（2016）晋0421民初798号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-19
案件名称
靳凯林诉裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超、吴仰平合同纠纷一审民事判决书
法院
长治县人民法院
所属地区
长治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
靳凯林,裴志坚,贾文辉,陈慧兵,王先虎,宋日清,李慧,原超,吴仰平,王培平
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
山西省长治县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0421民初798号原告：靳凯林，男，1983年7月1日出生，汉族，现住长治县北呈乡。委托诉讼代理人：成李斌，山西雷风律师事务所律师。被告：裴志坚，男，1965年4月11日出生，汉族，住长治县八义镇。被告：贾文辉，男，1967年11月27日出生，汉族，住长治县南宋乡。被告：陈慧兵，男，1969年11月21日出生，汉族，住长治市城区。被告：王先虎，男，43岁，汉族，住长治县。被告：宋日清，男，50岁，汉族，住长治县东和乡。被告：李慧，女，1983年7月3日出生，汉族，住长治县八义镇。被告：原超，女，1984年12月12日出生，汉族，住长治市城区。被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超的委托诉讼代理人：王培平，山西双师律师事务所律师。被告：吴仰平，男，1981年4月12日出生，汉族，住福建省长汀县涂坊镇。委托诉讼代理人：景和平，长治市劳动法律服务所法律工作者。原告靳凯林诉被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超、吴仰平合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳凯林及其委托诉讼代理人成李斌，被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超的委托诉讼代理人王培平，被告吴仰平的委托诉讼代理人景和平到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告靳凯林向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平签订的商铺租赁及管理服务合同中涉及原告靳凯林的商铺（面积38.456㎡）租赁的合同部分为无效合同；2、请求依法判令被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平返还原告的商铺并共同赔偿原告经济损失20000元。事实与理由：原告靳凯琳于2015年12月30日与长治县煤运一公司、长治县兴盛商贸有限公司、河南大成建设工程有限公司签订商铺购房合同书，合同约定“买受人购买的商铺为本合同第一条规定项目中的二层A--2.1区38.456平方铺位出售于买受方，商铺使用权权限为45年，资产终身制。出售方与买受人确定按建筑面积38.456平方计算，单价为（人民币）每平方米8200元，总金额（人民币）优惠后312584元整。”合同签订后原告按照合同约定交纳了购房款，并于2015年12月30日交纳了装修费用和供热管网费。兴盛商贸城正式完工后，全部的商铺购买业主在商城约定的管理方组织下商谈如何经营事宜，由于业主较多每次参会人员不全，参会人员意见不统一，部分人员要求自行经营，部分人员同意出租使用。商城管理方建议选举商户代表代表商户处理和商谈商城整体的经营事宜，部分商户业主未经正式的、合法的选举程序共制定九名商户代表。之后原告在租期和租金都不知情的情况下自己的商铺被他人出租。后经多次交涉原告才见到租赁合同的复印件，才知道七名代表（本案被告）私自与被告吴仰平签订了租赁合同，将原告的商铺出租给被告吴仰平。原告诉讼在案。被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超答辩称：一、原告及七名被告在本案中主体均不适格。首先，七被告和原告一样同为兴盛商贸城商铺购买者，不同的是七被告是购买者代表，即法律上的委托代理人。被告也与兴盛商贸城商铺的出售方达成了购买协议，由于购买该商铺的人员较多，根据《购房合同书》的约定，需对该商铺的经营方式进行统一规划和管理，所以被告被推选为购买者代表，代表的职责为与其他代表共同商定商铺的经营方案。本案中，被告与其他代表经过商定并代表购买者与本案另一名被告吴仰平签订了《商铺租赁及管理服务合同》，将原告购买的商铺出租给吴仰平使用。那么，被告系购买者代表，其实际身份也是购买者，根据民事诉讼法的相关规定，作为购买者身份的被告并不具有适格的主体身份。其次，原告对本案所涉商铺并不是法律意义上的所有权人，原告对诉争商铺不享有物权，所以原告请求返还其所谓商铺也没有法律依据。那么，从这意义上讲，原告在本案中也不具有诉权。二、《购房合同书》中对商铺整体经营统一经营的约定，是最大多数购买者的真实意思表示，也是最大限度上维护了最大多数购买者的利益，无论是从法律角度还是从实际效果上讲，都是最佳经营方案，人民法院不应认定租赁合同部分无效。本案所涉及商铺不具有独立的可分割性，该商铺不是传统意义上的独立商铺，而是一个整体面积为3719.52平方米的大型通铺，并没有用隔墙分割成一个个独立的小商铺，原告等商户所认购的商铺只是整体商铺中的具体面积，并不具有独立性。所以，包括原告在内的众多商户所认购的所谓商铺，从修建之处就决定了其必须整体对外出租或整体经营的特性，否则，如果由各个商户自行决定经营方向，数十户商户将各自为政，那必将会造成混乱局面而导致整个商城无法经营或荒芜，在《购房合同书》中也明确约定了该商铺须统一规划经营管理方式。鉴于此，为便于管理沟通，才采取了购买者推选代表，由推选出的代表人代表商铺购买者商量并确定商铺的经营方式。代表人在对市场进行广泛深入了解的前提下，经过对多名有租赁商铺意向的承租人开出的条件慎重比对后，认为吴仰平开出的承租条件能够最大限度实现购买者的利益，于是最终确定将商铺租赁给吴仰平使用，并代表购买者与承租者吴仰平签订了《租赁商铺及管理房屋合同》。正式签订合同之前，被告等多方征求了广大购买者的意见，当然，也有购买者不同意统一租赁，但绝大多数购买者均同意整体对外租赁，而且只有同意出租才是符合《购房合同书》约定和商铺不可分割的实际状况的；承租者吴仰平在签订租赁合同之前也反复强调只能整体统一承租使用，不能分而租之，否则其将无法租赁。所以说《商铺租赁及管理房屋合同》的约定完全符合购买者和承租人的利益，双方各取所需。三、原告请求判令被告返还商铺并共同赔偿经济损失20000元无事实和法律依据。首先，被告并未占有原告的商铺，只是依照约定和购买者代表的职责将原告的商铺租赁给承租人吴仰平，根本谈不上返还的问题，其次，原告要求被告赔偿其20000元的经济损失，原告未举出证据。综上意见，应依法驳回原告诉讼请求。被告吴仰平口头答辩称：1、其与其他七被告签订的商铺租赁合同是三方真实意思表示，且合同没有违反法律等规定，合同已经生效，其已支付费用并投入巨资进行装修，现正常经营，其认为该合同合法有效，原告主张部分无效无相关依据，原告不具备诉讼主体资格。2、原告所主张赔偿其20000元损失无事实及法律依据。其不存在占有，原告也没有证据证明其给原告造成了直接经济损失。故应依法对原告诉请予以驳回。经审理查明，2015年12月30日原告靳凯林与山西省长治县煤炭运输一公司、长治县兴盛伟业商贸有限公司、河南大成建设工程有限公司签订《商铺购房合同书》，该合同第一条约定：“根据城建规划方案，由县政府有关文件和公司研究决定，本公司将现有坐落市场中心商位铺，以一次性出售形式预售于买受方使用，并归属于买受方使用权。”第二条约定“买受人购买的商铺为本合同第一条规定项目中的二层A--2.1区38.456平方米铺位出售于买受方，商铺使用权权限为45年，资产为终身制。”第八条约定：“使用权限范围：……6.买受方的经营范围要服从于市场整体规划，市场管理的经营手续归顺于市场管理。水、电、暖、税等应交的费用由买受方承担，并配合市场内的公共水、电、卫生等摊开费用”。之后，长治县兴盛伟业商贸有限公司拟通过整体出租形式进行经营。于是，长治县兴盛伟业商贸有限公司连续召集了四次商铺户主商讨会，制定了《兴盛商贸商铺户主代表推选办法》，有15名商铺户主在该办法上签字，表示同意此办法，并依照此办法选举被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超为各商铺户主代表。2016年3月29日，被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超以商铺户代表名义（出租方甲方）与被告吴仰平（承租方乙方）、长治县兴盛伟业商贸有限公司（服务管理方丙方）签订了《商铺租赁及管理服务合同》，约定甲方将兴盛商贸城的商铺整体出租给乙方，租赁期限为十年即2016年6月1日至2026年6月1日。现原告以被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超无权代理原告签订合同为由，向本院提起诉讼。认定上述事实有原、被告举证、质证，并经法庭认证予以采信的证据《商铺购房合同书》（附：兴盛商贸城三楼商户平面图）、兴盛商贸城购房户第一、二、三、四次商讨会签到表、《兴盛商贸商铺户主代表推选办法》、《商铺租赁及管理服务合同》在案佐证。本院认为：本案原告基于购买合同取得相关商铺的使用权（约定资产终身制）。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，原告基于合同关系所取得商铺使用权享有物权上的占有权利及排他权利。原告与山西省长治县煤炭运输一公司、长治县兴盛伟业商贸有限公司、河南大成建设工程有限公司签订商铺购房合同书约定：“买受方的经营范围要服从于市场整体规划，市场管理的经营手续归顺于市场管理。水、电、暖、税等应交的费用由买受方承担，并配合市场内的公共水、电、卫生等摊开费用。”该约定并不涉及和约定商铺的整体出租，明确买受方即原告可以个人经营。商铺代表即本案被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平签订《商铺租赁及管理服务合同》，将原告购买的商铺租赁给被告吴仰平经营，原告靳凯林未在商铺主代表推选办法上签字，在案证据证明被告裴志坚等七名商铺代表并未获得原告的授权，原告对被告裴志坚等七名商铺代表的出租行为也不予追认，因此，该合同中涉及原告的商铺租赁部分对原告不发生效力，被告吴仰平基于《商铺租赁及管理服务合同》占有使用原告的商铺部分应返还给原告。原告要求被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平共同赔偿原告经济损失20000元，因原告证据不能证明其存在20000元的经济损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平所签订的《商铺租赁及管理服务合同》中涉及原告靳凯林商铺（38.456㎡）租赁合同部分无效；二、被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超和被告吴仰平于本判决生效后三十日内返还原告靳凯林长治县兴盛商贸城A--2.1区38.456㎡铺位。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费350元，由原告承担300元，由被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超、吴仰平共同承担承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 司占亚人民陪审员 张慧丽人民陪审员 郭亚静二〇一七年五月十二日书 记 员 张 娇 来源：