（2017）沪01民终2548号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-20
案件名称
上海联讯物业管理有限公司诉上海市徐汇区阳光绿园业主委员会业主共有权纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海联讯物业管理有限公司,上海市徐汇区阳光绿园业主委员会
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2548号上诉人（原审被告）：上海联讯物业管理有限公司，住所地上海市巨野路97号1楼。法定代表人：李建超，董事长。委托诉讼代理人：刘球光，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市徐汇区阳光绿园业主委员会，住所地上海市阳光绿园54号（会所）二楼东。负责人：仲成功、陈建雪，业主委员会负责人。委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄超宇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海联讯物业管理有限公司（以下简称联讯公司）因与被上诉人上海市徐汇区阳光绿园业主委员会（以下简称阳光绿园业委会）业主共有权纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初23152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。联讯公司上诉请求：撤销原判第二、五、六项，依法改判驳回被上诉人阳光绿园业委会原审诉请或发回重审。事实和理由：被上诉人账号在2013年年底冻结，维修基金无法取出，故上诉人与被上诉人约定从停车费中抵扣，延期支付停车费不算违约，故被上诉人主张的违约责任及对应律师费损失，不应由上诉人承担。维修基金支出可在本案处理，也应在本案中一并处理。关于奖励费，被上诉人不给上诉人评估的原因是对收益报表没有达成一致意见，系被上诉人恶意不考评奖励，而非上诉人降低标准而不合格。关于物业费，双方约定最后一个月的物业费由被上诉人解决，但被上诉人没有解决，故上诉人要求被上诉人支付该费用。被上诉人阳光绿园业委会辩称，其不同意上诉人联讯公司的上诉请求。《物业服务合同》约定了停车费的支付时间，上诉人主张抵扣不符合合同约定、法律规定。上诉人在原审已经撤回反诉，没有重新提出反诉，且维修基金与本案不是同一法律关系，故无法在本案处理。关于奖励费，上诉人主张其已经达到奖励标准，应当提供证据证明。关于物业费，双方明确约定由下家物业公司给上诉人解决，被上诉人仅负责说明情况、提供欠费业主名单的义务，上诉人要求被上诉人支付，没有依据。请求二审驳回上诉，维持原判。2016年7月，阳光绿园业委会向一审法院起诉请求：1.联讯公司向阳光绿园业委会支付自2014年1月至2015年6月代收停车费720,000元，滞纳金至2016年3月30日暂计269,136元（第一期2014年2月28日至实际支付、第二期2014年5月28日至实际支付、第三期2014年8月28日至实际支付、第四期2014年11月28日至实际支付、第五期2015年2月28日至实际支付、第六期2015年5月28日至实际支付。滞纳金按日0.07%计算，均以120,000元为基数）；2.联讯公司向阳光绿园业委会支付自2014年4月至2015年3月应分配给阳光绿园业委会小区广告费收入34,020元及利息损失3,441.89元（每期均以8,105元为基数，第一期2014年4月14日至实际支付、第二期2014年7月14日至实际支付、第三期2014年10月20日至实际支付、第四期2015年1月15日至实际支付，利息损失按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算）；3.联讯公司向阳光绿园业委会支付自2014年1月至2015年7月应分配给阳光绿园业委会的小区网球场收入5,990元、扣除税金乘以70%（如联讯公司能提供税金发票就扣除税金）；4.联讯公司向阳光绿园业委会支付2014年1月至2015年9月应分配给阳光绿园业委会的会所租金收入61,500元（如果联讯公司能提供税金发票就扣除税金）；5.联讯公司向阳光绿园业委会支付律师费70,000元。诉讼过程中，阳光绿园业委会明确诉请3，要求联讯公司向阳光绿园业委会支付网球场收入4,193元（5,990元×0.7）；明确诉请4，要求联讯公司向阳光绿园业委会支付会所租金61,500元。一审法院认定事实：2012年6月22日，上海市徐汇区阳光绿园业主大会（甲方）与联讯公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX园进行物业管理服务事宜，并对乙方提供物业管理服务事项、内容、标准进行了约定，同时约定甲方委托乙方对小区停车进行管理服务，乙方可提取一定的管理服务费。双方约定以包干制方式结算，同时甲方充分考虑乙方经营成本逐年上升及小区实际停车服务管理成本较高等因素，双方确定乙方每年向甲方缴纳的停车收入为48万元（税后），其余归乙方所有。包干额三年不变。乙方应在每季第2个月20日前将包干费划转凭证交业委会审核，盖章后28日前将款划入业主大会公共账户，并按规定分摊到户。逾期未划转应按每天千分之三缴纳滞纳金，并承担为此诉诸法律程序而产生的律师费、诉讼费等一切费用。甲方委托乙方管理本物业管理区域内网球场、电梯广告，收入分配约定如下：（一）网球场收入在扣除成本后甲乙双方可按70%比30%分成，管理办法另定；（二）小区的电梯广告费，双方约定按70%比30%分成。广告合同业委会备案。（三）会所管理另行协商。每季末30日前甲方根据乙方对小区服务承诺内容组织有关人员对乙方服务质量进行考评打分，并从甲方应得停车收入中提取每季1.5万元（全年六万元）作为奖励基金，按考评得分给予乙方奖励。本合同为叁年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。2013年3月，阳光绿园业委会（乙方）与案外人上海A有限公司（甲方）签订《合作合同书》，约定项目合作物业为阳光绿园小区，共27部电梯，每部电梯需安装3面，共计71个镜框。合作期限2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止。乙方为实施该项目需进行的额外人力、物力投入，为不增加业主及物业负担，所以因此而增加的物业管理成本，由甲方根据乙方的实际投入量给予相应的费用补偿。每部电梯补偿费用计1,800元/部/年，合计27部电梯，总计48,600元/年。该款按每季度支付一次，在季度初的十个工作日内支付，正式计费周期：自2013年4月1日起至2015年3月31日止，付费时由乙方委托上海联讯物业管理有限公司开具税务机关认可的与甲方支付的支票金额同等的发票。上海市徐汇区阳光绿园业主大会（甲方）与联讯公司（乙方）签订《阳光绿园会所收益分成协议》，约定会所日常管理工作由乙方实施，乙方负责会所日常经营，空房出租等收费，出租房安装独立水电表，水电费收入归会所并提供房屋出租合同书给甲方。每半年甲乙双方根据会所收益情况，扣除双方同意的成本支出后盈利部分，各按50%比例分成，甲方的50%用于会所添置老年活动室，阅览室设施和报刊杂志等。物业管理处每月从会所收入中提取0.5个人工费（800元），作为奖励表现优秀的相关人员。（管理处，维修工，保安，保洁和二名会所管理人员）。乙方委托二名服务人员负责会所日常管理，工资、福利按乙方规定支付，计入会所成本。本协议自2013年1月1日起执行。2012年，阳光绿园业委会起诉案外人上海B有限公司（以下简称B公司），其中第二项部分诉请为要求B公司向阳光绿园业委会支付2012年3月至12月地面停车费114,493.73元。法院于2013年12月24日作出民事判决，第二条判决主文判决B公司应将其预收的2012年3月至12月间的阳光绿园小区地面停车费114,493.73元支付阳光绿园业委会。2015年6月，联讯公司与阳光绿园业委会经协商，延长一个月服务期。2015年7月5日，阳光绿园业委会同意就延长一个月物业服务补贴2万元给联讯公司。联讯公司并未按约向阳光绿园业委会支付自2014年1月至2015年6月期间代收的停车费收入720,000元；2014年2月1日至2015年9月30日期间，联讯公司收取阳光绿园会所租金收入为195,000元，扣除成本72,000元，净收入为123,000元。阳光绿园业委会应分得一半，为61,500元。联讯公司并未按约支付阳光绿园业委会应得会所租金61,500元；2014年4月至2015年3月期间的广告费为48,600元，由联讯公司代为收取，阳光绿园业委会应分得该广告费70%即34,020元,但联讯公司并未按约支付阳光绿园业委会广告费34,020元；2014年1月至2015年7月期间，联讯公司收取阳光绿园小区网球场收入5,990元，阳光绿园业委会应分得该网球场收入的70%即4,193元,但联讯公司并未按约支付阳光绿园业委会该网球场收入4,193元。为本案诉讼，阳光绿园业委会支出律师费70,000元。审理中，联讯公司明确判决书的43,306.65元系（2012）徐民四（民）初字第3701号民事判决书判决主文第二条“上海B有限公司应将其预收的2012年3月至12月间阳光绿园小区地面停车费114,493.73元支付给阳光绿园业委会”中2012年7月至2012年12月的停车费45,900元扣除B公司代缴5.65%税款后得出的金额，联讯公司从2012年7月1日起为阳光绿园小区提供物业服务，由于联讯公司与阳光绿园业委会约定的停车费系包干制，故该款应由阳光绿园业委会支付给联讯公司，请求在本案中一并处理，由阳光绿园业委会支付给联讯公司。阳光绿园业委会对联讯公司陈述的关于判决书的43,306.65元（以下称2012年7月至2012年12月间的停车费43,306.65元）的性质及金额予以认可，并同意在本案中一并处理，由阳光绿园业委会支付给联讯公司。审理中，阳光绿园业委会认为延长一个月物业服务费不应由阳光绿园业委会支出，现在是后续物业在收取物业费，联讯公司应与后续物业联系，阳光绿园业委会可出具延长管理一个月的证明；关于考核奖励90,000元，因为联讯公司提供的物业服务是不合格的，所以不同意支付。关于延长一个月物业服务的补贴费20,000元，同意支付，在本案中一并处理，由阳光绿园业委会支付给联讯公司。联讯公司亦同意延长一个月物业服务的补贴费20,000元在本案中一并处理，由阳光绿园业委会支付给联讯公司。审理中，阳光绿园业委会与联讯公司一致确认联讯公司的下列垫付支出合计64,070元应从阳光绿园的公共收益金中支取，分别为2014年的小区垃圾房漏水修理13,990元、阳光绿园211诉讼案件补交诉讼费3,730元、律师代理费10,500元、2014年1月至3月业委会办公费3,000元、天等路摄像头更换650元、2014年4月至6月业委会办公经费3,000元、维修监控视频道闸2,000元、业委会提前工作津贴16,800元、2015年网球场灯光照明调换1,400元、2015年春节布置费用1,500元、监控视频屏调换300元、2015年1月至6月工作津贴6人7,200元，合计64,070元。阳光绿园业委会与联讯公司一致同意该款在本案中一并处理，由阳光绿园业委会支付联讯公司。审理中，联讯公司主张其垫付支出的下列三项费用即提取业委会会务费15,000元、2015年一、二季度工作经费6,000元、监控视频线调换520元经阳光绿园业委会审核批准亦应从阳光绿园的公共收益金中支取，在其应支付给阳光绿园业委会公共收益中予以扣除；阳光绿园业委会以联讯公司未提供相应支付款项的凭证为由，对上述三项费用不予认可。审理中，联讯公司于2016年7月25日向阳光绿园业委会提出反诉，后于2016年9月21日撤回反诉，并主ＸＸ光绿园业委会应支付联讯公司的费用在阳光绿园业委会诉请中扣除，对于联讯公司撤回反诉，法院口头裁定予以准许。一审法院认为，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主对其依法享有所有权及基于所有权而产生的权益。本案所涉及公共部位收益包括广告费收入、网球场收入、会所租金及停车费收入，该收益基于所有权而产生，归属于全体业主享有。由于联讯公司为阳光绿园小区提供物业服务，根据《物业服务合同》、《阳光绿园会所收益分成协议》，阳光绿园业委会与联讯公司就上述收益的分配进行了约定。现阳光绿园业委会主张2014年1月至2015年6月代收停车费收入720,000元、自2014年4月至2015年3月应分配给阳光绿园业委会小区广告费收入34,020元、自2014年1月至2015年7月应分配给阳光绿园业委会的小区网球场收入4,193元、自2014年1月至2015年9月应分配给阳光绿园业委会的会所租金收入61,500元，有合同及法律依据，联讯公司对此亦予以认可，故对阳光绿园业委会主张的联讯公司应向其支付的停车费收入、会所租金、广告费收入、网球场收入之诉请，法院予以支持。关于阳光绿园业委会主张的停车费滞纳金之诉请，根据《物业服务合同》约定，联讯公司每年向阳光绿园业委会缴纳的停车收入为48万元，其余归联讯公司所有。联讯公司应在每季第2个月20日前将包干费划转凭证交业委会审核，盖章后28日前将款划入业主大会公共账户，并按规定分摊到户。逾期未划转应按每天千分之三缴纳滞纳金，并承担为此诉诸法律程序而产生的律师费、诉讼费等一切费用。现根据查明事实，联讯公司并未按约履行，将停车费划入业主大会公共账户，已构成违约，应承担违约责任，《物业服务合同》约定的滞纳金实为因逾期付款产生的违约金。现联讯公司辩称滞纳金标准过高、要求调整，法院结合阳光绿园业委会的实际损失情况、联讯公司违约程度等因素，对于该违约金酌情予以调整，联讯公司按照日万分之二点一的标准向阳光绿园业委会支付逾期支付代收停车费的违约金，其中以120,000元为基数，自2014年2月28日起至2016年3月30日止，逾期761天，违约金为19,177.20元；以120,000元为基数，自2014年5月28日起至2016年3月30日止，逾期672天，违约金为16,934.40元；以120,000元为基数，自2014年8月28日起至2016年3月30日止，逾期580天，违约金为14,616元；以120,000元为基数，自2014年11月28日起至2016年3月30日止，逾期488天，违约金为12,297.60元；以120,000元为基数，自2015年2月28日起至2016年3月30日止，逾期396天，违约金为9,979.20元；以120,000元为基数，自2015年5月28日起至2016年3月30日止，逾期307天，违约金为7,736.40元，上述共计80,740.80元。另外，联讯公司还需以720,000元为基数、按照日万分之二点一的标准向阳光绿园业委会支付自2016年3月31日起至清偿日止的逾期支付代收停车费的违约金。关于阳光绿园业委会主张的广告费利息损失之诉请，现联讯公司不同意支付，虽然联讯公司确实欠付阳光绿园业委会34,020元广告费收入，但阳光绿园业委会该诉请并无合同依据，故对此法院不予支持。关于阳光绿园业委会主张律师费之诉请，根据《物业服务合同》约定，如联讯公司逾期支付停车包干费，则应承担为此诉诸法律程序而产生的律师费、诉讼费等一切费用。如上所述，联讯公司并未按约将停车费划入业主大会公共账户，导致本案诉讼，故阳光绿园业委会主张律师费之诉请，有合同依据，法院予以支持，但《物业服务合同》并未约定阳光绿园业委会主张的广告费收入、会所租金、网球场收入等款项的律师费应由联讯公司承担，故联讯公司认为律师费计算标准过高，要求调整的意见，法院予以采纳，酌情调整为50,000元。由于在审理中阳光绿园业委会与联讯公司一致确认同意延长一个月物业服务补贴费20,000元、2012年7月至2012年12月间的停车费43,306.65元以及联讯公司垫付支出的费用64,070元在本案中一并处理，并确认阳光绿园业委会一并支付给联讯公司，为避免诉累，法院予以准许，对上述款项一并处理，阳光绿园业委会应支付给联讯公司垫付费用64,070元、延长一个月物业服务补贴费20,000元以及2012年7月至2012年12月间的停车费43,306.65元。关于联讯公司向阳光绿园业委会主张的下列三项费用即提取业委会会务费15,000元、2015年一、二季度工作经费6,000元、监控视频线调换520元，由于阳光绿园业委会对上述三项费用不予认可，而联讯公司并未提供充足证据以证明自己的主张，故对于联讯公司的该主张，法院不予采纳。关于联讯公司主张的应扣除延长一个月的物业费141,772.35元、扣除2014年1月至2015年6月6个季度考评分奖励90,000元的意见，阳光绿园业委会认为物业服务费不应由阳光绿园业委会支出，关于考核奖励90,000元，因为联讯公司是不合格的，所以也不同意支付。关于联讯公司主张扣除物业费的主张，法院认为物业费的缴费主体应是业主，而非阳光绿园业委会，故对联讯公司的该主张，法院不予采纳。关于联讯公司主张扣除物业考核奖励90,000元的主张，由于该考核奖励系奖励性质，奖励与否在于阳光绿园业委会的打分，现阳光绿园业委会认为联讯公司不合格，不同意支付考核奖励，故法院采纳绿园业委会的意见，对于联讯公司主张的该考核奖励在公共收益中扣除的意见不予采纳。判决：一、上海联讯物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海市徐汇区阳光绿园业主委员会支付代收的2014年1月至2015年6月停车费720,000元；二、上海联讯物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海市徐汇区阳光绿园业主委员会支付自2014年2月28日起至2016年3月30日止的逾期支付代收停车费的违约金80,740.80元以及自2016年3月31日起至清偿日止的逾期支付代收停车费的违约金（以720,000元为基数，按照日万分之二点一标准计算）；三、上海联讯物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海市徐汇区阳光绿园业主委员会支付2014年4月至2015年3月的广告费收入34,020元；四、上海联讯物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海市徐汇区阳光绿园业主委员会支付2014年1月至2015年7月的网球场收入4,193元；五、上海联讯物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海市徐汇区阳光绿园业主委员会支付2014年1月至2015年9月的会所租金收入61,500元;六、上海联讯物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海市徐汇区阳光绿园业主委员会支付律师费50,000元；七、上海市徐汇区阳光绿园业主委员会于判决生效之日起十日内向上海联讯物业管理有限公司支付垫付费用64,070元、延长一个月物业服务补贴费20,000元、2012年7月至2012年12月间的停车费43,306.65元；八、驳回上海市徐汇区阳光绿园业主委员会的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,961元，由上海联讯物业管理有限公司负担6,015元、上海市徐汇区阳光绿园业主委员会负担1,946元。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人联讯公司与被上诉人上海市徐汇区阳光绿园业主大会签订的《物业服务合同》、《阳光绿园会所收益分成协议》合法有效，对上诉人联讯公司与被上诉人阳光绿园业委会具有约束力。根据《物业服务合同》约定，上诉人每年向被上诉人缴纳的停车收入为48万元，其余归上诉人所有。上诉人应在每季第2个月20日前将包干费划转凭证交业委会审核，盖章后28日前将款划入业主大会公共账户，并按规定分摊到户。逾期未划转应按每天千分之三缴纳滞纳金，并承担为此诉诸法律程序而产生的律师费、诉讼费等一切费用。根据本案事实，上诉人并未按约将停车费划入业主大会公共账户，其行为已经构成违约，被上诉人有权要求上诉人承担逾期支付代收停车费的违约金以及被上诉人因维权而产生的律师费。原审对停车费违约金、律师费的酌情调整，恰当合理，本院依法予以确认。上诉人主张与被上诉人约定以维修基金抵扣停车费，延期支付停车费不算违约，被上诉人予以否认，上诉人未能进一步提供证据予以证明，故本院不予采信。至于上诉人主张维修基金支出应当在本案中处理的问题，一则上诉人在原审中就维修基金支出提起反诉之后撤诉，二则公共部位收益与维修基金基于不同的法律关系，故原审不予处理并无不当，上诉人可另循途径解决。关于上诉人主张的物业考核奖励90,000元，被上诉人认为上诉人没有解决小区公共收益问题，使小区全体业主的权益受到了损害，被上诉人对上诉人物业服务质量考评不予认可，因此被上诉人不同意支付考核奖励，并无不当，而上诉人亦未能提供证据证明其提供的物业服务已经达到考核奖励的标准，故对上诉人的主张，本院不予采信。关于上诉人主张的延长一个月的物业费141,772.35元，被上诉人曾经表示过给上诉人解决，并未表示由被上诉人承担，并且物业费的缴纳主体应为业主，而非被上诉人，故上诉人的主张，本院亦不予采纳。综上，上诉人联讯公司的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币12,030元，由上诉人上海联讯物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年五月十二日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”