（2017）云0102民初349号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-11-10
案件名称
阳碧会、王林等与昆明建发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳碧会,王林,昆明建发房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初349号原告：阳碧会，女，1976年6月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，自由职业，住贵州省遵义市汇川区，原告：王林，男，1987年10月23日出生，汉族，四川省邻水县人，个体工商户，住昆明市，两原告委托诉讼代理人：方石林、皮晓丹，云南震中律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明建发房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530100695684233E。住所地：云南省昆明市五华区滇缅大道****号建发曦城商业广场*座*楼***室。法定代表人：薛有吉，董事长。委托诉讼代理人：卢素敏，昆明建发房地产开发有限公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王发坡，福建盖普律师事务所律师，特别授权代理。原告阳碧会与被告昆明建发房地产开发有限公司（以下简称建发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后。依法追加王林作为原告参加本案诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王林，原告阳碧会、王林的委托诉讼代理人方石林、皮晓丹，被告建发公司的委托诉讼代理人卢素敏、王发坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳碧会、王林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年12月21日至实际交房之日止的延期交房违约金、补偿未装楼梯费用2500元及未刮腻子粉和乳胶漆费用8140元；2、判令被告继续履行《商品房购销合同》，向原告移交依据国家建设工程验收标准，各项工程已验收合格的商品房，并要求被告依据《商品房购销合同》的约定，完善各种施工设施；3、判令《商品房购销合同补充协议》第十八条为无效条款；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月20日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告将五华区建发曦城购物中心3号楼1-2层53号（面积134.19平方米）商铺，以总价2391266元出售给原告，被告应于2015年12月20日前将符合国家建设工程验收标准，组织各项验收合格，并符合合同约定设施完善的商品房交付原告，合同还对违约责任、争议处理等进行了约定。合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告于2016年3月30日、5月25日两次通知交房。但原告经查询得知，被告开发的商铺未按国家验收标准组织竣工验收，未办理项目环保验收、消防工程验收、未完成住建、规划等部门验收备案登记。另外，《商品房购销合同》第十八条损害了业主利益，为无效条款。故提起诉讼。被告建发公司辩称：1、诉争房屋于2016年3月29日已具备交房条件；2、被告于2016年3月30日交付诉争房屋系因工程施工期间发生符合合同约定的顺延交房事由，因此被告无需承担逾期交房的违约责任；3、原告所陈述的工程质量问题与事实不符；4、被告聘请物业公司的行为，符合法律规定及合同的约定；5、合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人针对涉案争议事实提交的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的三份《会议纪要》，本院认为，该三份《会议纪要》上均无原告的签字，被告亦不认可该《会议纪要》适用于原告，且原告提交的《授权委托书》亦只系办理公证事项的委托，故本院对该三份《会议纪要》不予采纳；2、关于被告提交的《竣工验收合格证明书》及2016年11月2日《情况说明》，本院认为，该两份证据所载竣工验收时间与昆明市城市基本建设档案馆所保存文件载明的竣工验收时间不一致，本院不予采纳；3、被告提交的《关于黑林铺城中村改造项目（西城时代）“创卫”验收及南博会期间暂停施工的情况说明》、《关于高考、中考期间暂时停止施工的通知》、《关于黑林铺城中村改造项目（西城时代）高考、中考期间暂停施工的情况说明》均形成于双方签订《商品房购销合同》之前，与本案无关，故本院对该几份材料不予采纳。另外，被告提交的《气象资料统计》亦不能证明天气原因导致了被告不能正常施工，故本院对该份证据亦不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，原、被告双方签订一份《商品房购销合同》，约定：1、原告购买被告开发的建发曦城购物中心第3号楼第1-2层53号房（建筑面积130.67平方米）；2、房款总价为2391266元；3、被告应于2015年12月20日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；3、被告如未按本合同约定的时间交房，则①自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天30元向原告支付违约金；②逾期90天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金；4、该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话、媒体公告或书面通知的形式通知原告办理交接手续；5、该商品房价内装饰、设备标准中约定墙面为乳胶漆面层。同日，原、被告双方签订了一份《合同补充协议》，约定被告按照相关法律、法规的规定，聘请昆明立德物业服务有限公司作为前期物业管理单位，对社区提供物业管理服务。对于被告与昆明立德物业服务有限公司签订的合同、协议，原告予以认可。原告同意在小区业主委员会选举产生之前，将该商品房委托给昆明立德物业服务有限公司进行管理服务，并严格遵守“建发曦城购物中心”的《临时管理规约》及各项管理规章制度；具体物业服务事宜，按原告与昆明立德物业服务有限公司签订的物业服务合同执行。庭审中原、被告双方一致认可涉案商品房的购房款已全部付清，且双方未实际办理交接手续。另外，保存于昆明市城市基本建设档案馆的建发曦城购物中心（黑林铺城中村改造项目A3地块）的《工程竣工验收证明书》载明，该工程于2016年7月7日竣工，验收结论为合格。本院认为，本案中原告要求被告继续履行《商品房购销合同》，庭审中被告明确表示同意履行，本院对此予以确认；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院结合涉案《商品房购销合同》关于交房期限的约定及原告诉求，确定被告在本判决生效后立即将经建设单位组织验收合格并符合《商品房购销合同》约定的商品房交付给原告，同时应向原告支付逾期交房违约金。另外，墙面乳胶漆面层已约定于《商品房购销合同》价内标准中，现原告另行主张墙面乳胶漆补偿于法无据，本院不予支持；第三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中原告主张按《商品房购销合同》约定标准计算违约金，被告则提出了减少约定违约金的抗辩，本院综合考量涉案商品房竣工验收合格的时间（2016年7月7日）、合同的履行情况，同时考虑到商品房交接需要原、被告双方配合，酌定由被告向原告支付逾期交房违约金47825.32元；第四，建设单位可以选聘前期物业服务企业，本案中原告要求确认《合同补充协议》第十八条关于选聘物业服务企业的约定无效，于法无据，本院不予支持；第五，涉案《商品房购销合同》中并无关于修建楼梯的约定，故本院对于原告要求被告补偿未安装楼梯费用2500元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、原告阳碧会、王林与被告昆明建发房地产开发有限公司于2014年6月20日签订的《商品房购销合同》继续履行；二、被告昆明建发房地产开发有限公司应在本判决生效后立即将经建设单位组织验收合格并符合《商品房购销合同》约定的建发曦城购物中心第3号楼第1-2层53号房交付给原告阳碧会、王林；三、被告昆明建发房地产开发有限公司应在本判决生效后三日内向原告阳碧会、王林支付逾期交房违约金47825.32元；四、驳回原告阳碧会、王林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3311元，由原告阳碧会、王林负担331.1元，由被告昆明建发房地产开发有限公司负担2979.9元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 吕 刚审 判 员 孙敏霞人民陪审员 丁 茜二〇一七年五月十二日书 记 员 赵云莉 来源：百度“”