（2015）蕉民初字第1791号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-03-01
案件名称
陈凤英与宁德联信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈凤英,宁德联信置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2015）蕉民初字第1791号原告：陈凤英，女，1966年11月16日出生，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：孙瑞木，福建宁川律师事务所执业律师。被告：宁德联信置业有限公司，住所地福建省宁德东侨经济开发区闽东中路28号盈丰佳园1幢504复式，组织机构代码05033258-0。法定代表人：丁肖立，董事长。委托诉讼代理人：杨见钧，上海市汇业律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：徐倩倩，上海市汇业律师事务所执业律师。原告陈凤英与被告宁德联信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈凤英的委托诉讼代理人孙瑞木、被告宁德联信置业有限公司的委托诉讼代理人杨见钧、徐倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤英向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付从2015年4月1日起至被告履行实际符合交房条件之日止，以500436元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金，暂计算至2015年6月30日为13511元。事实和理由：原、被告双方于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买宁德联信财富广场B-3幢306室商品房，总价款500436元。合同第八条约定“被告应于2015年3月30日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用。如果在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，按预期交房由被告承担违约责任”，合同第九条约定“被告逾期超过60日后仍不能将符合条件的商品房交付原告使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但被告应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金”。合同签订后，原告依约付清购房款，而被告未能按照合同第八条约定，在2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。根据合同第九条（2）点约定，被告应支付原告逾期交付商品房违约金。被告宁德联信置业有限公司辩称：被告依约向原告交付了房屋，并不存在延迟交房的违约行为：诉争商品房于2015年2月17日完成了消防合格验收，2015年3月26日前完成了勘察、设计、施工、监理等单位的联合竣工验收，同时该商品房项目水、电、燃气等各项设施也均达到设计要求条件，道路、绿化、照明等公共配套建筑、基础设施也均按规划设计要求建设完成。以上条件已经完全达到《商品房买卖合同》所约定的交房条件。被告2015年3月20日书面通知原告于2015年3月28日前来办理交房手续，不存在延期交房之违约行为。此外，受台风、暴雨等影响，被告还存在可据实扣减、延期交付的情形。原告于2015年3月23日与被告办理了房屋交接手续，并签收了《入伙通知书》等交接文件，且原告对被告所交付的房屋未提出异议。同时被告已于2015年6月25日取得了竣工备案表，进一步证明被告所交付的房屋符合土地、规划、质监等各项综合验收合格，符合政府规定标准。原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。原、被告无争议的事实：原、被告双方于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买宁德联信财富广场B-3幢306室商品房，总价款500436元。合同签订后原告已付清购房款；合同第八条约定交付条件与期限：出卖人（被告，下同）应于2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（原告，下同）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按预期交房由出卖人承担违约责任；4、无；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、若不可抗力情形：因台风、热带风暴、地震等造成不能施工为众所周知的，可免除告知义务；宁德市人民政府和相关部门作出特定时间内不准施工的，政府有公告的，以政府公告为准，可免除告知义务；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。本案争议的焦点是：1.本案讼争商品房的交付条件；2.被告是否存在可予延期交付商品房情形。围绕上述争议焦点，本院予以调查分析、认定如下：原告为证明自己的主张，出示证据：1.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买属被告开发的宁德联信财富广场B-3幢306室商品房，房屋总价为500436元，合同约定被告应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，并对逾期交房违约责任等进行了明确约定；2.东侨经济技术开发区建设局《信访事项处理意见书》，证明被告于2015年3月20日通知原告交房，但经东侨经济技术开发区建设局调查核实，该商品房不具备交付使用条件，被告已构成违约。被告质证认为，对证据1无异议，但该合同第八条对交付条件以及遇不可抗力情形予以延期交房作了明确约定。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，首先，东侨经济技术开发区建设局非鉴定机构，其所称“未经综合验收合格”仅指程序上未经综合验收，而并不是综合验收不合格，该意见书也不属于鉴定结论，不能作为本案证据，更不能证明被告交付房屋不具备双方合同约定之交付使用条件；其次，该意见书所指被告交付房屋程序上未经综合验收是基于执行2015年现行的政府管理规范，该新规系原、被告双方无法预见的，属不可抗力，而原被告是基于2013年政府规范所约定的交付条件和时间，两者所适用政策环境和条件不同，应当区别对待，根据福建省住建厅于2014年11月17日发布的通知，自2015年1月1日启用新版《商品房买卖合同》，新版合同将“取得建设工程竣工验收备案证明文件”作为交房必要条件之一，根据“新法不溯及既往”的原则，福建省住建厅于2014年11月17日发布的通知并不适用于原、被告于2013年签订的《商品房买卖合同》；第三，即便是国家或政府强制要求执行新规，从合同双方“意思自治”和“公平原则”角度，依法也应当由原被告双方变更相应合同内容，并应给予被告合理时间以办理新增的交房条件之有关手续，而被告也已于2015年6月25日根据东侨经济技术开发区建设局要求按照政府新规范履行完毕了竣工备案手续，因此，原告依据东侨经济技术开发区建设局出具的《信访事项处理意见书》即认为被告延期交房显然与事实不符、于法无据。被告为证明自己的主张，出示证据：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》，并经东侨房管局备案，合同对于交房时间、交房条件以及遇不可抗力情形予以延期交房作了约定；2.《交房（入伙）通知书》，证明被告在2015年3月20日通知原告于合同约定的交房时间2015年3月30日前办理交房手续；3.《入伙通知书领取单》，证明原告于2015年3月24日签收入伙通知书，双方在合同约定时间内办理了交房手续，且原告未提出任何异议；4.《竣工验收报告》，证明2015年3月26日建设施工单位分别出具竣工验收报告；5.《消防验收意见书》，证明2015年2月17日宁德市公安消防支队出具宁公消验字（2015）第0023号《建设工程消防验收意见书》，证据4、5共同证明联信财富广场项目通过勘察、设计、施工、监理和消防验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条交付条件第1项的约定；6.水、电、燃气等配套设施验收证明，证明联信财富广场项目给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱经验收，符合《商品房买卖合同》第八条交付条件第2项的约定；7.公共配套建筑、基础设施等验收证明，证明联信财富广场项目的小区道路、室外照明及景观绿化工程及其他公共配套、基础设施工程经过验收，符合《商品房买卖合同》第八条交付条件第3项的约定；8.省住建厅启用新版合同通知及新版合同，证明省住建厅通知自2015年1月1日启用新版合同，“取得建设工程竣工验收备案证明文件”是2015年1月1日后启用的新版合同中的交房条件；9.《竣工验收备案表》，证明建设局于2015年6月25日出具《竣工验收备案表》；10.不可抗力延期证明，证明被告因台风等不可抗力无法施工及应延期的天数。原告质证认为，对证据1真实性无异议，合同第八条对交付条件和期限作了明确约定，出卖人应当在2015年3月30日交付受买人使用；证据2、3真实性无异议，但被告于2015年3月20日通知原告交付的房屋不具备房屋交付使用条件，对此被告是明知的；证据4形式要件有异议，即使作为证据使用，也只能证明该工程只是合格，不等同于房屋符合交付条件；证据5形式要件有异议，并没有公安消防负责人签字；证据6形式要件有异议，情况说明出具报告时间为2015年7月20日进入报备阶段，待中闽宁德水务公司审核同意后进行全面竣工验收，因此还不具备交付使用条件；验收证书没有电信、移动、联通等公司盖章，也没有具体落款时间，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件；竣工报告也不能证明燃气管道已经符合使用交付条件，其验收合格的依据标准均不明确，也未提供完整性验收资料，不具备合同第八条第2项约定的交付使用条件；证据7形式要件有异议，落款时间是何时形成不知，也不具备合同第八条约定的交付使用条件；证据8关联性有异议，本案合同签订于2013年8月20日，我省住建厅启用新版合同通知及新版合同是2015年1月1日以后购买房屋所用，该通知与本案没有因果关系；证据9只能证明商品房进行备案，不能证明符合交付使用条件；证据10并非相关部门出具，该工程在2015年3月26日前就已完工，不存在延期之说，且该证据与本案无关。经审查本院认为，1、关于本案讼争商品房的交付条件问题。原告认为经东侨经济技术开发区建设局调查核实，讼争商品房未经综合验收，不具备交付使用条件；被告认为2015年3月30日之前讼争商品房已符合合同约定的交付条件。本院认为，东侨经济技术开发区建设局于2015年4月17日出具了一份《信访事项处理意见书》，提到“联信财富广场C区住宅项目未经工程竣工综合验收合格，不具备交付使用条件”，该意见书系建设主管部门针对有关信访人员反映事项作出的个案处理意见，与本案原、被告约定商品房交付的条件标准没有直接关系。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了讼争商品房的交付条件，被告提供的证据4、5、6、7可证明至2015年5月26日，讼争商品房经各方验收合格，符合了合同约定的各项交房条件。在之后的备案过程中，讼争商品房之前的各项验收亦被采纳，并未出现责令停止使用，重新组织竣工验收等，说明讼争商品房之前的各项验收是有效的。据此，本院确认至2015年5月26日讼争房产符合了双方约定的交付条件；2、、关于被告是否存在可予延期交付商品房情形问题。被告提供证据证明，在该项目建设施工过程中，①台风、暴雨、高温天气、②中高考期间施工管制、③政府通知城区渣土、砂石停运等可以延期施工，共计天数一百多天。本院认为原告与被告签订《商品房买卖合同》是在2013年10月29日，在此之前可延期交付的情形与原告无关。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，即2013年10月29日至2015年3月30日期间，①根据宁德市气象局出具的《宁德市气象资料》，受台风、暴雨以上（雨量≥50mm）天气影响天数合计14天（扣除台风、暴雨重复的天数），客观上确实会对联信公司的施工造成影响，可作为延期交付天数予以扣除;②政府基于社会公共利益作出不允许施工决定的，如通知高考停工3天、中考停工5天，也应该予以扣除；③暂停运输渣土、砂石等车辆进出工地，并不必然导致工地全面停工，故不予计入扣除期限。以上可扣除的天数合计22天。根据以上分析，2015年4月1日至2015年5月26日，被告逾期交房天数为56天，扣除可延期交付天数22天，被告实际逾期交房34天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房不超过60日的，被告应按日向原告支付已付款万分之三的违约金，原告已支付全部购房款500436元，被告应支付的逾期付款违约金为500436元×0.03%/天×34天=5104元。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告陈凤英与被告宁德联信置业有限公司签订的宁德联信财富广场B-3幢306室商品房《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但被告未按约定的条件及时交付房屋，其行为构成违约，原告依据合同约定有权要求被告支付违约金。本案中，被告逾期交房34天，根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款，被告应以原告已付款500436元为基数，按日万分之三计算违约金，即500436元×0.03%/天×34天=5104元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告宁德联信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈凤英支付逾期交房违约金5104元；二、驳回原告陈凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由原告陈凤英负担52元，由被告宁德联信置业有限公司负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长 石孟发审 判 员 陈 庄人民陪审员 陈仲斌二〇一七年五月十二日书 记 员 彭小琴申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”