（2017）湘13民终563号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-29
案件名称
彭光辉、彭光玉等与娄底国盛新型建材有限公司、周盛国等土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭光辉,彭光玉,彭光华,娄底国盛新型建材有限公司,周盛国,娄底市娄星区杉山镇石底村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终563号上诉人（原审原告）：彭光辉，男，1972年9月1日出生，住湖南省娄底市娄星区。上诉人（原审原告）：彭光玉，男，1968年7月24日出生，住湖南省娄底市娄星区。上诉人（原审原告）：彭光华，男，1963年4月16日出生，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：娄底国盛新型建材有限公司，住所地娄底市娄星区杉山镇石底村。法定代表人：周盛国，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋国光，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：周盛国，男，汉族，1969年1月14日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：宋国光，男，汉族，1954年12月22日出生，住湖南省娄底市娄星区乐坪办事处街心居委会*组。原审被告：娄底市娄星区杉山镇石底村村民委员会。负责人：肖光亮，该村委会主任。上诉人彭光辉、彭光玉、彭光华因与被上诉人娄底国盛新型建材有限公司（以下简称国盛建材公司）、周盛国、原审被告娄底市娄星区杉山镇石底村村民委员会（以下简称石底村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民二初字第1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭光辉、彭光玉、彭光华上诉请求：一、请求依法撤销（2015）娄星民二初字第1311号民事判决，并依法改判；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实不清，导致判决错误。一审对上诉人与被上诉人于2014年签订《土地租赁协议书》的合法性认定错误。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中被上诉人租赁土地后用于工业用途，改变了土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，故应认定该租赁协议无效。按双方协议约定如乙方需要继续经营，乙方拥有无限期租赁权，上诉人认为该约定也违反了合同法规定的租赁期限不得超过20年的规定。另被上诉人租赁土地后还涉嫌非法生产粘土砖。2、一审对损失认定明显不公。上诉人在一审中提交的证据，虽不能明确上诉人的具体损失，但足以证明被上诉人排放污水与上诉人的房屋倒塌有一定关联，上诉人的损失客观存在。且被上诉人没有提交任何证据证明其生产排放的污水措施合理得当，故被上诉人应该对上诉人的损失承担责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人娄底国盛新型建材有限公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人与被上诉人签订《土地租赁协议书》第二条约定“租用时间从2010年4月起，保底时间五年，如乙方需继续经营，乙方拥有无期限租赁权”。此条款保底时间五年，并未只有五年，约定无限期租赁，根据《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过20年”。且被上诉人开办环保砖厂投资巨大，生产周期长，如果只租五年，那么投资成本无法收回，一审法院认定租赁期为20年符合法律规定；2、土地租赁是指某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金。与上诉人提出的土地流转性质不同，两者主体、期限不一样；3、被上诉人按协议约定向上诉人履行了支付租金义务，2015年的租金上诉人不愿领取，责任不在被上诉人，但在一审判决后，上诉人又从被上诉人处领取了2015年至2016年度的租金，这说明上诉人认可了一审判决认定的事实；4、上诉人提出的房屋损失、环境污染问题，环保局为我单位颁发了排污许可证，上诉人未提供证据证明其房屋倒塌与被上诉人排放污水有直接因果关系，且上诉人主张的权利与本案无关。故一审法院驳回上诉人的诉讼请求是正确的。原审被告娄底市娄星区杉山镇石底村村民委员会未答辩。上诉人彭光辉、彭光玉、彭光华向一审法院起诉请求：1、被告国盛建材公司退还占用的土地并支付土地占有费；2、被告赔偿原告损失20000元；3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2010年5月1日，娄星区杉山镇石底村发家组、发展组部分村民与被告国盛建材公司签订土地租赁协议书，约定由村民将自己的土地租赁给被告国盛建材公司生产经营，其中约定，“2、租用时间从2010年4月起，保底时间5年，如乙方需继续经营，乙方拥有无限期租赁权。3、租用价格为每年每亩捌佰捌拾元整。4、付款方式：乙方在环保建材厂开工动土前，一次性付清一年租金，并在2011年4月前预付下一年的租金，以后以此类推。另在动工后三年内须多付一年租金抵作恢复费。”三原告系发展组村民，原告彭光华、彭光辉亦将自己的土地租与被告，彭光玉没有租赁土地。因三原告的原老房子与被告的砖厂相距较近，原告彭光华的0.482亩土地租金为每年1000元，原告彭光辉的0.773亩土地租金为每年636元，租赁期限从2010年4月起，时间为5年。2015年，因5年合同期到期，被告又与其他村民对合同进行了续签，租金价格从880元/亩上调至1300元亩。三原告则认为被告砖厂的生产对原告的生活、及房屋造成影响，原告欲收回土地进行农业生产，不愿续签合同，双方多次协商未果，原告遂诉至一审法院。另查明，被告国盛建材公司已支付给原告彭光华、彭光辉四年的土地租金，另已按合同约定支付土地恢复费（一年土地租金）。第五年租金被告欲支付给二原告，但二原告以要收回土地为由，拒绝接收租金。被告愿意参照其他租户的标准继续支付租金。一审法院认为，一、原告彭光华、彭光辉与被告国盛建材公司签订的关于土地租赁《协议书》，系双方真实意思表示，且已实际履行，该《协议书》依法成立并生效。双方应当按照协议履行各自的义务。双方在协议书中约定“租用时间从2010年4月起，保底时间5年，如乙方需继续经营，乙方拥有无限期租赁权。”原告主张租赁期限为五年，被告认为“无限期租赁权”只要不违反法律规定即可，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，“租赁期限不得超过20年”，被告主张本案的租赁期为20年。一审法院认为，被告租赁土地是为了开办砖厂，投资巨大，生产经营周期长，被告在向原告租赁土地时即告知了原告，双方在协议书中亦约定了租赁期限为保底5年、被告拥有无限租赁权，现五年期满，被告要求按照20年最长租赁期限继续租赁土地，符合双方约定，且不违反法律规定，亦是促进社会经济的发展。对故原告主张本案租赁期限已满、要求被告退还占用的土地的诉讼请求，不予支持。二、关于租金计算。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”被告已支付至2014年度的租金，对2015年度的租金，应当按照合同约定向原告支付，即原告彭光华1000元，原告彭光辉636元。对2016年度及以后的租金，应当按照市场行情予以调整。标准可参照被告国盛建材公司与其他村民关于土地租金的上调幅度（880元每亩调整至1300元每亩），上调幅度为47.73%，则原告彭光华为1477.3元，原告彭光辉为939.6元。三、原告另要求被告赔偿损失2万元，原告提供的证据不足以证明其主张，且该损失与本案土地租赁合同属不同的法律关系，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告娄底国盛新型建材有限公司在本判决生效之日起十日内向原告彭光华支付2015年度土地租金1000元，向原告彭光辉支付2015年度土地租金636元。二、被告娄底国盛新型建材有限公司在本判决生效之日起十日内向原告彭光华支付2016年度土地租金1477.3元，向原告彭光辉支付2016年度土地租金939.6元。三、驳回原告彭光华、彭光辉的其余诉讼请求。四、驳回原告彭光玉的全部诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费300元，由原告彭光华、彭光辉负担250元，由被告娄底国盛新型建材有限公司负担50元。二审中，上诉人彭光辉、彭光玉、彭光华为证明其主张向本院提交了照片一张，拟证明被上诉人排放废气对上诉人的身体及精神造成损害。被上诉人娄底国盛新型建材有限公司经质证后认为，该证据与本案无关，不予认可。本院经审查后认为，上诉人提交的该证据与本案没有关联性，本院对此不予采纳。经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。本院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。本案二审中争议的焦点有：一、关于双方签订的《土地租赁协议书》效力如何认定的问题；二、关于上诉人主张的损失能否支持的问题。关于焦点一，上诉人彭光华、彭光辉与被上诉人娄底国盛新型建材有限公司签订的关于《土地租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，双方均应按协议约定履行各自的义务。但双方对协议书中约定的租赁期限存在争议。经查，该协议第2条约定：“租用时间从2010年4月起，保底时间5年，如乙方需继续经营，乙方拥有无限期租赁权。”根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，按协议书约定的词句理解，“保底时间5年”，应理解为最低不少于五年。现被上诉人娄底国盛新型建材有限公司在租赁期满五年后需要继续经营，按该协议书约定被上诉人拥有无限期租赁权。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。根据该法律规定的理解，租赁期限超过二十年的，只是超过部分无效，并不影响未超过部分的效力。故一审法院按被上诉人的主张认定涉案土地租赁时间为20年，不违反法律规定。且上诉人在一审判决后，又自愿从被上诉人处领取了2015年至2016年度的土地租金，上诉人以自己的行为表明愿意继续履行该协议。同时被上诉人投资开办砖厂，投资巨大，生产经营周期长，如租赁期限过短亦不利维护社会经济秩序。因此，上诉人关于该租赁协议无效的主张不能成立。关于上诉人请求解除该租赁协议的问题，系其在二审程序中增加的诉讼请求，被上诉人对此不同意调解，且不同意由第二审人民法院对此一并审理，故本院对此不予处理。关于焦点二，关于上诉人主张其房屋倒塌和环境污染损失的问题。因上诉人的该主张不属于本案土地租赁合同纠纷审理的范围，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人彭光辉、彭光玉、彭光华的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费300元，由上诉人彭光辉、彭光玉、彭光华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈友红代理审判员 俞永清代理审判员 刘 聪二〇一七年五月十二日书 记 员 王思鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”