（2016）沪0114民初12064号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-19
案件名称
许某某与杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许某某,杨某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12064号原告(反诉被告)：许某某，男，1970年6月13日生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托诉讼代理人：吴炜，上海坤禾律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨某某，男，1984年10月11日生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托诉讼代理人：杨轩明，户籍地同被告。原告(反诉被告)许某某与被告(反诉原告)杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴炜、被告杨某某及其委托诉讼代理人杨轩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告从上海市嘉定区浦环路XXX号内1号B厂房(162平方米)、内某1、4、2某某、内某2、外某某、浴某、单某某(以下简称“系争房屋”)迁出，将上述房屋返还原告；2、判令被告支付原告房屋使用费(按照每月5,518.70元计算，自2015年10月23日至房屋实际返还之日止，至起诉之日为56，068.30元)。事实和理由：原告向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁嘉定区浦环路XXX号(原19号)集体土地，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日。原告在承租土地上建造了厂房、仓库等建筑物，其中包括系争房屋。2014年3月17日，原、被告签订厂房租赁合同，原告将位于浦环路XXX号1号B厂房(162平方米)、内某1、4、2号住房、内某2、外某某、浴某租赁给被告，租赁期自2014年4月23日至2015年4月22日，月租金为4，718.70元，年租金为56，624.10元。被告自2014年4月23日起使用至今，租金支付至2015年10月22日。被告另租用单某某，未签订书面合同，口头约定租金每月800元，单某某使用至今，租金支付至2015年2月。原告建造的房屋出租给被告使用，被告实际获得了利益，且超过原约定的租期，因此被告应按合同约定支付使用费。因遇拆迁，原告要求被告交还租赁房屋，双方产生争议，故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请。被告租赁系争房屋属实，系争房屋已纳入拆迁范围，已进行了评估。2015年时被告已搬离系争房屋，原告没有将应得的费用给被告，故被告不同意返还系争房屋，原告应将之前租金返还给被告。被告并提起反诉请求：1、判令反诉被告支付搬迁费29，160元；2、判令反诉被告支付停产停业损失59，160元(按厂房每平方米180元计算)。事实和理由：双方签订厂房租赁合同，约定反诉被告将系争房屋出租给反诉原告，合同期满可以续租。合同期满后口头续约，反诉原告支付了租金28，312元。2015年6月，系争房屋所在地块被市政拆迁，反诉被告应支付反诉原告拆迁补偿。2016年2月，反诉被告停水停电使反诉原告无法生存，故提起反诉。反诉被告辩称，双方签订的合同已于2015年4月到期，2016年系争房屋所在地块才拆迁，反诉被告没有停水停电。现同意根据评估报告支付反诉原告相应的搬迁费，但不同意支付停产停业损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2010年向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁位于该村浦环路XXX号(原19号)土地，租赁期限至2015年12月30日，后原告未办理相关建造手续即在该地块上建造了房屋。2014年3月17日，原、被告签订厂房租赁合同，约定：原告将位于浦环路XXX号的1号B厂房(162平方米)、内某1、4、2号住房、内某2、外某某、浴某出租给被告；租赁期限自2014年4月23日至2015年4月22日，年租金为56，624.10元，每期支付6个月租金，月租金为4，718.70元；被告应向原告支付1个月租金作为保证金，房屋先付后用；租赁期间发生的水电费由被告承担，被告需装修或增设附属设施和设备，应事先征得原告的书面同意；租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行，原告提前1个月通知被告搬迁，双方互不承担任何责任赔偿等。合同签订后，双方均按约定履行。后被告又向原告租赁办公室1间，每月租金800元。租赁期限届满后，被告又向原告支付房屋使用费至2015年10月22日。因系争房屋所在的地块被列入拆迁范围，2015年11月评估单位出具了使用人为上海展誉金属材料有限公司(以下简称“展誉公司”，展誉公司已于2016年5月注销，原告为展誉公司原法定代表人、股东)的房地产动迁咨询报告。2016年6月2日，上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司(甲方)与展誉公司(乙方)、嘉定区房屋土地征收工作江桥指挥部(丙方)签订轨交14号线项目征收补偿协议书，约定三方确认征收补偿总费用为4,093,755元，乙方应于签约后60日内完成目标地块的搬迁工作，乙方将目标地块房地产权证交于丙方后15个工作日内，丙方向乙方支付征收补偿费的50%，乙方交地条件完成全部要求内容后15个工作日内，丙方向乙方支付征收补偿费用的40%，乙方(在丙方协助下)将目标地块房地产权证注销后15个工作日，丙方向乙方支付征收补偿费用的10%。现原告已取得50%补偿款。2015年8月原告通知被告于同年底搬离系争房屋，但因双方对补偿款协商未果，被告搬离部分物品后并未将系争房屋返还原告。另查明，原被告就嘉定区浦环路XXX号所建造其他厂房另签有厂房租赁合同，双方因产生争议也诉至本院。审理中，因展誉公司已注销，双方一致同意由原告承担房屋租赁关系中的权利义务。被告认为还有保证金未处理但未提供证据，被告已在2016年3月全搬走，因联系不到原告没有将房屋钥匙给原告。原告表示保证金在之前租金中已予以抵扣，被告未将房屋交给原告，原告不清楚被告何时搬走，目前系争房屋是停水停电状态。本院认为，因原告建造系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告间签订的租赁合同应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告搬离系争房屋并将系争房屋返还的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因被告未向原告返还系争房屋，故被告应向原告支付房屋使用费，考虑到拆迁期间对房屋的正常使用有一定的影响，双方因对补偿款协商未果，系争房屋目前处于停水停电状态，故本院根据合同约定标准对房屋使用费予以酌情减少。被告认为另有保证金，但未提供相应证据，原告认为已在使用费中抵扣，故被告该主张本院不予支持。关于反诉原告主张的搬迁费，根据房地产动迁咨询报告，本案被告租赁的系争房屋没有搬迁费用，故本院不予支持；关于反诉原告主张的停产停业损失费，因双方间签订的租赁合同无效，且合同约定的租赁期限的时间早于补偿协议书的签约时间，故对反诉原告的该项诉请本院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨某某应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区浦环路XXX号1号B厂房、内某1、4、2号住房、内某2、外某某、浴某、单某某搬离，将上述房屋返还原告许某某；二、被告杨某某应于本判决生效之日起十日内支付原告许某某房屋使用费(按每月2,700元，自2015年10月23日计算至房屋实际返还之日止)；三、驳回反诉原告杨某某的反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,201元，减半收取600.50元，由被告负担。反诉受理费1，004元，由反诉原告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐熙春二〇一七年五月十二日书记员 孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 更多数据：搜索“”来源：