（2016）渝0115民初5551号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-05-22
案件名称
重庆广开物业管理有限公司与周怀成物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆广开物业管理有限公司,周怀成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初5551号原告：重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2，统一社会信用代码91500115793530481W。法定代表人：吴金席，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：熊小林，男，该公司工作人员。被告：周怀成，男，1960年1月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）与被告周怀成物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广开物业公司的委托诉讼代理人熊小林到庭参加诉讼，被告周怀成经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广开物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告周怀成支付2015年9月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊水、电费共计118.10元及违约金（以118.10元为基数，从2015年11月1日起按日3‰的标准计算至付清时止）。事实和理由：被告周怀成系重庆市长寿区凤城街道平湖路xxx的业主。2007年12月10日，原告广开物业公司与重庆裕达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2013年起，原告广开物业公司每年均与涉案房屋所在的金凤新城小区的业主委员会签订《物业服务合同》，约定由我公司向被告周怀成提供物业服务，被告周怀成须按每平方米0.85元/月的标准向我公司缴纳物业服务费。合同签订后，我公司按约定提供了物业管理服务，而被告周怀成未交纳2015年9月1日至2015年10月9日期间的物业服务费和公摊水、电费，经我公司书面催收后仍未缴纳。被告周怀成未作答辩。原告广开物业公司围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、不动产档案查询结果、催收函、催款通知单、工作告示、物业保安值班记录表、客户投诉回访表、维修记录表、照片、工作实绩公示表、二期公共烟道整改材料、消防报告等证据，被告周怀成未到庭参加诉讼，放弃举证、质证等权利。对原告广开物业公司提交的上述证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告周怀成系重庆市长寿区平湖路xxx房屋（建筑面积96.67㎡）的业主。2014年12月22日，原告广开物业公司与重庆市长寿区金凤新城小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告广开物业公司为金凤新城小区提供物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的情节卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等项目。物业服务费用标准为住宅高层0.85元/月·平方米（含电梯费），空置房减半收取。公共照明、用水，所产生费用，由业主每户每月交纳9元。业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳物业服务费，如连续两个月业主或物业使用人不交纳物业服务费、水、电费及公摊费，原告广开物业公司有权起诉业主，并按欠费金额每日千分之三计收违约金。2015年9月1日至2015年10月9日期间，原告广开物业公司为金凤新城小区提供了物业服务。被告周怀成未交纳该期间的物业服务费及公摊水、电费，经原告广开物业公司进行书面催收后仍未缴纳。本院认为，原告广开物业公司与重庆市长寿区金凤新城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系合同相对方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告周怀成系案涉房屋所在小区业主，故原、被告之间存在物业服务合同关系。原告广开物业公司应按合同约定履行义务，被告周怀成应按期交纳物业服务费。现原告广开物业公司履行了主要义务，被告周怀成于2015年9月1日至2015年10月9日期间未缴纳物业服务费及公摊水、电费，经原告广开物业公司书面催收仍未缴纳，应承担履行缴纳的义务。被告周怀成应向原告广开物业公司支付物业服务费106.03元（0.85元/㎡/月×96.67㎡×1月＋0.85元/㎡×96.67㎡÷31天×9天）及公摊水、电费11.61元（9元/月×1月+9元÷31天×9天），共计117.64元。被告周怀成未按时支付物业服务费用及公摊水、电费，存在违约行为，原告广开物业公司要求其从2015年11月1日起支付违约金，亦系其对自身权利的自愿处分，符合法律规定，本院予以确认。原告广开物业公司要求被告周怀成以欠缴物业服务费及公摊水、电费为基数按日千分之三的标准支付违约金，但因物业服务合同约定的该违约金标准过高，原告广开物业公司亦未举证证明其实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告广开物业公司要求的违约金标准予以调整，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告周怀成于本判决生效后3日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2015年9月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊水、电费共计117.64元及违约金（以117.64元为基数，从2015年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止）；二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周怀成负担（限被告周怀成于本判决生效后3日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 吕 巧代理审判员 向 伟人民陪审员 李小军二〇一七年五月十二日书 记 员 王国鹏 微信公众号“”