违约金我方不同意支付。我没有交纳物业费的原因是：物业服务不到位，给我们居住带来不便，所造成的损失及影响应当由均豪物业公司来负责。我家有多处漏水，均豪物业公司没有为我解决，而是置之不理。经审理查明：刘红曼系顺义区X家园X号楼X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为113.18平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《X小区（X家园）前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与北京市均豪物业管理有限责任公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。庭审中，刘红曼提交2张照片证明房屋漏水问题严重。均豪物业公司对照片的真实性和证明目的均不认可。上述事实，有本院庭审笔录、《X小区（X家园）前期物业服务合同》、照片、名称变更通知等证据在案佐证。本院认为：天洋公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订的《X小区（X家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京市均豪物业管理有限责任公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继北京市均豪物业管理有限责任公司的权利义务。均豪物业公司对涉诉X小区提供物业服务，刘红曼作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。刘红曼虽提交照片称均豪物业公司未为其处理房屋漏水问题，但并未提交其他证据证明漏水问题是均豪物业公司的责任，故刘红曼以此作为不交纳物业费的原因于法无据，本院不予采信。但根据本院在审理均豪物业公司起诉涉诉小区其他业主给付物业服务费的类似案件中查明的情况可知，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，本院根据其服务质量依法酌减刘红曼应当交纳的物业服务费数额，均豪物业公司诉讼请求过高部分，本院不予支持。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，刘红曼并非恶意拖欠物业服务费用，故对均豪物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘红曼于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一一年二月二十一日至二○一二年十二月二十日期间和二○一三年十二月二十一日至二○一五年十二月二十日期间的的物业服务费共计一万一千三百七十五元五角；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十六元，由被告刘红曼负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 娇二〇一七年五月十二日书记员 张亚飞 来源：