（2017）渝0115民初1646号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-13
案件名称
重庆市长太生猪养殖有限公司与包明生租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市长太生猪养殖有限公司,包明生
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初1646号原告：重庆市长太生猪养殖有限公司，住所地重庆市长寿区，统一社会信用代码91500115683941431K。法定代表人：朱淑清，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张朋，重庆市长寿区公平法律服务所法律服务工作者。被告：包明生，男，1970年11月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆市长太生猪养殖有限公司（以下简称长太公司）与被告包明生租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告长太公司委托诉讼代理人张朋、被告包明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市长太公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告之间于2014年12月11日签订的《房屋场地租赁合同》；2.判决被告退还原告剩余租期的租金104000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年12月11日以被告为甲��、原告为乙方签订了《房屋场地租赁合同》一份约定：“原告租用被告所有的位于长寿区云集镇福胜村8组原窑罐厂的房屋场地及猪圈设施用于养猪经营，其中租赁时间6年，从2014年12月12日开始至2020年12月11日止；租赁费用每年2.6万元，分两次付款，第一次在2014年12月13日前付款2万元，第二次在2015年6月30日前付清余款13.6万元；合同第六条还约定，乙方在租赁期内，如因甲方原因（含环保、执法和政策性搬迁等）造成的不能继续租赁经营，则甲方必须将余期租金退还给乙方”。合同签订后原告分两次向被告支付了6年的全部租金15.6万元，但在2016年期间根据区镇两级政府环境整治需要，决定搬迁原告承租被告的猪场，为此，原告根据政府的决定于2016年12月31日前已经全部撤离所租的房屋和场地，政府也将相应的搬迁补偿分配到位。但是，由于被告长期在重庆打工，无法��其送达解除合同通知书，因此，原告起诉来院，请求依法判决。包明生辩称，我同意解除合同，但我认为退还的租金没有这么多。三年租金一共为7.8万元，另外原告承租期间，围墙的损坏造成的修补费用以及清洁污染的费用、还有电费，原告都没有计算在内，原本属于我的两台电动机也没有了。围墙损坏长43米、高2米，围墙系砖块堆砌共计86平方米，按130块砖每平方计算每块转单价0.5元，另计算人工及水泥、沙等0.8元，总计1.3元每块砖。场地污染主要是指猪粪便，共计约6至7立方米，按5个人工计算，每个人150元人工费，共计750元。18KW的三相电机一台，8790元、两相电机一台，1160元，共计9950元。电费具体产生多少费用不清楚了。综上，我认为我该给付原告的金额为52766元。本院经审理认定事实如下：2014年12月11日，原、被告以被告为甲方、原告为���方签订了《房屋场地租赁合同》，约定：“原告租用被告所有的位于长寿区云集镇福胜村8组原窑罐厂的房屋场地及猪圈设施用于养猪经营，其中租赁时间6年，从2014年12月12日开始至2020年12月11日止；租赁费用每年2.6万元，分两次付款，第一次在2014年12月13日前付款2万元，第二次在2015年6月30日前付清余款13.6万元；合同第六条还约定，乙方在租赁期内，如因甲方原因（含环保、执法和政策性搬迁等）造成的不能继续租赁经营，则甲方必须将余期租金退还给乙方”。合同签订后，原告分两次向被告支付了6年的全部租金15.6万元，被告将合同约定的场地交付给原告。2016年11月，重庆市长寿区人民政府出台《重庆市长寿区畜禽养殖及屠宰场污染综合整治实施方案》，关闭、转产、搬迁长寿区范围内禁养区或其他区域有污染行为的畜禽养殖场、屠宰场；该实施方案还规定，对���在2016年12月31日前需关闭、搬迁的畜禽养殖场、屠宰场拆除圈舍及配套用房并对土地复耕和拆除设施设备的，给予一次性货币支持，明确拆除圈舍及配套用房面积、动物搬迁、设施设备的补偿单价标准。原告租用被告的房屋场地属于关闭范围。长寿区云集镇人民政府也对被告养殖场的房屋及配套设施等基本情况进行了统计，并与被告签订了综合整治协议，经被告通知，原告于2016年12月31日前已经全部撤离所租的房屋和场地。庭审中，被告陈述原告虽实际租用2年20天，但合同约定租金以年为标准，租用期超过2年，应以3年计算计收租金7.8万元；原告承租期间，围墙的损坏造成的修补费用以及清洁污染物的费用、二台电机损失、下欠电费等也应在原告已交纳的租金中抵扣，被告实际退还原告租金应为52766元，但未提交证据予以证实。被告在原、被告��订的《房屋场地租赁合同》甲方一栏中手签“包明生猪场”，但被告未办理相应的工商登记。原告于2017年1月22日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2017）渝0115民保12号民事裁定，冻结被告包明生在重庆市长寿区云集镇人民政府的猪场搬迁款70000元。本院认为，原、被告于2014年12月11日签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表达，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方当事人均按合同约定履行义务，双方无合同约定和法定的违约行为，因人民政府对畜禽养殖场综合进行整治行政行为致使合同不能继续履行，现双方均同意解除合同，故原告要求解除双方于2014年12月11日签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告按合同约定已支付被告6年租金共计15.6万元，以及原告实际租用的时���为2014年12月11日至2016年12月31日共计2年20天的事实，双方当事人无争议，本院予以确认。本案双方当事人争执的焦点为应退还租金的金额，原告认为应按未到期4年计算应退还租金104000元，被告认为合同约定租金以年为标准，租用期超过2年，应以3年计算计收租金7.8万，且应将原告在承租期间，造成围墙的损坏应产生的修补费用、损失电机费用以及清洁污染物的费用、下欠电费等在原告已交纳的租金中抵扣，被告实际退还原告租金应为52766元。本院认为，原、被告双方未在合同明确不足一年或超出一年部分的租赁期间的租金计算约定，应以租赁人实际使用租赁物的时间进行计算，原告应支付被告的租金为53424.66元，即2年(2.6万元+1年(2.6万元÷365天(20天，因此，被告应退还原告租金为102575.34元。因被告无证据证实其围墙的损坏应产生的修补费用、损失电机以及清洁污染物的费用、下欠电费等存在的实际损失，原告又予以否认，故其抗辩的损失无法在本案中予以抵扣，被告应依法另行处理，综上，被告抗辩的财产损失在租金中抵扣的理由，本院不予采信。综上所述，本院对原告要求解除双方于2014年12月11日签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求予以支持，主张被告退还原告租金102575.34元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市长太生猪养殖有限公司与被告包明生于2014年12月11日签订的《房屋场地租赁合同》；二、被告包明生在本判决生效后五日内退还原告重庆市长太生猪养殖有限公司租金102575.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费720元、诉讼保全申请费720元，由被告包明生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 邬涛二〇一七年五月十二日书记员 熊峥 微信公众号“”