（2017）沪01民终2470号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-20
案件名称
戴岚诉上海中房滨江房产有限公司定金合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴岚,上海中房滨江房产有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2470号上诉人（原审原告）：戴岚，女，1972年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁康成，上海星瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海中房滨江房产有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道2123号3E-1789室。法定代表人：苏红雷，职务不详。上诉人戴岚因与被上诉人上海中房滨江房产有限公司（以下简称中房滨江公司）定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初46749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴岚上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、定金合同中仅约定上诉人购买被上诉人中房滨江公司销售的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的总房款，并未约定房款支付方式、付款时间及金额，该份定金合同系双方达成的初步意向，不能当然认定双方就房款支付已经作出明确、具体的安排。首付款作为房屋买卖合同的重要条款，应当在订立合同之前充分协商并明确达成一致意见，并无证据表明双方在签约前达成一致意见。2、定金合同补充协议是根据被上诉人要求签署的，上诉人没有看过协议内容，双方更没有对条款内容进行过磋商。补充协议第五条的约定不符合按揭贷款的流程，上诉人的贷款能否通过以双方签署正式预售合同为前提，一审法院认定首付款应在预售合同签约之前支付应属错误。另外，补充协议第五条的约定内容前后矛盾，既表述乙方贷款无法通过审核，又表述乙方以现金补足银行要求之首付，一审法院作为“先付款后签约”的认定依据应属不当。3、被上诉人没有重新安排签约时间且在没有征得上诉人同意情况下出售给第三人，导致双方签约已无可能，故定金合同及定金合同补充协议应予解除，由被上诉人承担未能签约的违约责任，被上诉人双倍返还上诉人定金人民币（以下币种相同）60万元。被上诉人中房滨江公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。戴岚向一审法院起诉请求：1、解除戴岚、中房滨江公司于2015年10月7日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《定金合同》及《定金合同补充协议》；2、中房滨江公司双倍返还戴岚定金60万元。一审法院认定事实：2015年10月7日，戴岚为预购方（乙方）、中房滨江公司为卖方（甲方）签订《定金合同（供商品房预订时使用）》，约定乙方向甲方预订涉讼房屋。上述合同第二条约定房屋每平方米建筑面积单价106,161元，总房价33,364,238元；第三条约定乙方同意签订本合同时，支付定金30万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保；第四条约定预订期为7天，乙方于2015年10月30日前到售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》；第六条约定在本合同约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情况外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；第七条约定有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金：1、甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；2、甲乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的；第八条约定有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。同日，戴岚（乙方）、中房滨江公司（甲方）签订《定金合同补充协议》，约定若由于乙方原因造成付款方式变化，乙方同意甲方取消优惠折扣并由此调整《定金合同》约定的房屋单价及总价，除符合《定金合同》第七条第二款和第八条约定的情形外，乙方未在预订期内签订《预/出售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金，乙方若以银行贷款方式支付部分房价款，须在签订《定金合同》前提供借款人经银行查询的资信证明，如乙方无法提供，则须向甲方提供借款人资信状况良好的《承诺书》一份，甲方已向乙方提供《上海万科按揭办理指引》，乙方必须按照甲方所提供的按揭办理指引要求，在签署《定金合同》后3个工作日内完成按揭资料提交，并在《定金合同》约定的期限内积极配合银行完成贷款审核，若因乙方原因未能通过银行贷款审核且乙方又无法在5日内以现金补足银行要求之首付，并由此导致无法按照《定金合同》约定的签约时间签署《预/出售合同》的，则乙方无权要求甲方退还乙方认购定金，甲方有权于《定金合同》终止后将房屋出售给第三方，乙方的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同等内容。同日，戴岚支付中房滨江公司定金30万元。2016年3月21日经核准，涉讼房屋产权登记至案外人郭某名下。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。戴岚主张定金合同未约定首付款支付时间，且首付款如何支付应由双方协商，不应作为签约条件，但戴岚、中房滨江公司签订的定金合同补充协议约定“……若因乙方原因未能通过银行贷款审核且乙方又无法在5日内以现金补足银行要求之首付，并由此导致无法按照《定金合同》约定的签约时间签署《预/出售合同》的，则乙方无权要求甲方退还乙方认购定金……”，根据该上述约定，戴岚应于签订预售合同前付清全部首付款。另，根据戴岚自述，亦可反映中房滨江公司要求戴岚付清全部首付款1,000余万元再签订预售合同，并未同意在戴岚未付清首付款的情况下先行签订预售合同。因此，戴岚以首付款支付须双方协商而非签约条件等为由要求解除定金合同及补充协议，并要求中房滨江公司双倍返还定金，依据不足，法院难以支持。中房滨江公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，法院可依法缺席判决。一审法院审理后作出判决：驳回戴岚的诉讼请求。案件受理费9,800元，由戴岚负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人戴岚与被上诉人中房滨江公司之间签订的定金合同及定金合同补充协议系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。上诉人称定金合同补充协议是在上诉人没有看清、没有磋商的情况下签署，对此上诉人并无证据加以证明，本院不予采信。根据定金合同第二条、第四条的内容，双方已经对房屋总房价、上诉人的付款方式采取银行按揭及双方签订预售合同的时间应在2015年10月30日之前完成等作出了约定，故上诉人应当知晓并按时完成与被上诉人的签约工作。本案争议在于双方没有在2015年10月30日之前完成签署预售合同的原因及责任认定问题。经查，因被上诉人中房滨江公司没有参加一审审理，一审法院对此问题已向上诉人作了事实调查。从上诉人表述来看，系上诉人不能满足被上诉人提出的签约时支付首付款1,000万元以上的要求，且被上诉人无权提出此签约条件，因定金合同系意向合同，故上诉人有提出协商方案进一步磋商的权利；其提出的在签约时支付600万元至700万元的首付款，剩余的首付款以首付贷方式支付或者延期筹资支付，属合理方案；被上诉人没有给予协商机会，导致双方未能签订预售合同的责任在被上诉人一方。对此，本院认为，定金合同及定金合同补充协议均为预售合同的签署所作的约定，具有互为补充、同等的法律效力。定金合同中即便没有明确首付款的支付时间、支付金额，但在定金合同补充协议第五条中作了明确约定，即上诉人在定金合同规定情形内配合银行完成贷款审核，一旦发生未通过银行审核的情况时，上诉人应在5日内以现金补足银行要求的首付，显然，被上诉人要求上诉人在签订预售合同时支付1,000万元以上首付款具有合同依据。另外，被上诉人的上述要求也符合上海市相关购房政策的规定，被上诉人提出的签约条件具有合理性。因上诉人提出缓付款的协商方案，属于新的要求，被上诉人有权不予接受。据此，可以认定双方未能签约系上诉人自身原因造成的，应由上诉人承担相应的法律后果，上诉人无权要求解除合同及双倍返还定金。被上诉人在上诉人不能购买房屋情况下，将房屋另行出售给案外人，不构成违约。上诉人提出的被上诉人没有重新安排签约时间也没有征得其同意情况下将房屋出售给第三人，也应承担违约责任，本院不予采信。综上所述，戴岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,800元，由上诉人戴岚负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年五月十二日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”