（2017）沪01民终2220号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-22
案件名称
沈解国诉朱高军房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈解国,朱高军,蔡麟,上海中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2220号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈解国，男，1965年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：管晓萍，上海康程律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱高军，男，1981年1月20日生，汉族，户籍地山东省滕州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡麟，女，1975年6月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张辉，上海勤周律师事务所律师。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室。法定代表人：陆成，董事长。上诉人沈解国因与被上诉人朱高军、蔡麟及原审第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初69551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈解国上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、“评估”和“核价”含义不同，一审法院不应以自己的理解代替通常理解的“评估”的含义。上诉人并非房产交易专业人士，并不了解“评估”就是“核价”，且《承诺书》第2条写明是“交易中心评估”，就应当认定为“评估”，如果是“审税核价”，上诉人作为卖方根本无需承担“差价责任”；二、双方于2016年7月13日签订第二份房屋买卖合同时，房价已上涨100余万元（人民币，下同），此时第一份合同因被上诉人被限购无法履行，上诉人有选择是否与被上诉人签订第二份合同的权利，显然上诉人同意签订第二份合同的条件就是以当时的市场价为基础，因双方对房屋市场价存在争议，故而产生2016年7月12日的《承诺书》，该《承诺书》中双方真实意思表示应当是以当时的房屋评估价为基础，否则第二份合同约定的房价对上诉人而言明显不公平；三、一审将保存在上诉人处的《承诺书》复印件的反面文字作为证据予以认定，而该些文字未经上诉人确认，可见一审在认定证据上存在错误；四、被上诉人不愿对系争房屋进行评估，合同实质上无法履行，故上诉人解除合同系行使法定解除权。朱高军、蔡麟辩称，不同意沈解国的上诉请求。一、一审认定事实清楚，适用法律正确；二、虽然《承诺书》中写原件在中原公司处，但原件实际在上诉人处，一审庭审后上诉人将原件交由一审法院进行审核。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。中原公司未发表意见。沈解国向一审法院起诉请求：1.解除2016年7月13日签订的合同编号为2701037的《上海市房地产买卖合同》；2.朱高军、蔡麟支付合同违约金646,000元。朱高军、蔡麟向一审法院提出反诉，请求：沈解国继续履行合同，配合办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2016年3月4日，沈解国（甲方）与朱高军、案外人叶某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2701037，第一版），由乙方购买甲方所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积125.72平方米，房价323万元。2016年8月15日之前，双方共同至房地产交易中心办理转让过户手续。附件三同时约定，1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金23万元。签订本合同当日，乙方应自行给甲方部分首期房价款74万元，如此共同构成首期房价款97万元；2、签订本合同后15日内，双方应共同至房地产交易中心办理纳税申报手续；3、第二期房款221万元通过贷款形式支付；……5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对房屋进行验看、清点，确保无误后，甲方将房屋交付乙方。同时乙方应自行支付甲方尾款5万元。双方确认，2016年1月，朱高军、蔡麟支付沈解国购房定金23万元；2016年3月4日，朱高军、蔡麟支付沈解国房价款74万元。2016年3月25日，上海市出台限购新政。2016年7月12日，沈解国与朱高军签订《承诺书》，主要内容为：1、该房地产出售总价为323万元；2、如果交易中心评估超出323万元，超出部分沈解国、朱高军各承担50%的差价，评估低于323万元，沈解国不承担差价责任；3、沈解国无条件配合朱高军顺利完成此次的买卖交易；4、以上承诺朱高军、沈解国一致同意签字之日起生效，具有同等的法律效力。朱高军在沈解国持有的承诺书复印件背面手写“核价多出部分按照本承诺的50%现金支付！”2016年7月13日，沈解国（甲方）与朱高军、蔡麟（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2701037，第二版），内容与第一版基本一致。其中，房屋转让价为323万元。第六条，双方确认，在2016年9月15日之前，至房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条，乙方未按本合同付款协议期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算……逾期超过二十日后乙方仍未付款的，……甲方有权解除合同；甲方单方解除合同的，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%。合同附件三约定，1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金23万元，签订本合同前，乙方自行支付给甲方部分首期房价款74万元，如此共同构成首期房价款97万元。2、签订本合同后15日内，双方应共同至房地产交易中心办理纳税申报手续；3、待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后，双方申请办理过户手续；乙方应自行支付给甲方第二期房款226万元；4、待乙方取得房地产权证后7日内，双方应对房屋进行验看、清点，确保无误后，甲方将房屋交付乙方。此后，双方前往交易中心进行审税核价，核定价格未超过323万元。2016年8月12日，沈解国发现朱高军、蔡麟进入房屋并进行装修，双方发生争执。2016年8月15日，朱高军、蔡麟向沈解国银行账户转账226万元，当日沈解国将此款退还朱高军、蔡麟。2016年8月21日、2016年9月5日，沈解国两次发函朱高军，要求朱高军、蔡麟停止对房屋的违法装修，并将房屋钥匙和实际控制权交还沈解国，朱高军、蔡麟侵占房屋的行为，属于严重的侵权行为，也属于严重的违约行为，沈解国保留单方解除合同的权利；关于房屋买卖价格，双方应商议一个符合市场行情的交易价格，达成新的协议。一审审理中，朱高军、蔡麟同意将剩余房价款支付给沈解国，并已交法院代管。一审法院认为，沈解国与朱高军、叶某签署《上海市房地产买卖合同》后，由于叶某、朱高军限购，沈解国与朱高军签署了《承诺书》，并重新签订的《上海市房地产买卖合同》（第二版），变更了买受人等内容。上述《承诺书》和《上海市房地产买卖合同》（第二版）均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。沈解国认为，由于中原公司的误导，导致其误以为交易中心可以评估房价，才签订了《承诺书》和第二版的《上海市房地产买卖合同》，后来才得知是所谓交易中心评估实际是审税。法院认为，在二手房交易过程中通常将税务部门审税环节中的“核价”俗称为“评估”，因此按通常理解，《承诺书》中约定的“交易中心评估”即是指审税核价。而且，朱高军、蔡麟在沈解国持有的《承诺书》背面书写“核价多出部分按照本承诺的50%现金支付”，沈解国当时也未提出异议。目前，没有证据证明中原公司存在误导行为。因此，沈解国的主张法院不予采纳。因税务部门核定价格未超过双方的合同价，故双方应按323万元的价格履行合同。同时，沈解国认为朱高军、蔡麟在约定交房日期之前强行占有房屋，构成根本违约，沈解国有权解除合同。首先，朱高军、蔡麟主张沈解国在2016年3月将钥匙交付朱高军、蔡麟，没有证据证明，法院不予采纳。其次，朱高军、蔡麟未经沈解国同意擅自占有房屋，确属不当。但双方合同中并未约定此种情况下沈解国享有约定解除权，而且朱高军、蔡麟的行为亦不会导致双方买卖合同的目的不能实现，沈解国不具备法定解除权。因此，沈解国要求解除合同、朱高军、蔡麟承担总房价20%违约金的诉讼请求，法院难以支持。如沈解国认为朱高军、蔡麟提前占有房屋导致沈解国损失的，可另行主张权利。现房屋已符合过户条件，朱高军、蔡麟也同意向沈解国支付剩余购房款，故其要求沈解国配合办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持。一审判决：一、沈解国应于判决生效之日起十日内协助朱高军、蔡麟办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至朱高军、蔡麟名下的手续，同时朱高军、蔡麟支付沈解国购房款226万元；二、驳回沈解国的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,260元,减半收取5,130元，反诉案件受理费16,320元（已减半收取），合计21,450元，由沈解国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交证据：1、手机通话记录一组（文字稿及录音光盘），证明双方在签订第二份合同时曾通过中介就房屋价格多次协商，在签约前中介公司并未告知评估就是核价，签约后才告知，从而导致双方纠纷产生；2、房价走势图一组，证明被上诉人交付定金至第一次签订合同期间房价涨幅金额已超过定金，上诉人遵守约定与被上诉人签订了合同。而第二次签订合同时房价又上涨了100万元，故第二份合同价格并非上诉人真实意思表示；3、本市宝山区和黄浦区房产交易中心的窗口照片，证明在交易中心核价并不等于评估。被上诉人发表质证意见称，该三组证据均非新证据，对证据1，通话记录中相关文字恰反映交易中心的评估就是核价，且上诉人不愿意继续履行合同的原因是中介告知其房价上涨了；对证据2真实性不予认可，但从内容看，显示2016年4月至7月之间房价走势平稳，反倒是在7月份双方签订第二份合同之后房价出现了上涨；对证据3真实性与关联性均有异议，且图片显示交易中心的评估就是核价。中原公司未发表质证意见。本院经审查认为，对证据1、2、3的真实性、关联性均不予确认，故不予采信。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点在于双方于2016年7月13日签订的第二份《上海市房地产买卖合同》应予解除还是继续履行，再进一步讲，即对《承诺书》中约定的“交易中心评估”应作何理解。上诉人始终认为“交易中心评估”并非指二手房交易流程中的审税核价，双方真实意思系对系争房屋在签订第二份合同时的市场价值进行评估，否则第二份合同约定的房价低于市场价达100多万元，对上诉人明显不公。对此，本院认为，一者，客观上，房地产交易中心并不存在对系争房屋这类居住用房进行价值评估的业务，上诉人二审期间对此也予以确认，故对系争房屋而言，所谓“交易中心评估”只能是指二手房交易过程中税务部门审税环节中的“核价”，这也并不超出普通人的通常理解范围；二者，上诉人作为具备完全民事行为能力的成年人，与被上诉人签订的买卖合同对房价进行了明确约定，现却称该合同价非双方真实意思表示，且所谓的“交易中心评估”是指双方约定对系争房屋再次签约时的市场价值进行评估，在上诉人并不能举出确凿证据加以证明的情况下，对其上述观点本院难以采纳；三者，上诉人认为一审法院将《承诺书》背面的文字作为证据使用存在错误，然而，该份《承诺书》系由上诉人向一审法院提供，背面确有被上诉人朱高军手写的“核价多出部分按照本承诺的50%现金支付”，可见该内容系被上诉人朱高军针对《承诺书》第2条约定的“承担50%的差价”的具体支付方式作出进一步明确承诺，上诉人当场并未提出异议，应视为其同意并接受被上诉人作出的该项承诺，而此处被上诉人明确表述的是“核价”，上诉人若对“评估”、“核价”等词语存有疑惑，理应在签订《承诺书》当场向被上诉人及中原公司提出异议，并在正式签署《承诺书》和合同前向房产交易中心进行咨询核实，但本案中，上诉人显然未能如上述一般谨慎行事，同时，现有证据也不足以证明上诉人系受被上诉人或中原公司误导的影响签订了《承诺书》及买卖合同。因此，本院认为，《承诺书》中约定的“交易中心评估”即应指税务部门的审税核价，现税务部门核定价格并未超过双方合同价，且上诉人所谓合同价明显不公的说法也无法律依据可言，故双方仍应按照合同约定的323万元房价款履行合同。上诉人以被上诉人不愿进行评估为由主张合同实质上无法履行，故要求行使法定解除权解除合同，该主张缺乏法律和合同依据，且事实上，系争房屋已符合过户条件，被上诉人也已将剩余购房款交至法院，故双方继续履行合同并无障碍，一审相应判决并无不当。至于上诉人一审提出的违约金主张，一审处理正确，本院亦予确认。综上所述，上诉人沈解国上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,260元，由上诉人沈解国负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 严佳维审 判 员 郑卫青二〇一七年五月十二日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”