（2017）苏13民终450号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-14
案件名称
司汉洋与沭阳县泰通环保设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沭阳县泰通环保设备有限公司,司汉洋,江苏赛豪建设有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终450号上诉人（原审被告）：沭阳县泰通环保设备有限公司。法定代表人：郑长亮。委托诉讼代理人：胡韦亮，江苏沂淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司汉洋。委托诉讼代理人：孙树成，江苏��容律师事务所律师。原审第三人：江苏赛豪建设有限公司。法定代表人：金蝉。上诉人沭阳县泰通环保设备有限公司（以下简称泰通公司）因与被上诉人司汉洋及原审第三人江苏赛豪建设有限公司（以下简称赛豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭胡民初字第00449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰通公司上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人司汉洋一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审法院判决解除购房合同是错误的，泰通公司和司汉洋所签订的购房合同是无效合同，判决解除不合法。理由如下：1.购房合同的签订缺少真实意思表示这一要件，故签���合同的民事行为无效。因为唐小顺向司汉洋借款30万元，要用实物抵押，唐小顺就用自己从上诉人处以抵工程款形式获得的涉案房屋抵押给被上诉人，所以在唐小顺要求下，上诉人出具了购房合同和购房款收据，故购房合同因缺少了上诉人和司汉洋之间的真实买卖意思表示要件而无效。2.从购房合同的内容看，并没有载明房屋总价款、付款时间、交付时间以及相关产权变更登记等基本内容，这样的合同明显与常理不符，而更符合为担保借款而作的虚假合同的特征。3.从合同的履行情况看，该合同从未进行履行。即便是司汉洋提供了上诉人出具的购房款收据，但也是虚假的，因为司汉洋根本就没有向上诉人交付过一分钱，其辩称的以现金交付不是事实，且与常理不符。而且上诉人从未将涉案房屋交付给司汉洋，司汉洋在起诉前也从未向上诉人要求交付过涉案房屋。4.从涉案房屋的价值上判断，购房合同中载明的房屋面积为360平方米，房屋价值在120万元以上，与收据上的35万元相去甚远。本案实际上是典型的名为买卖实为借贷案件。（二）一审法院认定上诉人收到司汉洋35万元购房款并判决退还是错误的，上诉人根本没有收到司汉洋的任何款项。理由如下：1.购房款收条是为了配合购房合同而出具的，其与购房合同一样，仅为办理房屋抵押手续之一。2.如果司汉洋向上诉人支付了35万元购房款，为何一直不主张交付房屋，直到2015年5月12日才向法院起诉要求交付。（三）关于借款抵押的事实经过，上诉人在一审时已经提供了借款合同、借据、施工合同、证人王某的证言，证据锁链比较完整，可以充分证明借款及以涉案房屋抵押的完整事实。司汉洋辩称：1.原审法院判决解除购房合同是双方当事人在一审过程中达成的合意，泰���公司不同意交付房屋，被上诉人也同意不再购买该房屋，一审判决解除购房合同是根据双方当事人的意思表示作出的。2.泰通公司称没有收到购房款，其没有任何证据予以证明，被上诉人也尽到了自己的举证责任，通过证据及其上诉人法定代表人出具的条据相印证，证明该款项已经实际交付。3.泰通公司所称抵押借款过程和被上诉人没有关联性，即使和第三人存在经济纠纷也是泰通公司和第三人之间的事情，和被上诉人没有任何关联性。故上诉人泰通公司的上诉理由不成立。原审第三人赛豪公司未作答辩。司汉洋向一审法院起诉请求：1.解除原告司汉洋与被告泰通公司之间的房屋买卖合同；2.泰通公司返还原告购房款35万元及损失（自2013年9月30日起按人民银行同期贷款利率四倍计算至实际支付之日止）。事实和理由：被告泰通公司在沭阳县十字社区工业园自建厂房一批。因企业需要资金，泰通公司于2013年9月29日将厂房门面房靠南三间转让给司汉洋，并签订购房合同一份。合同签订后，司汉洋向泰通公司交付了购房款并由泰通公司法定代表人出具收条。后泰通公司因自身经济原因和第三方发生纠纷，出售给司汉洋的房屋被泰通公司重新安装卷帘门占据，致使泰通公司无法使用房屋。为此，司汉洋多次找泰通公司协商要求交付房屋，但泰通公司始终未能解决房屋交付问题。司汉洋为支持其主张，一审期间提供以下证据：1.购房合同及收条一份，证明2013年9月29日，司汉洋和泰通公司签订购房合同，约定泰通公司将其所有的三间门面房出售给司汉洋，泰通公司收取司汉洋购房款35万元的事实。2.证人葛某证言，证明司汉洋购房时手中只有15万元现金，曾向其借款20万元用于在十字买房，但所购房屋的具��位置不清楚。3.江苏农村商业银行贷款凭证，证明2013年10月10日司汉洋向银行贷款70万元，其中20万元用于归还葛某20万元借款。泰通公司为证明其抗辩，一审期间提供以下证据：1.2013年3月19日郑长亮与十字街道签订的协议书复印件，证明涉案厂房是标准化厂房。2.唐小顺出具给郑长亮的借条一份，借款时间2013年6月14日到2013年9月13日，该借条是在泰通公司向司汉洋出具借条的同时形成的。3.借款合同一份，借款合同约定涉案360平方米厂房原是抵押给赛豪公司，在借款的时候又抵押给郑长亮，双方约定如果到期不还泰通公司可以将房屋收回，郑长亮签字担保。4.泰通公司与赛豪公司签订的建设工程施工合同复印件，合同第二十六条约定涉案房屋是泰通公司以抵充工程款的方式作价给赛豪公司的。5.涉案房屋的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许��证。6.证人王某证言，证人称司汉洋与郑长亮、王某之间实际是借贷关系，并不存在真实的买卖合同关系，借款30万元是交付给唐小顺的。对原告司汉洋提交的证据，一审法院认证认为：被告泰通公司对证据1、3的真实性无异议，对其真实性予以确认。证据2仅凭证人证言无法证明司汉洋与证人之间存在借贷关系，即使存在，也无法确认与本案具有关联性。对被告泰通公司提交的证据，一审法院认证认为：司汉洋对证据5的真实性无异议，对其真实性予以确认。其他证据因涉及到第三人或案外人，真实性无法确认。当事人双方对以下事实没有争议，一审法院予以确认：原告司汉洋、被告泰通公司于2013年9月29日签订《购房合同》一份，约定泰通公司将其所有的标准化厂房门面房靠南三间出售给司汉洋。合同签订后，泰通公司法定代表人郑长亮出具收到司汉洋购房款35万元的收条。本案在审理过程中，泰通公司称涉案房屋已经用于抵充欠第三人赛豪公司的工程款，并已经交付第三人。司汉洋据此变更诉讼请求要求解除合同，退还购房款并赔偿损失。泰通公司分别于2013年4月、6月、8月取得了涉案房屋所在地的建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证。本案一审争议焦点为：1.原告司汉洋、被告泰通公司双方于2013年9月29日签订的合同是否符合解除条件；2.司汉洋要求泰通公司返还购房款35万元并赔偿损失是否符合法律规定。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除的前提是合同必须合法有效。泰通公司辩称涉案购房合同实际上是郑长亮与原告司汉洋之间借款合同的担保，但其提供证据不足以证明其辩解，故该合同合法有效。在此情形下，双方均明确表示同意解除合同，依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，司汉洋要求泰通公司退还购房款35万元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于司汉洋要求泰通公司自2013年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算损失的诉讼请求，因泰通公司将涉案房屋用于抵充欠赛豪公司的工程款，导致房屋无法交付，司汉洋据此要求解除合同，泰通公司应当承担赔偿责任，但司汉洋并未举证证明其实际损失，一审法院认定其损失仅为银行同期贷款利息损失。泰通公司辩称并未实际收到35万元购房款，并提供由唐小顺签字的借款合同、借条，证明与司汉洋之间存在30万元的借贷关系，用于证实购房合同实���借贷的担保，对此司汉洋予以否认。上述证据与司汉洋、泰通公司之间是否存在借贷关系的关联性无法确认，无法达到泰通公司的证明目的，故对泰通公司的辩解意见不予采信。第三人赛豪公司经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告司汉洋与被告沭阳县泰通环保设备有限公司于2013年9月29日签订的《购房合同》于2016年11月24日解除；二、被告沭阳县泰通环保设备有限公司于本判决生效后五日内退还原告司汉洋购房款35万元并赔偿损失（损失以35万元为基数，自2013年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款之日止）；三、驳回原告司汉洋的其他诉讼请求。二审期间��当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据被上诉人司汉洋陈述以及其所提交的购房合同、购房款收条等证据，可以证实司汉洋与泰通公司之间具有房屋买卖合同关系；因涉案房屋已无法交付，经双方协商一致可以解除合同，泰通公司应承担返还购房款并赔偿损失的民事责任。上诉人泰通公司上诉提出，涉案购房合同应为无效合同，本案实际上是名为买卖实为借贷案件。经查，泰通公司为证明其主张，向一审法院提交了由唐小顺签字的借款合同及借条、施工合同、证人证言等证据；但泰通公司未能证明上述证据与��案具有关联性，不足以证实其所主张的各方当事人之间存在的一系列借贷以及抵押关系。故上诉人泰通公司的上诉理由缺乏相关证据支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人沭阳县泰通环保设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 陈泽环代理审判员 朱 海二〇一七年五月十二日书 记 员 袁海燕第1页/共9页 关注公众号“”