（2017）沪0112民初3089号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-19
案件名称
原告宋小权与被告袁琪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋小权,袁琪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3089号原告：宋小权。委托诉讼代理人：唐冰倩，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。被告：袁琪。委托诉讼代理人：张健，上海潘登律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，上海潘登律师事务所律师。原告宋小权与被告袁琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序。本院受理后依法于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告宋小权的委托诉讼代理人唐冰倩，被告袁琪的委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋小权向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期迁出户口违约金，以系争房屋总价款人民币（以下币种相同）2,290,000元为基数，按每日万分之二计算自2016年9月17日起至被告将原户口从系争房屋实际迁出之日止。暂计至2017年1月31日，共计62,746元。事实与理由：2016年7月18日，就原告购买被告合法所有的位于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋之相关事宜，原被告双方签订了合同编号为×××的《上海市房地产买卖合同》。原、被告双方于买卖合同补充条款（一）第二条中明确约定若系争房屋上有户口，则被告应于签订买卖合同并申请办理公证手续（若有）后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。现原告主张将该违约金下调至日万分之二。然，原、被告已完成系争房屋的登记过户手续，根据买卖合同补充条款约定被告应于买卖合同签订之日后60日内办理完毕原有户口迁出手续，即被告应于2016年9月16日前迁出系争房屋全部原有户口。然根据“常口现实库信息资料”及“户籍摘录”显示，案外人潘甲于1991年7月12日将其户口迁入系争房屋，截止至原告起诉之日止，潘甲的户籍仍未迁出系争房屋。经原告多次催告，截止至本案起诉之日止，被告始终未将原有户口全部迁出系争房屋，被告的行为已经构成违约，并严重损害了原告的合法权益，被告应根据买卖合同补充条款的约定承担违约责任，向原告支付违约金。原告为维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼。被告袁琪辩称，不同意原告的诉请。合同上约定的户口是行政管理负责的事，而且原告可以正常迁入户口，被告并没有对原告造成实际的损害。另外被告并不清楚存在户口的事情，户口登记在另外的门牌号，而且存在的户口并非是被告的亲属，被告无权让对方迁出，合同签订时的地址与历史遗留的地址不同，合同中所指的地址是×路，并非×路。本院经审理认定事实如下：2016年7月18日由原告作为买受人（协议乙方），被告作为卖售人（协议甲方）签订合同编号为×××的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲乙双方通过A公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于×路×弄×号×室，房屋建筑面积35.62平方米；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,290,000元。合同的补充条款（一）……2、若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后60天内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。经查，上海市闵行区×路×弄×号×室的地址与上海市闵行区×路×弄×号×室的地址是同一个地址。目前，涉案房屋上存在两户的户籍信息，分别是：1、潘甲户：潘甲户，自1991年7月12日起迁入至今；肖乙，自1993年3月24日起迁入至今；2、宋小权户：宋小权、李丙、宋丁，以上三人自2016年9月15日起迁入至今。以上事实，由原告宋小权提供的：1、上海市房地产权证一份；2、原、被告签订的上海市房地产买卖合同一份；3、常口现实库信息资料一份、户籍摘要一份；4、户籍摘要一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按约支付了合同所约定的房款，并已取得涉案房屋的产权，且已实际入住涉案房屋，买卖合同的合同目的已经实现。但合同中亦明确约定被告应于签订本合同并申请办理公证手续后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。但目前涉案房屋内确实存在户口尚未能迁移的事实，虽然被告认为上述存在的户口未能及时迁移的责任并不在于被告，然即使上述户口未能迁移的责任不在于被告，但户口未能及时迁移的违约事实客观存在，故原告有权依据合同的约定主张被告承担未能及时迁移户口所产生的违约责任，买卖合同中亦对此违约行为进行了明确的违约责任约定。而被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整。对此本院认为被告确实存在违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，将违约金计算标准调整为日万分之一。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：被告袁琪于本判决生效之日起十日内支付给原告宋小权以2,290,000元为本金，自2016年9月17日起至涉案房屋内户口实际迁出之日止，按照每日万分之一的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计684.33元，由被告袁琪负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告宋小权）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年五月十二日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……