（2016）内0103民初2609号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-10-11
案件名称
王恒兴与内蒙古新亚太商贸有限责任公司、内蒙古标志房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市回民区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王恒兴,内蒙古新亚太商贸有限责任公司,内蒙古标志房地产开发有限公司,内蒙古苏宁云商销售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条
全文
呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0103民初2609号原告：王恒兴，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李月婷，内蒙古秀合律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚沛，内蒙古秀合律师事务所律师。被告：内蒙古新亚太商贸有限责任公司。法定代表人：吴志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文利，慧聪律师事务所律师。被告：内蒙古标志房地产开发有限公司。法定代表人：吴志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文利，慧聪律师事务所律师。被告：内蒙古苏宁云商销售有限公司。法定代表人：梁伟，该公司经理。委托诉讼代理人：贺向洁，女，1976年12月26日出生，蒙古族，该公司总经办主任，住呼和浩特市回民区水磨街中桥小区1号楼3单元501号。委托诉讼代理人：杜华，内蒙古瑞安律师事务所律师。原告王恒兴与被告内蒙古新亚太商贸有限责任公司（以下简称新亚太公司）、内蒙古标志房地产开发有限公司（以下简称标志公司）、内蒙古苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理，原告王恒兴及其委托诉讼代理人李月婷、姚沛、被告内蒙古新亚太商贸有限责任公司及内蒙古标志房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人刘文利、被告内蒙古苏宁云商销售有限公司委托诉讼代理人杜华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王恒兴向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告支付欠付原告的2002年12月2日起至2012年12月2日止的租金50036元，并赔偿未按时支付租金的利息损失30000元；2、请求判令三被告共同支付拖欠原告的租金100000元（2012年12月2日至2016年9月28日止），并赔偿未按时支付租金的利息损失12048.72元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年原告向内蒙古标志房地产开发有限公司购买了位于新亚太商厦二层，面积为7.44平方米的024号摊位，后2002年12月2日原告与被告新亚太公司签订《新亚太商厦精品屋回租协议》，《回租协议》第二条约定：”被告回租原告合同号为072的新亚太商厦二层024号摊位......年租金为10554元，”同时《回租协议》第五条约定：”原告购买后10年内由被告负责回租该摊位，但是否选择回租由原告决定，”协议签订后原告依约将摊位交付被告新亚太公司出租经营，被告新亚太公司支付一年租金后拒绝支付剩余租金，导致原告无法按时向中国银行股份有限公司呼和浩特玉泉支行支付摊位按揭贷款，中国银行股份有限公司呼和浩特玉泉支行向呼和浩特市玉泉区人民法院提起诉讼，诉讼判决被告对欠款承担连带清偿责任44950.68元，原告租金抵顶部分摊位欠款本金，到目前为止被告尚欠原告租金50036元。原告与被告新亚太公司签订的《新亚太商厦精品屋回租协议》于2012年12月2日租赁期限届满后，被告新亚太公司又将该摊位以每年25000元的租金转租于被告苏宁公司，原告与被告苏宁公司之间形成事实的房屋租赁关系。另外，《回租协议》上甲方处写有标志公司的名称，且实际财务款项进入的是标志公司账户，原告与标志公司形成租赁关系。现新亚太公司已被吊销，标志公司作为新亚太公司的股东未实际出资，认缴出资230万，标志公司应当在未实际出资的范围内承担给付责任。综上所述，三被告依法应当向原告支付租金，三被告未及时支付租金的行为严重违反了合同的约定，为此原告提起诉讼。被告内蒙古新亚太商贸有限责任公司与内蒙古标志房地产开发有限公司共同答辩称，2002年原告通过按揭方式向标志公司购买新亚太商厦二楼024号摊位，2002年12月2日，标志公司代表新亚太公司与原告签订了《新亚太商厦精品屋、摊位回租协议》，约定：由新亚太公司租用原告摊位两年，时间自2003年1月1日至2004年12月31日，年租金为10554.7元。协议签订后，新亚太公司通过替原告交相应数额购房首付款的方式向原告支付了第一租赁年度租金，新亚太商厦也于2003年1月8日正式开业。新亚太商厦因遭遇2003年”非典”，于2004年7月12日闭店，全部业主2004年度租金也暂时无力支付。2005年5月，新亚太公司准备重新启动新亚太商厦，遂与原告于2005年5月18日协商签订了《新亚太商厦精品屋、摊位租赁合同》，约定：由新亚太公司承租原告位于新亚太商厦二层024号摊位，租期自新亚太商厦重新启动之日起共十二年零六个月，租金标准为年度租金按出租方购买摊位价款总额5%计提租金，每三年为一递增期，每期递增1%。租金每月月初按月支付，商厦开业后一次性免租六个月。同时约定，原告2004投资回报即租金，比照中国人民银行同期活期存款利率计算。合同还约定，如出租人未按时归还银行贷款，承租人有权从出租人应得租金中予以扣除。2006年初，因原告未按时归还贷款，被中国银行呼和浩特玉泉区支行起诉，标志公司作为原告借款保证人同时被起诉并被判令承担连带责任。2006年6月18日，新亚太商厦重新开业，双方《新亚太商厦精品屋、摊位租赁合同》生效。租金从2006年12月18日开始计发。因原告未履行玉泉区人民法院生效判决确定的义务，被告新亚太公司和标志公司根据法律规定和双方约定行使抗辩权，暂时停发原告应取得租金。2011年12月29日，中国银行呼和浩特玉泉区支行从标志公司保证金账扣划人民币65484.42元，由标志公司为原告承担了连带保证责任。新亚太公司和标志公司依据合同约定，扣除原告就得租金及孳息，不足部分，继续从原告就得租金中陆续扣除，至2016年12月18日，10776.21元尚未扣除完毕。因此，原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。被告内蒙古苏宁云商销售有限公司答辩称，1、被告苏宁公司不是本案义务主体，与标志公司签订的《租赁合同》合法有效。首先，根据苏宁公司与标志公司于2002年12月2日签订的《新亚太商厦精品屋回租协议》约定以及原告起诉时自认”《新亚太商厦精品屋回租协议》于2012年12月2日租赁期限届满”，说明2011年标志公司有权作为出租方向苏宁公司出租包括原告摊位在内的新亚太商厦。苏宁公司自2011年3月9日起开始使用新亚太商厦场地至今，原告在本案诉前从未向苏宁公司提出异议或主张权利，视为对标志公司出租其摊位的行为的认可。回租期限于2012年12月2日期满后，原告继续与标志公司形成事实上的租赁关系，标志公司与苏宁公司就原告摊位仍是转租关系，苏宁公司为原告摊位的次承租人，与原告之间不存在直接的租赁关系。其次，2011年3月2日苏宁公司与标志公司签订《租赁合同》时，根据标志公司向苏宁公司提供的承诺书、租赁房屋所有权证、土地使用权证、新亚太商厦一至三层业主明细表等合同附件资料，能够证实苏宁公司作为承租方完全有理由相信标志公司享有完全的租赁场地的出租权，苏宁公司尽到了合理的注意义务，是善意的承租人。最后，苏宁公司不是2002年12月2日《新亚太商厦精品屋回租协议》的当事人，因此针对原告基于该回租协议所提起的本案诉讼，苏宁公司不是适格的当事人，也不是本案的义务主体。2、苏宁公司已根据《租赁合同》的约定按时足额地向标志公司支付租金，没有拖欠。3、原告的起诉已超过一年诉讼时效，丧失胜诉权。原告于2016年9月30日起诉，要求支付2002年12月2日至2016年9月28日的摊位租金。根据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，如果原告在2015年9月28日前未向标志公司主张过该权利，且没有证据证实有诉讼时效中断、中止的情形。则原告要求支付2015年9月28日之前的摊位租金的诉讼请求已超过一年诉讼时效，丧失胜诉权。4、被告不承担支付租金的义务，故不承担相应利息，并且原告提供的《回租协议》等证据中均没有关于租金利息的约定，故其要求利息损失的诉讼请求于法无据。综上所述，苏宁公司不承担向原告支付租金的义务，请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2002年12月2日，原告王恒兴的父亲以王恒兴的名义与被告标志公司签订《精品屋/摊位买卖合同书》，约定：原告向被告标志公司购买新亚太商厦二层024号摊位，面积为7.44平方米，总价款为105547元。合同签订后，原告向被告标志公司交纳首付款53547元，剩余52000元办理按揭贷款；2、2002年12月2日，原告王恒兴与被告新亚太公司、标志公司签订《新亚太商厦精品屋/摊位回租协议》，约定：被告标志公司、新亚太公司（甲方）回租原告王恒兴（乙方）新亚太商厦二层024号摊位，回租期限为二年，时间自2003年1月1日至2004年12月31日止，年租金为10554元。签订协议时，甲方即付乙方2003年度回租租金10554元，2004年租金甲方于第一季度内向乙方一次性付清，自乙方购买该摊位起至以后十年内，甲方均负责回租该摊位，但由乙方选择是否回租；3、2005年5月18日，原告王恒兴的父亲以王恒兴的名义与被告新亚太公司签订《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》，约定：被告新亚太公司（乙方）租赁原告王恒兴位于新亚太商厦二楼，编号为024号摊位，乙方有权将承租的精品屋/摊位向第三人转租，租赁期限从新亚太商厦重新启动之日起共十二年零六个月。租金标准为：年度租金按甲方购买该精品屋/摊位价款总额的5%计提租金，每三年为一递增期，每期递增1%。即第一租赁年度至第三租赁年度租金为甲方购买该精品屋/摊位价款总额的5%；第四租赁年度至第六租赁年度租金为甲方购买该精品屋/摊位价款总额的6%；第七租赁年度至第九租赁年度租金为甲方购买该精品屋/摊位价款总额的7%；第十租赁年度至第十二租赁年度租金为甲方购买该精品屋/摊位价款总额的8%。租金于每月月初按月支付。免租期限：于商厦开业后一次性免租六个月。第六条违约责任中约定：乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应比照银行同期存款利率支付违约金。第九条2004年投资回报的处理中约定，计算2004年度投资回报的基数以甲方实际投资数额为准，包括投入现金和已到位银行贷款，回报标准比照中国人民银行同期活期存款利率计算，回报兑现时间为租赁合同生效后六个月内；4、2017年2月24日，内蒙古中泽司法鉴定中心出具内中司法鉴定中心【2016】文检字第668号司法鉴定检验报告书，检验结果为2005年5月18日《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》及2002年12月2日《内蒙古标志房地产开发有限公司新亚太商厦买卖合同书》中出租方签字与乙方签字为同一人所写；5、2017年2月24日，内蒙古中泽司法鉴定中心出具内中司法鉴定中心【2016】文检字第669号司法鉴定检验报告书，检验结果为2005年5月18日《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》出租方一栏”王恒兴”签名字迹与王恒兴实验样本字迹不是同一人所写；6、2011年3月2日，被告标志公司与内蒙古苏宁电器有限公司签订《租赁合同》，约定：被告标志公司将包括原告摊位在内的共计8108平方米的房屋租赁给内蒙古苏宁电器有限公司，租赁期限自2011年3月9日至2018年12月17日；7、2006年11月24日，呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2006）玉民二初字第17号民事判决书，判决王恒兴给付中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行剩余贷款本金44950.68元及截至2005年12月20日的利息3697.94元、罚息367.15元，并给付至实际清偿之日止的欠款利息和罚息，承担律师代理费1470.5元，内蒙古标志房地产开发有限责任公司承担连带给付责任。原告王恒兴自认被告通过该判决已经承担房屋贷款44950.68元的事实，该部分贷款用于抵顶被告应当向原告支付的租金；8、2011年12月29日，因原告王恒兴拖欠中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行贷款85期，中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行扣划被告标志公司保证金账户为×××保证金65484.42元。本院认为，本案系房屋租赁法律关系，争议焦点为：1、2005年5月18日签订的《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》是否对原告发生效力；2、三被告是否应当承担责任；3、原告主张的租金及利息能否得到支持。针对争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告父亲代原告签订《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》时，基于此前原告父亲曾代其签订过《精品屋/摊位买卖合同书》，也基于原告父亲与原告这种不同于一般委托的特殊身份关系，会使被告有理由相信原告父亲已经获得了原告的授权或者当然具有代理权。而且，原告在其父亲2005年代签合同后至起诉前的十一年内均未提出异议，故本院认为原告父亲的代理行为符合表见代理的构成要件，该代理行为有效，2005年5月18日签订的《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》对原告发生效力。针对争议焦点二，被告新亚太公司、标志公司与原告签订《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》后，应当按约向原告支付租金，二被告如未按约向原告支付租金，应当向原告承担支付租金及利息的责任。被告苏宁公司既非《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》的签订一方，也非该合同的履行一方，因此，被告苏宁公司不对原告承担责任。针对争议焦点三，关于租金，2003年的租金已于签订回租协议时支付完毕，双方不存在争议；2004年的租金，根据《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》的约定，租金以105547元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，即105547元×0.72%=760元；2005年至2016年9月28日的租金，根据《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》约定，该合同从2006年6月18日开始生效，租金从2006年12月18日开始计算，2006年12月18日至2009年12月18日的租金为105547元×5%×3年=15832.05元；2009年12月18日至2012年12月18日的租金为105547元×6%×3年=18998.46元；2012年12月18日至2015年12月18日的租金为105547元×7%×3年=22164.87元；2015年12月18日至2016年9月28日的租金为105547元×8%÷12个月×9.33个月=6565.02元，以上租金共计64320.4元。关于利息，被告在2011年12月29日被银行扣款之前，未按约向原告支付租金，因此，2011年12月29日之前欠付的租金被告应按约支付利息，利息按《新亚太商厦精品屋/摊位租赁合同》约定的中国人民银行同期存款利率计算至2011年12月29日。关于利息起算时间，2004年的租金利息，从合同约定的租赁合同生效后六个月即2006年12月18日开始计算，为20.24元；2006年12月18日至2009年12月18日的租金利息，从每月月初分别计算，为260.1元；2009年12月18日至2011年12月29日的租金利息，从每月月初分别计算，为60.57元，以上利息共计340.91元。综上，被告应向原告支付的租金及利息共计64661.31元，但被告已于2011年12月29日以代替原告偿还银行贷款的方式向原告支付租金及利息共计65484.42元，因此，截止原告诉请的2016年9月28日，被告不欠付原告租金及利息，故本院对于原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，判决如下：驳回原告王恒兴的诉讼请求。案件受理费4140元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 云惠平审 判 员 高改霞人民陪审员 于林萍二〇一七年五月十二日书 记 员 张 持 关注公众号“”