（2016）川0191民初12576号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-24
案件名称
邓志坚、张兰琪与薛利斌、柯永其等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓志坚,张兰琪,薛利斌,柯永其,薛利琼,郭乾利,成都搜房房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初12576号原告：邓志坚，男，汉族，1958年3月27日出生，住四川省宜宾市翠屏区。原告：张兰琪，女，汉族，1960年6月20日出生，住四川省宜宾翠屏区。共同委托诉讼代理人：陈勇，四川舟楫律师事务所律师，一般授权代理人。共同委托诉讼代理人：侯松霞，四川舟楫律师事务所律师，一般授权代理人。被告：薛利斌，女，汉族，1976年12月24日出生，住成都高新区。被告：柯永其，男，汉族，1973年10月24日出生，住成都。共同委托诉讼代理人：吴红斌，四川迪扬律师事务所律师，特别授权代理人。被告：薛利琼，女，汉族，1964年7月14日出生，住四川省夹江县。被告：郭乾利，男，汉族，1959年11月24日出生，住四川省夹江县。共同委托诉讼代理人：张玲玲，四川迪扬律师事务所律师，特别授权代理人。第三人：成都搜房房天下房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区玉林北街*号*栋*单元**层****号。法定代表人：张颖。委托诉讼代理人：张桂花，女，汉族，1987年11月1日生，住四川省筠连县。系该公司员工，一般授权代理人。原告邓志坚、张兰琪诉被告薛利斌、柯永其、薛利琼、郭乾利、第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判，于2017年1月18日组织双方进行了证据交换，原告邓志坚、张兰琪的委托代理人陈勇、候松霞、被告薛利斌、柯永其的委托代理人吴红斌、被告薛利琼、郭乾利的委托代理人张玲玲、第三人的委托代理人张桂花到庭参加。后因工作变动，本案变更为由本院审判员吴翔独任审判，于2017年3月6日进行第一次开庭，原告邓志坚、张兰琪的委托代理人陈勇、候松霞、被告薛利斌、柯永其的委托代理人吴红斌、被告薛利琼、郭乾利的委托代理人张玲玲到庭参加诉讼，第三人搜房公司经本院合法传唤未到庭。于2017年5月5日进行第二次开庭，原告委托代理人陈勇、候松霞，被告薛利斌、柯永其的委托代理人吴红斌，被告薛利琼、郭乾利的委托代理人张玲玲到庭参加诉讼，第三人搜房公司经本院合法传唤未到庭。于2017年5月12日公开宣判，原告委托代理人候松霞，被告薛利斌、柯永其的委托代理人吴红斌，被告薛利琼、郭乾利的委托代理人张玲玲到庭参加，第三人搜房公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓志坚、张兰琪向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告邓志坚、张兰琪与被告薛利斌签订的《成都存量房买卖合同》；二、判令被告薛利斌返还原告购房定金50000元；三、判令被告按照合同约定的房款的15%承担违约责任；四、判令第三人承担相应的责任。事实与理由：被告薛利斌（与被告柯永其系夫妻）通过第三人搜房公司向原告邓志坚、张兰琪出售位于高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋。并声称该房屋虽然登记在其胞姐薛利琼及姐夫郭乾利名下，但是买房钱是其本人出的，其对房屋享有所有权，向原告出具了房产证原件、购房凭证、身份证原件等手续。薛利斌同时声称其卖方的行为其胞姐是知晓的。基于此，原告与被告薛利斌签订了房屋买卖合同，合同签订后，被告迟迟不协助办理相关过户手续，并要求加价。原告认为双方的买卖合同合法有效，应该继续履行，被告的违约行为给原告造成了相应的损失，故要求赔偿。被告薛利斌、柯永其答辩称，一、关于双方签署的合同，被告薛利斌是无权代理，他没有任何产权，因此这个合同是无效的；二、原被告双方及中介方对于合同的无效都负有相应的责任，中介方和原告方最初找到薛利斌时，薛利斌提出等其取得薛利琼的授权以后再处理这个事情，但中介给了薛利斌错误的信息，隐瞒了实价。再者原告方及第三人清楚的知道薛利斌并不是产权所有人，还让薛利斌作出12天可拿到相关授权手续文件承诺，双方都清楚签署这个协议是没有取得任何授权的，协议是无效的；三、被告柯永其是薛利斌的丈夫，他本人没有参加任何交易过程，没有任何过错，他作为本案的当事人都是不适格的，更不要说承担任何的法律责任；四、我方认为即使成都搜房房天下房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，但并不影响分清三方当事人在本次缔约过失之间分别的过错。被告薛利琼、郭乾利答辩称，薛利琼和郭乾利从来没有与原告签署过房屋买卖合同，也没有与原告和中介签署过房屋的买卖举荐服务合同，薛利琼和郭乾利是房屋的所有权人，他们没有授权任何人处置涉案房屋。本案将薛利琼和郭乾利列为被告是不适格的，也不应承担任何责任，应驳回原告对被告薛利琼、郭乾利的起诉。第三人房天下公司答辩称，第三人房天下公司在本案整个过程中都不存在任何过错，第三人提供的是居间服务，促使买卖双方签订合同，并且在合同签订过程中因薛利斌签署了代理权限声明并提交了一份租赁合约，上面的签字为薛利斌，该合约可体现出薛利斌对该房屋进行了实际的管理控制，第三人有理由相信其有权限代为处理该房屋相关事宜。经审理查明，2016年9月11日，原告邓志坚、张兰琪与被告薛利斌、第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司签订了《成都存量房买卖合同》、《成都存量房买卖居间服务合同》，约定将属于被告薛利琼、郭乾利所有的成都高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋以及高新区富华南路1606号5栋544号车位出售给原告邓志坚、张兰琪，售价2100000元，被告薛利斌作为代理人，在合同上签字。同日，薛利斌出具了《代理人关于代理权的承诺书》载明：“本人在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并署相关文件的行为已经取得了委托人薛利琼、郭乾利的合法授权，并保证在签订《存量房买卖合同》后12日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或者公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致《存量房买卖合同》无效或者无法履行的，本人承担一切责任。”。并且原告邓志坚、张兰琪在《承诺书》签字确认：“本人作为《存量房买卖合同》的买方已知道上述授权情况，并同意签订《存量房买卖合同》。”。合同签订当日，原告邓志坚支付了50000元定金，被告薛利斌出具了收条，现该款仍处于第三人房天下公司托管之下。另查明，被告薛利斌未能依约按时提供委托人亲笔签名的《授权委托书》，被告薛利琼、郭乾利未对被告薛利斌的无权处分行为进行追认，并明确表示不同意出售涉案房屋。再查明，被告薛利斌与柯永其为夫妻关系，薛利斌与薛利琼为姐妹关系，薛利琼与郭乾利为夫妻关系。本院认为，房屋所有权权属以登记为依据，本案涉争标的成都高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋所有权证书上载明的所有权人为薛利琼、郭乾利共同共有，在无足够证据予以推翻的情况下，案涉房屋的所有权人为薛利琼、郭乾利二人。原告主张其是不具有法律专业知识的一般人，被告薛利斌在交易中拿出了案涉房屋的产权证原件，而且解除了原来存在于案涉房屋上与第三人的租赁合同，使原告认为薛利斌就是案涉房屋的所有权人，并请求法院向相关银行调取薛利斌转款给薛利琼，薛利琼再用该款支付首付的转账付款记录，以此佐证被告薛利斌是该房屋的实际付款人和实际所有人。手持产权证原件，以及薛利斌能够处理相应的租赁合同都不足以证明薛利斌是房屋所有权人，银行的转账记录只能证明薛利斌与薛利琼之间有款项来往，这与薛利斌实际支付首付款以及成为案涉房屋的实际所有人之间并不存在必然的因果关系，同时，商品房产权认房本这是一般正常交易人的常识，并不需要所谓的法律专业知识。因此，对原告提出的案涉房屋的实际所有人是薛利斌这一主张不予认可。关于合同的效力，合同签订是薛利斌和原告邓志坚、张兰琪的真实意思表示，且不具有《合同法》第五十二条规定的无效的情形，合同本身应属有效。但是薛利斌在未取得房屋所有权人的授权的情况下擅自处分该房屋，根据《合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，被告薛利斌未能在合同约定的12日之内提供房屋所有权人的亲笔授权，且薛利琼与郭乾利已明确表示不予追认，故，该合同对房屋所有权人薛利琼与郭乾利不产生法律效力。再则，由于合同标的为特定房屋，现已无继续履行的可能，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，对于原告邓志坚、张兰琪解除合同的诉请予以支持，由于原告在诉讼过程中，将诉讼请求变更为解除合同，且该诉讼请求于2017年5月5日当庭告知被告，故合同于2017年5月5日解除。对于其要求被告承担违约责任的的主张予以支持，至于违约金金额将在下文予以论述。关于被告返还原告定金50000元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，原告交付给被告的定金理应退还，故对原告在诉讼中提出的请求被告返还给付的购房定金50000元的诉请予以支持。关于责任主体的认定，本院认为，被告薛利琼与郭乾利未参与合同的签订过程，也对交易不知情，且不对交易行为进行追认，故无须承担责任。被告柯永其虽与被告薛利斌为夫妻关系，但柯永其并未参与合同的缔约，基于无权代理产生的应该由薛利斌而承担的责任，不宜认定为夫妻共同债务，故，被告柯永其无须对本案承担责任；至于被告薛利斌，因未获追认的无权代理行为而产生的责任，按照《合同法》第四十八条之规定，自行承担。关于责任的具体承担：庭审中，原告要求被告及第三人共同承担合同约定的房屋成交价款15%的违约金，即315000元，其中，第三人应该承担20%—40%的责任，被告应该承担60%—80%的责任；被告薛利斌认为导致合同不能够履行的责任中，被告占一部分，但是第三人和原告也应该承担相应的责任，第三人作为专业的中介机构，在了解法律规定的情况下，仍然让原被告双方签署具有重大瑕疵的合同，应该承担50%的责任，原告与被告方应该各承担25%的责任。本院认为，原、被告以及第三人在签订合同过程中，均存在过错。首先，被告薛利斌在签订合同之时并没有取得房屋所有权人的授权，此情况三方都知晓，并且原告与第三人也清楚的知道薛利斌并非房屋产权证上登记的所有人，依照交易习惯，在进行此番大宗买卖的时候，原告应该尽到自己的审慎的义务，在被告薛利斌没有授权的情况下就签订合同，原告存在一定的责任；第三人作为专业中介机构，在明知薛利斌并非房屋产权证上登记的所有人且未取得授权的情况下，组织双方签订合同，使原告方陷入交易风险之中，如第三人待被告薛利斌取得书面授权再组织双方签约，或者确认薛利斌无法提供授权而向原告推荐权属清晰的其他房产，则原告不会处于此种交易风险之中，故第三人对案涉合同无法履行同样负有一定的责任；但是被告薛利斌曾经出具过《代理人关于代理权的承诺书》载明：“本人在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并署相关文件的行为已经取得了委托人薛利琼、郭乾利的合法授权，并保证在签订《存量房买卖合同》后12日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或者公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致《存量房买卖合同》无效或者无法履行的，本人承担一切责任。”，原告也是基于这个承诺而相信了交易的安全性，而确实也是因为被告薛利斌未取得授权而致使合同无法继续履行，故其应该承担更主要的责任。根据本案的实际履行情况，原告邓志坚、张兰琪的损失情况，原被告双方以及第三人的过错程度等综合因素考量，确定被告薛利斌承担按照合同约定违约金315000元的40%，第三人承担35%，原告承担25%。故被告薛利斌承担126000元，第三人承担110250元，原告承担78750元。故对原告提出的要求被告与第三人按照合同约定支付违约金的主张予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告邓志坚、张兰琪与被告薛利斌于2016年9月11日签订的位于成都高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋以及高新区富华南路1606号5栋544号车位的《成都存量房买卖合同》于2017年5月5日解除；二、被告薛利斌于本判决生效之日起十五日内向原告邓志坚、张兰琪返还定金50000元；三、被告薛利斌于本判决生效之日起十五日向原告邓志坚、张兰琪支付违约金126000元；四、第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司本判决生效之日起十五日向原告邓志坚、张兰琪支付违约金110250元；五、驳回原告邓志坚、张兰琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5725元，由被告薛利斌承担2290元，第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司承担2004元，原告邓志坚、张兰琪承担1431元。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年五月十二日书记员 韩亚群 来自