（2016）沪0112民初26785号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-19
案件名称
沈佳琦与曹荣华、裴曼琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈佳琦,曹荣华,裴曼琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26785号原告(反诉被告)：沈佳琦。委托诉讼代理人：耿某。委托诉讼代理人：周雪峰，上海凯曼律师事务所律师。被告(反诉原告)：曹荣华。委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。被告(反诉原告)：裴曼琴。委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。原告沈佳琦与被告曹荣华、裴曼琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，曹荣华、裴曼琴依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。原告(反诉被告)沈佳琦的委托诉讼代理人耿某、周雪峰，被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴及其委托诉讼代理人陈渊到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告沈佳琦向本院提出诉讼请求：1、曹荣华、裴曼琴协助沈佳琦办理将位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户至沈佳琦名下的手续，过户所产生的相关税费及手续费均由沈佳琦承担；2、曹荣华、裴曼琴向沈佳琦交付涉案房屋；3、曹荣华、裴曼琴共同赔偿沈佳琦违约金人民币(币种下同)44,000元。事实与理由：2016年8月7日，经过案外人上海YY房地产经纪事务所居间介绍，沈佳琦的母亲耿某代其与曹荣华、裴曼琴签订《房地产买卖居间协议》。双方约定涉案房屋成交价为2,200,000元，签该协议当日支付定金100,000元，于2016年8月18日再支付560,000元并同时签订《上海市房地产买卖合同》等。当时，曹荣华、裴曼琴称他们的女儿在银行工作可以贷很多款要市中心买房。8月16日，两中介及曹荣华、裴曼琴至兰坪路工商银行，耿某通过其账户转账560,000元。双方本来约定8月18日至中介网签，但当天中介打电话说曹荣华、裴曼琴并未到场，且未说明原因，故其一方未去中介处。耿某让中介联系曹荣华、裴曼琴，但电话没打通。8月25日，中介电话通知8月26日办理审税。但8月25日又接到中介电话称曹荣华、裴曼琴表示26日不能审税，也未说明原因。9月3日上午，中介又通知9月13日上午去办理审税，下午去办理贷款事宜，让其带齐材料。9月10日晚上，中介约其9月11日上午十点去中介处，并表示可能曹荣华、裴曼琴不卖房了。9月11日上午9点，曹荣华、裴曼琴、中介还有沈佳琦的父母均到场，曹荣华、裴曼琴在沟通中表示他们女儿婚姻出现问题，涉案房屋不卖了，且现在房屋涨了很多，链家表示可以帮他们以2,700,000元的价格出售，故要求加价400,000元，但其一方不同意。9月13日，其通过EMS寄函给曹荣华、裴曼琴，要求他们14日去审税。但曹荣华、裴曼琴拒不配合。综上，其认为，曹荣华、裴曼琴的上述行为严重侵害了其合法权益。其为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告曹荣华、裴曼琴共同辩称，不同意沈佳琦提出的全部诉请。其与沈佳琦之间并非买卖合同关系，而是定金合同关系，双方仅签订了居间合同。无论沈佳琦所述理由是否成立，沈佳琦也仅能主张双倍返还定金。故不存在将涉案房屋过户至沈佳琦名下之说。具体事实如下，2016年8月7日，中介称沈佳琦看中涉案房屋。故三方签署居间协议。当日沈佳琦向其支付100,000元定金。后中介称沈佳琦要将首付款560,000元转给其。但之后直至今日，沈佳琦均未通知其去签约。其无沈佳琦的联系方式。2016年8月25日，中介发了短信要求签买卖合同。当时其表示签约时间已过，沈佳琦已经违约。故其不同意继续履行合同。而且，当时其告诉中介交易存在猫腻。然而中介却通过网签将涉案房屋锁定。2016年9月14日，沈佳琦发函给其。但至今其从未见过沈佳琦本人。居间合同上，沈佳琦的签名都是代签的。其事后才知道，之所以沈佳琦未于2016年8月18日前要求其网签，是因为当时沈佳琦名下有房，属限购对象，正在办去名手续。鉴于，双方约定在2016年8月18日签网签合同，但截至该日，沈佳琦属限购对象。根据合同约定，由于沈佳琦原因，不能履行合同的，构成根本违约。故曹荣华、裴曼琴共同向本院提出反诉，要求：1、解除双方之间签订的买卖居间合同；2、曹荣华、裴曼琴没收沈佳琦支付的定金100,000元。对于曹荣华、裴曼琴提出的反诉请求，沈佳琦辩称，不同意全部反诉诉请。其并不属于限购对象。合同签订时，其与父母名下共有一套房屋，为了少交契税才办理去名手续。按照上海购房政策，本地家庭可以购买两套房屋，本地单身人士(单独名下无房、和父母在2011年1月30日之前共有不超过2套)可以购买一套房屋，故其是不限购的。曹荣华、裴曼琴据此要求解除合同没有事实根据。经审理查明，2016年8月7日，沈佳琦的委托诉讼代理人耿某代沈佳琦(购买方，签约乙方)与曹荣华、裴曼琴(出售方，签约甲方)、上海YY房地产经纪事务所(中介方，签约丙方)签订《房屋买卖居间合同》。约定内容如下，乙方向甲方购买涉案房屋。第三条，房屋成交价2,200,000元(甲方净到手价)。第四条，本合同签订时，乙方支付给甲方购房定金100,000元，待涉案房屋买卖成交后，定金抵作房款。甲乙双方如有争议，按“定金罚则”处理；2016年8月18日前，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，乙方应支付甲方房款560,000元，作为首付款；2016年11月5日前，甲方与乙方去房地产交易中心办理产权过户手续，乙方在收到闵行区房产交易中心出具的涉案房屋之《收件收据》后，【留尾款20,000元】须付清除贷款外的剩余房款920,000元。甲方收到乙方贷款银行放贷500,000元【和尾款20,000元】后，移交涉案房屋。银行放款三天内，确定为涉案房屋的交接日；甲方在涉案房屋交接前，应将涉案房屋内的所有户口迁出，乙方应去涉案房屋的辖区公安派出所查验；涉案房屋的交易税费由甲方与乙方各自承担；留100,000元待甲方户口迁出支付。第十三条，甲方有下列情形之一的，即构成甲方违约，甲方应按照本合同第三条第一款明确的房屋成交价的2%作为违约金标准，分别向乙方、丙方给付违约金，如果违约方给守约方造成的实际损失超过违约金标准的，则还应给付赔偿金，补偿违约金之不足：1、委托期间内，甲方在收到乙方的定金后，反悔售房或擅自将涉案房屋出售、出租给他人或委托他人出售、出租的；2、拒绝按本合同约定条件与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或与乙方签订《上海市房地产买卖合同》后，因甲方原因导致交易被取消而未能成交的：……。第十四条，乙方有下列情形之一的，即构成乙方违约，乙方应按照本合同第三条第一款明确的房屋成交价的2%作为违约金标准，分别向甲方、丙方给付违约金，如果违约方给守约方造成的实际损失超过违约金标准的，则还应给付赔偿金，补偿违约金之不足：1、委托期间内，乙方在支付甲方的购房定金后，撤销委托或反悔的；2、乙方拒绝按本合同约定条件与甲方签订《上海市房地产买卖合同》，导致涉案房屋买卖不成的；3、与甲方签订《上海市房地产买卖合同》后，因乙方原因导致交易被取消而未能成交的。该合同还对其他内容做了约定。前述合同签订当日，曹荣华收到沈佳琦为购买涉案房屋支付的定金100,000元，为此，曹荣华出具《定金收据》一张。2016年8月16日，耿某通过沈佳琦的银行账户向裴曼琴的银行账户转账支付首付款560,000元。为此曹荣华出具《首付款收据》一张，表示其已收到沈佳琦购买涉案房屋首付款。2016年9月11日，买卖双方至上海YY房地产经纪事务所协商涉案房屋的买卖事宜。但双方未能协商成功。2016年9月12日，沈佳琦向曹荣华、裴曼琴寄送《告知函》一份，要求曹荣华、裴曼琴于2016年9月14日13点前至上海YY房地产经纪事务所签订《上海市房地产买卖合同》并一同去上海市闵行区房地产交易中心办理审税等。逾期不到，将视为违约。因双方就涉案房屋买卖事宜未能协商成功，遂成讼。审理中，沈佳琦向本院提交了2016年9月11日三方协商的录音资料及裴曼琴与赖某之间的微信聊天记录。录音资料反映，出售方表示最近其孩子的婚房没有落实，故涉案房屋不出售了并愿意承担违约责任，最多赔偿买受方100,000元。但买受方不同意此方案。之后出售方又提出，若继续履行合同，买受方需补偿出售方400,000元。但买受方仍不同意。双方未能协商一致。在协商期间，中介方向出售方表示多次要求出售方签约、但出售方一直拒绝的意见。微信聊天记录反映，裴曼琴表示其有其的情况，不能出售涉案房屋；并承认系其违约，但仅同意赔偿买受方100,000元；现已委托律师处理。以上事实，由沈佳琦提供的《房屋买卖居间合同》、上海市房地产权证、定金收据、首付款收据及转账凭证、告知函及邮寄材料、录音光盘及微信记录等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。审理中，沈佳琦申请证人赖某到庭作证。证人赖某陈述，其系上海YY房地产经纪事务所的工作人员。2016年8月5日，经带看，买受人决定购买涉案房屋，当时出售方没有要定金。8月7日，出售方到市区交了定金(为购他处房屋)后，就到其处与买受人签了居间合同并收了买受人定金100,000元。由于出售方催的紧，买受人于8月16日支付了560,000元首付。8月17、18日左右，其电联出售方关于签约事宜。但当时出售方称要等到9月15日和出售方在他处购买的房屋一起操作。后其联系买卖双方于8月25日办理审税手续。但出售方不同意，偏要拖到9月15日。8月25日当天，其特意将网签版合同拿到出售方家中，但出售方不愿意签。后其他中介跟出售方说卖亏了，故出售方于9月初至中介处，由于违约代价高，当时出售方也未提出涨价，仅提出要买受方额外支付20,000元用以购买出售方留下来的红木家具并要求晚交房。当时其答应去和买受方说。之后因为9月15日是中秋节，故出售方也同意9月13日走流程。因为要准备材料，在9月10日，其电联出售方，要求先把买卖合同签好以及准备好材料，但出售方称11、12日均没空。当天晚上，出售方又到其处称不卖了。9月11日，买卖双方在其处就买卖事宜起了争执。买受方问出售方要加价多少才肯卖，出售方称总价2,450,000元(包括红木家具)。但双方未谈成。9月13日，买受方发函给出售方要求去走流程。出售方在告知函上签了名说给多少钱都不卖了。签居间协议的时候，买受方将去名的事情告知了其，其也将去名的事情向出售方说清，甚至其将此事情向出售方买市区房屋的业务员说清。审理中，沈佳琦申请证人徐某某到庭作证。证人徐某某陈述，其在上海嘉扬中介工作。耿某是其老公的前同事，认识但不往来。其之前不认识出售方。当时耿某要给沈佳琦买房。嘉扬与YY，是房源方和客户方的关系，其就向赖某询问有无房源。8月5日，其带耿某去看涉案房屋，觉得不错要定下来。但是出售方要去市区看房。后来赖某称出售方可能房子看好了，就让耿某过来，签了居间合同，付了100,000元定金。后赖某询问是否可早点付房款。其就询问耿某。故买受方于8月16日付了首付。9月5、6日，赖某电联其，称出售方来中介处要买受方出20,000元买下家具。其表示再和买受方说说，但实际其未与买受方说，因为买受方是为了结婚而购房。直至当月十几日，赖某电联其称出售方可能要违约。故买卖双方至中介处协商，但双方未能协商成功。出售方都是赖某联系的。一般首付付好，就应该签买卖合同。签约都是赖某他们房源方管，他们时间都算好的，所以订在8月18日签约。对于签约，其也催过赖某。赖某一直说出售方要求9月15日前来签约。对于前述两位证人的证言，沈佳琦表示无异议。曹荣华、耿某表示，两位证人的证明力不够。赖某的证言，因为有关中介费，故证言会有偏向。9月11日，赖某方与曹荣华一方发生严重冲突。证人的中立性难以保证。依据赖某的证言，8月7日三方签订居间合同时，沈佳琦是限购对象并要通过去名的方式买房。签约时间是8月18日。徐某某与沈佳琦有较近的关系，也没有对双方发生争议的内容和细节作出陈述，只陈述了自己的观点，目的性较强。本院认为，耿某代沈佳琦与曹荣华、裴曼琴及上海YY房地产经纪事务所签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，属有效合同，三方均应按约履行。该合同中约定的有关沈佳琦与曹荣华、裴曼琴之间的权利义务内容，不仅涉及买卖主体、标的的具体坐落、总价，还包括款项付款方式和时间、过户、交房、迁户口的时间、违约责任等，具备了买卖合同的主要条款，故双方之间买卖合同关系成立。至于网签合同的签订是否影响涉案买卖合同关系的成立，本院认为，因双方在合同中并未约定网签合同的签订是双方之间买卖合同关系的必要条件，鉴于网签合同的签订仅是为办理过户所需，故本案中，虽然网签合同未能签订，但并不影响买卖双方之间就涉案房屋买卖合同关系的成立。现作为购买方的沈佳琦已按约支付了购房款660,000元(含定金)，作为出售方的曹荣华、裴曼琴应当按约履行其签约、协助过户、交房等义务。然曹荣华、裴曼琴辩称双方约定在2016年8月18日签网签合同，但截至该日，沈佳琦属限购对象，故由于沈佳琦原因，不能履行合同的，构成根本违约，因此反诉要求解除合同并没收定金。对此，本院认为，首先，曹荣华、裴曼琴并无证据证明在签约时甚至直至现在，沈佳琦属限购对象。其次，虽然双方约定签署网签合同的日期为2016年8月18日，但是不论从录音资料，亦或是微信聊天记录，曹荣华、裴曼琴从未提及有关双方应当于该日签约，系因沈佳琦的原因导致无法在该日签约，沈佳琦构成违约的意见。相反，曹荣华、裴曼琴一直表述的是他们孩子的婚房没有落实，故不出售涉案房屋，并同意承担违约责任。若如曹荣华、裴曼琴的抗辩意见，曹荣华、裴曼琴在己方明显有理的情况下却承认己方违约，显然不合理。再从录音资料及证人证言可见，2016年8月18日并非是双方必须签署网签合同的时间，双方实际对签署网签合同的时间予以了延后，延后至2016年9月15日前，然在9月11日三方协商时，曹荣华、裴曼琴要求解除合同、不再出售涉案房屋。故曹荣华、裴曼琴的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于曹荣华、裴曼琴并未提供充分有效证据证明沈佳琦构成根本违约，也无证据证明涉案房屋买卖存在客观无法继续履行的情况，故曹荣华、裴曼琴要求解除合同，并无事实根据及法律根据，本院不予支持。沈佳琦要求曹荣华、裴曼琴协助办理过户、交房手续，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于沈佳琦主张的违约金，本院认为，沈佳琦主张违约金所依据的条款是基于曹荣华、裴曼琴的根本违约导致涉案合同无法继续履行的情况下方适用，现涉案合同仍继续履行，故沈佳琦依此违约条款主张违约金，本院不予支持。至于剩余房款，沈佳琦表示同意在交房之前一次性支付给曹荣华、裴曼琴1,440,000元，剩余100,000元作为迁户口的押金。本院基于当事人的意见及合同约定，为避免双方当事人讼累，将剩余房款在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴于本判决生效之日起三十日内协助原告(反诉被告)沈佳琦办理将位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)沈佳琦名下的手续，因过户所产生的相关税费及手续费均由原告(反诉被告)沈佳琦承担；二、被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)沈佳琦；三、待被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴协助原告(反诉被告)沈佳琦办理将位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)沈佳琦名下的手续后三日内，原告(反诉被告)沈佳琦向被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴支付房款1,440,000元;四、待被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴将上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋内的所有户口迁出后三日内，原告(反诉被告)沈佳琦向被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴支付房款100,000元；五、驳回原告(反诉被告)沈佳琦的其他本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计12,376元，财产保全费5,000元，共计17,376元，由原告(反诉被告)沈佳琦负担340.71元，由被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴负担17,035.29元(该款由曹荣华、裴曼琴于本判决生效之日起三十日内向沈佳琦直接支付)。反诉案件受理费减半收取计5,700元，由被告(反诉原告)曹荣华、裴曼琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张莉二〇一七年五月十二日书 记 员 刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 百度搜索“”