（2016）湘0621民初1953号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-10
案件名称
徐金桂与姚知德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
岳阳县人民法院
所属地区
岳阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐金桂,姚知德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
湖南省岳阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0621民初1953号原告徐金桂，女，1963年4月10日出生，汉族，岳阳县人，私营企业主，住岳阳县。委托诉讼代理人钱卫军，湖南湘杰律师事务所律师。被告姚知德,男,1985年11月22日出生,汉族,岳阳县人,个体工商户,住岳阳县。委托诉讼代理人漆贵祥,岳阳县法律援助中心律师。原告徐金桂与被告姚知德房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年11月22日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告徐金桂及其委托诉讼代理人钱卫军、被告姚知德及其委托诉讼代理人漆贵祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐金桂向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即搬离承租房屋,由原告收回房屋使用权；3、判令被告向原告立即支付所欠的房屋租金323300元及利息（暂计算至2016年12月30日止,交房时间超过该时间的部分,以实际发生的另行计算）；4、判令被告违约,原告不予返还押金（违约金）140000元；5、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年5月19日,原告作为甲方与被告作为乙方经协商一致签订了《房屋租赁合同》,合同约定：甲方将国土证号为（2011）第0297号房产的两个门面及楼上的二、三、四层租给乙方用于商业经营。租赁期期自2014年9月1日至2024年8月30日止,租金为每年180000元,租金按年交纳,第一年在签订合同时一次性付清。自第二年起,由乙方于每年的8月30日一次性向甲方支付下一年度的租金。为了保证合同的如约履行,合同中约定乙方交纳的租金50%作为履行合同义务的押金,同时在合同笫十条明确,如乙方有拖欠租金累计达6个月和其它违约情况时,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方赔偿,且甲方有权扣留乙方租房押金。在合同签订后不久,被告又向原告提出还要租旁边另五个门面,原告表示同意,双方达成口头协议,每个门面租金20000元,五个门面租金100000元。双方达成一致意见后,原告按约将房屋交给被告使用,并且免费给被告100天的使用期,而被告不履行合同的义务,拖欠原告房屋及门面租金6个月,被告已构成严重违约。原告为维护其合法权益诉诸法院。被告姚知德辩称,被告至今已支付了原告租金550000元,仅有轻微的违约行为,原告主张解除合同,收回标的物,没有法律依据,也不合理,原告主张被告尚欠租金30多万元没有事实依据,押金实际就是保证金,当债务不履行时,享有优先权,原告主张扣押这140000元押金,不予返还,没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：原告提交的证据三,来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。原告提交的证据六、证据七,被告对其证明目的异议理由成立,本院对其证明目的不予采信。根据本院采信的证据，结合原告、被告庭审陈述、辩论意见，本院确认本案的事实如下：2014年5月19日,原告作为甲方与被告作为乙方经协商一致,自愿签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：一、房屋基本情况：甲方租给乙方的房屋位于县城××路加油站对面,具体见国土证号（2011）第02**号。东边二个门面加二、三、四层。二、租赁期限：自2014年9月1日至2024年8月30日止。三、租金：上述房屋的租金前五年每年为180000元。调整租金标准：前五年一个价,后根据市场行情每两年涨幅不超过20%,以此类推。租赁期内,乙方需交首年房租的50%作为房租的押金。四、付款方式：租金按年交纳,第一年在签订合同时一次性交清,自第二年起,由乙方于每年的8月30日支付给甲方一次性付清。五、交付房屋期限：甲乙于本合同生效之日起甲方将该房屋交付给乙方,租金自2014年9月1日开始计算。六、租赁期间的责任：乙方因经营所造成的任何经济纠纷及安全事故均与甲方无关,因乙方管理使用不善造成房屋及其设备的损失和维修费用,由乙方承担。七、关于装修和改房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方同意,投资由乙方自理。退租时,除另有约定外,甲方有权要求乙方按原状恢复。八、关于租赁期内的有关费用：房屋租赁期间,乙方经营的水、电等其他费用及费（税）由乙方负责,与甲方无关。九、租赁期满……。十、因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方赔偿。且甲方有权扣留乙方租房押金。1、擅自将承租的房屋转让、或与他人擅自调换使用的。2、擅自拆改承租房屋的结构。3、拖欠租金累计达6个月。4、利用承租房屋进行违法活动的。5、故意损坏承租房屋的。合同还对提前终止合同、不可抗力、甲方的责任和义务、其他、争议的解决进行了约定。合同签订后不久,被告又向原告提出还要租其另五个门面,经双方协商,口头约定每个门面租金每年为20000元,五个门面年租金为100000元。双方达成一致协议后,原告将房屋及门面交给被告装修后经营。2014年5月8日至2016年8月15日,被告分14次向原告交房屋及门面租金（含押金）500000元,2014年9月1日至2016年11月15日,按合同约定及口头约定,被告应付原告房屋及门面租金（不含押金）618333元。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》,该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告按合同的约定向被告提供了承租的房屋及门面，被告应按合同及口头的约定向原告支付租金及押金。被告没有按合同及口头的约定足额向被告支付租金及押金,是产生此纠纷的原因，被告因此要承担此纠纷的全部责任，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。具体数额以本院确定的为准。因被告拖欠原告租金没有达到租赁合同约定的解除租赁合同的情形,故原告要求解除与被告签订《房屋租赁合同》、要被告立即搬离承租房屋、由原告收回房屋使用权、判令被告违约、原告不予返还押金（违约金）140000元的诉讼请求,本院不予支持。被告抗辩提出被告所交押金140000元可抵付其所欠原告的租金,现因原、被告在合同履行期内,故不宜抵付,其抗辩理由不成立,本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、由被告姚知德在本判决生效后十日内偿付原告徐金桂房屋及门面租金258333元（租金计算以每年280000元自2014年9月1日计算至2016年11月15日止,2016年11月15日后的租金按合同及口头的约定以每年280000元另行计算）；二、驳回原告徐金桂其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元,由被告姚知德负担6850元,由原告徐金桂负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，向岳阳市中级人民法院交纳上诉案件受理费后，上诉于岳阳市中级人民法院。审 判 长 高 军人民陪审员 易勋荣人民陪审员 欧秋棉二〇一七年五月十二日书 记 员 熊 洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 微信公众号“”