（2016）粤1283民初977号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-04-02
案件名称
伍文才与肇庆市粮食企业集团公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
高要市人民法院
所属地区
高要市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
伍文才,肇庆市粮食企业集团公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款，第七十六条
全文
广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初977号原告：伍文才，男，1961年10月10日生，汉族，住广东省高要市。委托代理人：黄志平，广东盈聚律师事务所律师。原告：肇庆市粮食企业集团公司，组织机构代码19527850-3，住所地广东省肇庆市城中路177号。法定代表人：禤永勋，该公司副总经理。委托代理人：梁柱坚，广东赛力律师事务所律师。委托代理人：苏杨彬，广东祥麟律师事务所实习律师。原告伍文才（以下简称粮食企业公司）诉被告肇庆市粮食企业集团公司（以下简称粮食企业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月12日对本案进行了第一次公开开庭审理。原告伍文才的委托代理人黄志平；被告粮食企业公司的委托代理人梁柱坚、苏杨彬均到庭参加诉讼，2016年8月10日，原告伍文才请求对涉案猪场的增值部分进行评估获准，2017年4月18日，对本案进行了第二次开庭审理，原告伍文才的委托代理人黄志平；被告粮食企业公司的委托代理人梁柱坚、苏杨彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍文才诉称：2001年国际金融风暴席卷全球的恶劣环境下，原告承接被告的工程装修，起早摸黑，辛辛苦苦为被告完成工程装修，而被告没有如约支付工程款。由于被告拖欠原告工程装修款人民币柒万壹仟元，被告提出将其位于高要大湾合城管理区的猪场发包给原告（发包期限以该土地使用期限为准）以抵偿其欠原告的工程装修款。原告考虑到该土地只是一块烂地，如果承包就必须投入巨大的经营成本，因此原告并不想承包该土地，后在被告实在无力偿还工程装修款的情况下，经被告再三要求，并承诺给予原告永久使用的情况下，原告才勉强同意承包被告的土地。2001年3月8日原、被告签订了《承包肇庆市粮食企业集团公司大湾合城猪场（养殖场）的合同》，约定被告将高要大湾合城管理区的猪场发包给原告（发包期限以该土地使用期限为准）发包给乙方经营使用，以被告欠原告的工程装修款柒万壹仟元抵一次性预交的承包款，原告享有永久性承包权利，此外，原告还需每年向被告预交1500元的承包款作为补充。原告接手该场地后，对该土地进行了无数次的投资和修整，目前原告已将原来只是一片荒地修整为有：5间房屋、一个二层宿舍、粮仓一个、3个水井、4个鱼塘、猪舍及几百颗的果树（都是十几年以上的果树）等。现该养殖场已成规模，现被告突然提出要收回，让原告情何以堪，何以为继。原告从2001年至2011年整整十年都是一直按照合同约定向被告支付1500元／年的承包款。2011年原告到被告办公室交付1500元，但被告的办公室人员却告知原告，被告目前正在改制，暂不收费，等改制完毕再另行通知。但被告一直没有任何口头通知或书面通知给原告，直至2014年，被告在毫无预兆的情况下，突然起诉要求解除与被告的承包合同关系，并要求收回原告辛辛苦苦经营十几年的土地。（2015）肇要法民三初字第2号案经肇庆市中级人民法院终审认为：“关于合城猪场交付伍文才后，伍文才经营过程中对合城猪场所做投入产生的资产增值问题，由于伍文才没有在本案中提出反诉，本院对此不作处理，伍文才和粮食企业公司双方可以另行协商处理或者另寻其他途径解决。”原告要求被告赔偿原告对经营场地的投入增值部分，起诉，请求：1、判令被告向原告支付关于高要大湾合城管理区猪场的资产增值的赔偿款人民币936147元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告粮食企业公司辩称：一、原告起诉的请求权基础不存在。原告认为（2015）肇中法民二终字第117号民事判决书确认了原告在经营过程中存在投入增值问题，那么，根据判决书中“对于合城猪场交付伍文才后，伍文才经营过程中对合城猪场所作投入产生的资产增值问题，由于伍文才没有在本案中提起反诉，本院对此不作处理，伍文才和粮食企业集团双方可另行协商处理或者另寻其他途径解决”的表述，原告有权就其新投入的增值部分提起诉讼，要求答辩人予以赔偿。这就是原告本案中的诉请依据，但答辩人认为，其请求权基础并不成立。理由在于，首先，该生效判决通篇没有关于原告投入增值的陈述，并未对原告是否存在投入并产生增值作出认定；其次，该判决书中关于双方可另行协商处理或另寻途径解决的陈述并非对答辩人应否作出补偿作出认定；第三，生效判决已认定本案原告在履行原租赁合同中其行为已构成根本违约，答辩人据此解除合同合理合法，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。当中只规定违约方存在违约责任承担违约金、损害赔偿，并未规定守约方需要承担违约方的赔偿责任，且生效判决也没有认定答辩人存在违约行为。最后，《承包肇庆市粮食企业集团公司大湾合城猪场（养殖场）的合同》第二条规定：“乙方在承包该猪场（养殖场）范围内所进行的一切投资款项均由乙方自行解决”，由此可得，猪场的所有投入和收益均为原告所有，既然答辩人在该租赁合同履行期间不存在过错和违约，那么要求答辩人作出赔偿也就无从谈起了。二、原告主张的所谓“资产增值”缺乏证据支持。原告起诉中提出租赁的该土地为“一块烂地”，并认为“将毕生的积蓄投资入去”纯属捏造事实，夸大其词。本案涉案的大湾合城猪场，作为以前肇庆市的养殖试验基地，答辩人将猪场交给原告时已是一个完善、标准的养殖场，围墙、宿舍、猪舍等设备设施完备并真实存在，否则双方不可能在合同中将标的物表述为“猪场（养殖场）”，而根据肇庆市人民政府审计局（1998）肇审33号文件，政府划拨该猪场予答辩人时，均已对猪场的性质和现状作出了认定，该猪场就是一个现成的、可以经营的养殖场，一个认为猪场现有设施和财产属于其个人投入与事实不符。原告认为猪场现有设施和财产属于其个人投入与事实不符。原告称其将毕生的积蓄投资到一块烂地，实则是其想方设法索取赔偿的大话。另外，从原告列举的山上果园仓库建设投入补偿类、山上果树补偿类、山上果树仓库搬迁类、鱼塘建设投入补偿类、鱼塘动产投入补偿类等五大类补偿清单来看。补偿清单乃原告单方面制作，其种类、数量、标价都是原告单方列举的，并没有证据证明其对猪场具体的投入项目和投入资金，并且原告在清单所列的项目中，绝大部分项目都是猪场本身就有的。因此，原告要求答辩人支付关于高要大湾合城管理区猪场的资产增值的赔偿款936147元是毫无事实依据和法律依据的。请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2001年3月8日，原告粮食企业公司（发包方、甲方）与被告伍文才（承包方、乙方）签订了一份《承包肇庆市粮食企业集团公司大湾合城猪场（养殖场）的合同》（以下简称《承包合同》），根据肇庆市人民政府审计局（1998）肇审33号文件界定：原肇庆市粮食局位于高要大湾合城管理区的猪场（养殖场）产权划归肇庆市粮食企业集团公司所有（注：一九九八年前市粮食局与市粮食企业集团公司属一套人马、两个牌子）。其所属位置、面积及四至范围应以一九八九年十月八日办理的《土地使用证》所规定的为准（证号：高国建【87】字第069944）。该合同约定了以下主要条款：1、甲方愿意将位于高要大湾合城管理区的猪场（养殖场）永久性发包给乙方经营使用（即发包期以该土地使用期限为准）。考虑甲方尚欠乙方的工程装修款共71000元，经双方同意，该笔款项作为乙方向甲方一次性预交的承包款，并享有永久性承包的权利。除上述预交款外，乙方每年还需向甲方再缴交1500元承包款。交款期限为每年十二月底前。为支持乙方尽快投入运作，甲方免收二00一年的承包款1500元；2、合同签订后，甲方应在二00一年四月一日将该场地交给乙方经营使用。乙方拥有自主经营的权利，甲方无权干涉。同时，乙方在承包该猪场（养殖场）范围内所进行的一切投资款项均由乙方自行解决；三、乙方在承包期内所发生的一切税费，应由乙方向当地有关部门缴纳，如有违反，则一切责任与甲方无关；四、如国家建设需要征用该猪场（养殖池）土地时，甲方必须按国家有关政策、法律向有关部门追讨赔偿，所得赔偿金全部支付给乙方；五、乙方如不按期缴纳承包款及税项，超过半年的作乙方自动终止承包合同。同时，甲方保留追收当年承包款的权利；六、甲方如中途违约而被迫终止合同，甲方须向乙方赔偿一切投资款及经济损失。乙方如中途转包的，需征得甲方同意才能办理。翌日，双方就上述合同又签订了《补充合同》，补充条款：该厂土地使用权证（证号：高国建【87】字第069944号）甲方不能用于向银行抵押贷款之用，如有其他使用需征得乙方同意，否则，一切责任由甲方承担。合同签订后，原告依约将合城猪场交由被告伍文才使用，被告伍文才每年按时交纳1500元的承包款，直至2011年之后，没有再缴交该承包款，原告向本院起诉要求解除上述《承包合同》，案件经二审终审，肇庆市中级人民法院以（2015）肇中法民二终字第117号民事判决书，认为：“对于合城猪场交付给伍文才后，伍文才经营过程中对猪场所作投入产生的资产增值问题，由于伍文才没有在本案中提起反诉，本院对此不作处理，伍文才和粮食企业公司双方可另行协商处理或者另寻其他途径解决。”，并判决：解除粮食企业公司和伍文才签的涉案猪场承包合同；伍文才于该判决生效之日起六十日内将涉案猪场返还粮食企业公司。原告伍文才以其对猪场所在投入产生增值为由，要求被告支付936147元。2016年8月10日，原告向本院申请对涉案猪场的增值部分进行评估获准。本院依法委托的肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司于2017年3月31日作出肇资评报字【2017】第9号评估报告书，显示评估方法：房屋建构筑物和附属设备设施的评估，该公司根据评估对象的实际情况，对房屋建构物和附属设备设施资产采用成本法进行评估（不含占用土地使用权价值），成本评估法即在持续使用的前提下，以重新建造该项资产的现行市价为基础确定重置成本。并按建构筑物的使用情况现场勘查的情况综合确定成新率，进而计算出建构筑物评估值。评估结论为为：一、山上果园仓库建设投入补偿类价值为197390元；二、山上果树补偿类价值331700元；三、山上果园仓库搬迁补偿费用18000元；四、鱼塘建设投入补偿类价值319340元；五、鱼塘动产投入补偿类价值31800元。原告为此支出评估费8982元。对于被告将猪场发包交付给原告时猪场状况及设施，由于双方没有签订书面交接财物清单，原被告双方也没有举证证实。本院认为：原告依据生效的（2015）肇中法民二终字第117号认定的“对于合城猪场交付伍文才后，伍文才经营过程中对合城猪场所作投入产生的资产增值问题……伍文才和粮食企业公司双方可另行协商处理或者另寻其他途径解决。”提起本案诉讼，本案为租赁合同纠纷。对于被告抗辩认为守约方无需赔偿违约方的损失的意见：原被告签订涉案出租合同时，被告承诺永久出租，这致使原告注资投入的原因，且事实上原告也做了投入，虽然生效判决（2015）肇中法民二终字第117号民事判决书已经认定原告违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，及民事诉讼权利义务对等原则，公平原则，结合本案合同履行情况和合同性质，原告要求被告采取补救措施，补偿原告投入损失，合情合法也合理，本院予以支持。对于被告粮食企业公司第二次庭审中认为其中果树、宿舍、设施等部分属于其所有的意见，没有举证证实，且该猪场经过伍文才十几年悉心呵护，维修完善，才能经营至今，事实存在增值，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告损失问题：经原、被告双方共同委托的第三方肇庆永证资产评估土地房地产估价有限公司作出的肇资评报字【2017】第9号评估报告，结论：一、山上果园仓库建设投入补偿类价值为197390元；二、山上果树补偿类价值331700元；三、山上果园仓库搬迁补偿费用18000元；四、鱼塘建设投入补偿类价值319340元；五、鱼塘动产投入补偿类价值31800元，该评估公司作为与本案没有利害关系的第三方，其作出的评估结论具备公平、公正、合理性，本院对该评估结论予以采纳。结合猪场现状，充分考虑原、被告的意见，经济利益最大化的原则，对猪场财产采取固定设施设备不拆除，其他由伍文才自行处理的方式。不宜拆迁作保留的需要补偿的财产为：第一类山上果园仓库建设投入补偿类（评估价值197390元）、第四类鱼塘建设投入补偿类（评估价值319340元），两类合共516730元。在上述两项财产中，包括三处猪舍，价值分别为：①猪舍评估价值19380元，②猪舍评估价值100690元，③大屋内猪舍13980元。对于猪舍的权属，原被告均没有提出证据予以证实，而涉案合同名为《承包肇庆市粮食企业集团公司大湾合城猪场（养殖场）的合同》，合同中约定：原肇庆市粮食局位于高要大湾合城管理区的猪场（养殖场）产权划归粮食企业公司所有……可以得出粮食企业公司出租给原告之前该猪场已经存在，后划归被告所有，如果仅仅是一块烂地，则不存在“所有”字眼，而是土地使用权，故猪舍应为涉案标的必须存在之物，本院根据日常行为经验法则，判断上述两个猪场为出租的必须存在之物，权属为被告。围墙、宿舍及其他构筑物则不是出租猪场必须存在之物，被告没有举证证实出租时存在该物，应认定为原告投入。对于原告伍文才是否对猪舍进行过修缮，支出多少，原告没有举证，本院不予支持。综上，被告粮食企业公司应支付给原告猪场投资的增值应为382680元（516730元-19380元-100690元-13980元）。作搬迁包括：第二类山上果树补偿类（评估价值331700元）；第三类山上果园仓库搬迁补偿（评估价值18000元）；第五类鱼塘动产投入补偿类（评估价值25270元）；第七类各类禽（鸭鸡）搬迁费（评估价值3600元）；第八类渔船（评估价值2930元），由原告伍文才自行处置。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十六条的规定，判决如下：一、肇庆市粮食企业集团公司于本判决生效之日起十日内支付位于高要大湾合城管理区猪场的资产增值382680元给伍文才。二、驳回伍文才的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13161元，由原告伍文才负担6121元，被告肇庆市粮食企业集团公司负担7040元，该款原告已经预交，被告在履行生效判决时迳付7040元给伍文才，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 游兴华代理审判员 赖金华人民陪审员 陈根华二〇一七年五月十二日书 记 员 何婉莹 关注公众号“”