（2016）豫0105民初29532号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2017-11-17

案件名称

郑州市新梦想房地产营销策划有限公司与王某某合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市金水区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑州市新梦想房地产营销策划有限公司,王某某,李某

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州市金水区人民法院民事判决书（2016）豫0105民初29532号原告郑州市新梦想房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市金水区索凌路8号大河春天40号楼东1单元1层商2号。法定代表人崔林锋，总经理。委托代理人闻辉，男，汉族，1987年11月13日出生，住郑州市金水区。被告王某某，男，汉族，1973年8月3日出生，住郑州市金水区。委托代理人高春水，河南德慧律师事务所律师。第三人李某，男，汉族，1978年8月10日出生，住郑州市金水区。原告郑州市新梦想房地产营销策划有限公司（以下简称原告）诉被告王某某（以下简称被告）、第三人李某(以下简称第三人)合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闻辉，被告委托代理人高春水，第三人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月8日，原告的分公司（作为丙方）、第三人（作为乙方）和被告王某某（作为甲方）签订新梦想房地产房屋买卖（居间）合同一份，约定乙方购买位于金水区文化路××楼××单元××东户的房屋，房屋总价款106.5万元。在履行过程中，甲方要就乙方支付首付款20万元，因乙方当时没有，故原告垫资14万。2016年7月9日，王某某出具收条一份，载明今收到现金18万元系新梦想房产中介公司代客户李某代付部分购房（金水区文化路××楼××单元××东户）款。待房屋过户后，收到全部房款，多于房款14万元退还新梦想房产中介公司。备注如因客户李某原因导致房屋交易失败，本人王某某愿意把扣除违约金后17万元退还新梦想中介。在履行新梦想房地产房屋买卖（居间）合同过程中，被告与第三人已经去房管局办理变更手续，在去不动产局办理不动产变更手续时，被告不配合办理，导致第三人作为原告已经向被告王某某起诉，要求被告王某某办理不动产权证过户手续。被告王某某在收条中承诺待房屋过户后退还原告14万元，已经无法实现，经原告向被告多次催要垫资款未果，特诉至本院，请求判令：1、被告向原告返还垫资款14万元及利息1万元（暂计算至起诉之日），自起诉之日的利息计算到实际还款之日止；2、本案的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费等费用由被告承担。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：证据一、新梦想房地产房屋买卖（居间）合同及房本复印件各一份；证据二、收条、转款汇款回单、委托打款协议书及身份证复印件各一份；证据三、郑州市房屋交易和产权状况确认单（转让）、说明、郑州市个人房屋权属查询证明各一份；证据四、案件受理通知书、民事起诉书各一份；证据五、结婚证复印件、发票、证明各一份。被告辩称：一、1、2016年5月8日三方协议签订时，作为卖方签字的不是本案的被告王某某本人所签订，而是被告的妻子朱文宁代被告签订，被告王某某在签订合同时并不知情，因而该合同的内容不能体现被告王某某的真实意思表示；2、被告王某某作为涉案房屋的合法所有人——房屋产权证上（产权证号02××93）的唯一权利人，而被告的妻子朱某某并不是涉案房屋的合法所有人；3、该协议成立但属于效力待定：被告王某某与朱某某虽是夫妻，但签订该合同时，被告王某某没有明确的书面授权委托书，并明确授权其妻子可以签订房屋买卖合同处分涉案房屋，所以朱文宁代被告王某某签订的合同属于无处分权人签订的合同，依法属于效力待定的合同。4、该合同在签订后没有受到被告的事后追认，该合同对被告不产生约束力。5、原告及第三人提出的依据2016年5月8日签订的《居间合同》第十条“特别约定本合同中相关约定与甲乙双方为变更登记二定理的《房地产买卖契约》，以本合同的相关约定为准。本合同中约定的房屋建筑面积为出售方无所有权证上所载面积”的约定，因为该合同不是被告王某某本人所签订且事后没有经过被告王某某的追认，该合同效力属于待定，故合同的第十条的内容不能约束被告。5、2016年7月9日原告李某、被告王某某、郑州市住房置业担保有限责任公司签订的《存量房买卖合同》就是被告王某某没有追认2016年5月8日签订的三方协议的最有力书面证据。二、1、存量房买卖合同的卖方为本案的被告王某某本人签订,被告王某某作为涉案房屋的合法所有人，该合同的内容体现了被告的真实意思表示；2、该份合同是2016年7月9日签订，是一份独立的合同，该合同中对房屋的价款已有明确的约定，并对各方的权利义务关系作出约定，原被告应当履行2016年7月9日签订的《买卖合同》。3、第三人李某并未完全履行该份买卖合同，应当承担违约责任。上述四组证据结合2016年7月9日《存量房买卖合同》原告及第三人均予以当庭承认，并对该组证据的真实性无异议。但原告及第三人辩称该证据只是为了第三人李某多向银行贷款，这一说法仅是第三人李某的一面之词，没有其他有效证据证明。证明：第三人李某与被告王某某履行的合同是2016年7月9日《存量房买卖合同》，而不是在履行2016年5月8日的通过中介签订的买卖合同，基于这一理由，第三人李某应当依据2016年7月9日《存量房买卖合同》的约定支付被告王某某剩余房款20万元，然而第三人李某并未依据该合同的约定完全履行自己的义务。综上，因为第三人并未依据2016年7月9日存量房买卖合同的约定完全履行自己的义务尚欠被告购房款20万元，被告没有收到全部购房款140万元，因而原告所主张的依据被告2016年7月9日所打的收起诉被告所依据收据中载明的“待房产过户后，收到全部房款，多余房款14万元整退回新梦想中介公司”明显证据不足。因被告并未收到全部购房款140万元，故请求查明事实并结合证据，依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：证据一、三方协议一份；证据二、存量房买卖合同一份；证据三、存款凭证一份；证据四、税收缴款书、契税发票、增值税发票各一份。第三人辩称：本人李某于2016年5月8日在新梦想中介与王某某妻子签订三方协议，对方同意将xx路xx号附x号x号楼x单x层东户过户转售于我。当时商定价格为106.5万元，并且当场王某某妻子签下保证书一份，书面再次确认此房价为106万元（5000元用于给中介红包），当时商定，此房走资金监管，并且对方同意我从银行尽可能多贷款，贷款多少与他们无关，所以当场签下证明一份，并按下指纹。在一周时间内，王某某本人和他妻子一块去银行做的面签，并在银行办理了专用账户，当时在银行签的是空白合同，因为当时评估价还没有出来。2016年7月9日在中介协调下，我将中介佣金及部分房款打给中介，由中介转给王某某共计18万元，加上先期付的2万元，已向王某某付款共计20万元，王某某当场签下收据，并同意收到房管局监管资金100万元后，将中介付垫的14万元退还中介。100万＋已收20万-14万=106万，说明王某某在办完房产过户时，仍然承认与我的实际成交价为106万元。王某某在10月15日左右面谈时，第一句就是你给我加点钱吧，最后一句还承认当时的实际成交价仍为106万元。现银行监管账户上有100万元整，因为王某某的坐地起价行为，最后不动产证无法办理，100万元无法打给王某某，这是由于王某某的不配合过户造成的，与我无关。第三人未向本院提交证据。经审理查明：2016年5月8日，被告、第三人及朱某某签订一份房屋买卖（居间合同），主要载明：卖方为朱某某，买方为第三人，中介方为原告；朱某某自愿将座落在金水区文化路××楼××单元××东户，房屋建筑面积148.22平方米，房产产权证号为02××93的房产，出售给第三人，双方协商一致，同意本合同第一条所述房产的总价款为人民币1065000元。第三人自本合同签订时向朱某某和原告支付定金和佣金共计3万元。双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续。若朱文宁在立契（过户）后，不按本合同的约定履行交房义务，第三人将行使房产所有者权利，请求有关部门强制卖方迁出，并有权扣取物业交割保证金。每延期一日，扣取物业交割保证金的10%等。原告提交的房屋权属证明信息载明：房屋所有权人为王某某，房屋坐落金水区文化路××楼××单元××东户。2016年7月9日，原告与勾瑞杰签订委托打款协议书载明：鉴于郑州市新梦想房地产营销策划有限公司文博路分公司与王某某、李某三方签订的新梦想房地产房屋买卖（居间）合同，在履行过程中，王某某要收到20万房款才配好继续往下履行合同，故于2016年7月9日王某某出具收条一份。郑州市新梦想房地产营销策划有限公司文博路分公司是郑州市新梦想房地产营销策划有限公司的分公司，现经双方同意，原告委托本公司的财务人员勾瑞杰用自己的银行卡（卡号为62×××10）向王某某（卡号为62×××92）于2016年7月9日汇入垫资房款18万元。同日，银行转账回单载明：付款人为勾瑞杰，收款人为王某某，金额为18万元。2016年7月9日，被告出具收条一份，载明：今收到现金18万元系新梦想房产中介公司代客户李某垫付部分购房（金水区文化路××楼××单元××东户）款。待房屋过户后，收到全部房款，多余房款14万元退回新梦想房产中介公司。备注：如因客户李某原因导致该房屋交易失败，本人王某某愿意把扣除违约金后的17万元退回新梦想房产中介。2016年7月9日，被告、第三人及郑州住房置业担保有限责任公司签订一份郑州市存量房交易结算资金监管协议，主要载明：卖方为被告，买方为第三人；被告与第三人在2016年7月9日签订存量房买卖合同，将坐落金水区文化路××楼××单元××东户的房屋（产权证号为02××93）建筑面积148.22平方米，成交价格140万元出售给第三人。根据双方签订的存量房买卖合同，交易房价总额为140万元，委托监管资金为100万元等。2016年7月27日，郑州市存量房交易结算资金监管凭证载明：存款人为第三人，房屋成交金额为140万元，存入监管金额为100万元，产权证号为02××93等。2016年8月31日，郑州市住房保障和房地产管理局填发的郑州市房屋交易和产权状况确认单（转让）载明：转让方为王某某，受让方为李某，合同号为2016139099，权证类型及编号为房屋所有权证/02××93，房屋坐落金水区文化路××楼××单元××东户，交易确认时间为2016年8月30日10时49分25秒，产权来源为市场买受，业务类型为私产转让-私人之间买卖。2017年2月15日，郑州市房产档案馆出具的房屋权属信息查询结果载明：权利人/业务细项名称/房屋坐落/权证号码（合同号）/房屋用途/建筑面积/成交时间分别为李某/私人之间买卖/金水区文化路××楼××单元××东户/1610002093/成套住宅/148.22/2016-8-3010:49:25。朱文宁出具一份证明载明：今朱某某通过新梦想房产成交金水区文化路××楼××单元××东户（02××93）号房屋，同意净收房价106万元，代收到全部房款当日退还新梦想房产5000元整。2016年11月30日，原告向本院提起诉讼。庭审过程中，原、被告及第三人均陈述涉案房产已在房管局登记过户，在不动产中心没有办理。原告及第三人陈述原因系被告不配合，被告陈述原因系第三人欠付购房款；原、被告及第三人均陈述本案房产由第三人占有使用，被告另陈述系第三人非法占有使用；原、被告及第三人均认可贷款已经审批，金额为100万元，存在资金监管账户；被告陈述收到购房款120万元包括资金账户内100万元；原告陈述其余20万元系从原告处分三次，一次18万元，两次1万元支付给被告，被告认可原告上述陈述。本院认为：本案房屋买卖居间协议及存量房买卖合同分别载明房屋成交价款为106.5万元及140万元。结合被告出具的收条及其配偶朱文宁出具的证明，被告在收到18万元购房款转账后出具收条并于同日与第三人签订存量房买卖合同及资金监管协议，在收条中明确载明待房屋过户后，收到全部房款，多余房款14万元退回新梦想房产中介公司，也明确清楚监管资金金额为100万元，同时结合其配偶朱文宁出具的证明亦载明同意净收房价106万元，可以认定房屋买卖居间协议系买卖双方真实意思表示，合法有效，房屋成交价款为106万元，第三人已支付全部购房款项，被告未协助办理不动产产权转移登记，构成违约。原告诉请被告返还垫资款14万元，依据充分，本院予以支持。原告诉请利息部分，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王某某于判决生效后十日内返还原告郑州市新梦想房地产营销策划有限公司垫资款14万元;二、驳回原告郑州市新梦想房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告负担200元，被告负担3100元；保全费1270元，由原告负担50元，被告负担1220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　贾　威人民陪审员　　周月玲人民陪审员　　牛根法二〇一七年五月十二日书　记　员　　谢志远搜索“”