（2016）浙0104民初619号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-02-28
案件名称
孔梅芳与杭州滨凯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔梅芳,杭州滨凯房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初619号原告孔梅芳，女，汉族，1970年8月16日出生，住浙江省磐安县。委托代理人杨国锋，浙江东辰律师事务所。被告杭州滨凯房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区双菱路2号288室。法定代理人朱某，该公司执行董事。委托代理人叶志坚、葛思宇，浙江天册律师事务所律师。原告孔梅芳与被告杭州滨凯房地产开发有限公司（以下简称滨凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月13日、2017年4月21日二次公开开庭进行了审理。原告孔梅芳委托代理人杨国锋，被告滨凯公司委托代理人葛思宇二次开庭均到庭参加诉讼，被告滨凯公司委托代理人叶志坚第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔梅芳诉称，原、被告于2013年3月5日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于江干区庆春东路与凯旋路交叉口东南角的凯旋门公寓2幢3单元202室房屋，随后原告按合同约定付清了购房款2374029元。合同约定被告应于2014年12月31日交付房屋，但被告交房时原告发现房屋存在以下质量问题：1、厨房使用面积包括排烟道在内为2.1米×1.8米=3.78平方米，小于国家《住宅设计规范》2010版第3.3.1条规定最小的4平方米，且按国家《住宅设计规范》2010版3.5.3条的规定，排烟道面积不应计入使用面积，扣除排烟道面积被告交付房屋的厨房实际使用面积远小于4平方米；2、房屋厨房的燃气管道呈网状结构布置，不符合正常的直立式燃气管道布局，有8处接口，存在严重的安全隐患；3、南面卧室及客厅外的阳台梁底离本层楼地面仅2.1平方米，比同一幢其他楼层同户型相应位置的高度低30厘米以上，针对该特殊情况，被告在商品房买卖合同签订的过程中并未告知原告，而该高度问题已对采光及视线构成严重影响。原告于2014年12月17日，2014年12月21日在《房屋交付验收单》上注明了上述问题，要求被告整改。被告于2015年6月完成了南向阳台梁的抬高工程，但其他问题至今未能整改。被告交付的房屋不符合国家强制性的标准，存在安全及质量隐患，未达到正常交付标准，已经构成逾期交房。被告应按合同约定向原告承担违约责任，同时应对房屋存在的问题进行整改。现诉至法院，1、请求判令被告按国家《住宅设计规范》（2003年版）的规定修改厨房面积，使厨房面积达到最低标准要求的4平方米。2、请求判令被告依据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）第10.2.25条的规定，加装独立密封N型管槽，并减少厨房内燃气管线接口，消除安全隐患。3、请求判令被告支付原告逾期交房的违约金30万元（该违约仅计算至2015年12月31日，应计算到被告整改完成并实际交付原告之日）。4、请求判令被告承担本案全部的诉讼费用。被告滨凯公司辩称，1、原告据以主张的《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）早已失效。按照现行有效的《住宅设计规范》GB50096-2011，涉案房屋厨房面积符合规范要求。GB50096-2011《住宅设计规范》由建设部和国家质检总局于2011年7月26日颁布，于2012年8月1日实施。GB50096-1999（2003年版）相应失效。因此原告诉称涉案房屋不符合GB50096-1999（2003年版）的主张所引用的是失效的规范性文件。涉案房屋已经竣工验收，确认设计无误。按照设计单位出具的设计说明，涉案房屋厨房面积符合《住宅设计规范》GB50096-2011的要求。2、涉案房屋内部燃气管线属于特殊工程内容，由杭州天燃气有限公司设计、施工和验收，被告无权对燃气管线进行变更。任何涉及燃气管线变更的事项应当向燃气经营企业主张，不属于被告责任。燃气工程事关安全，国家采用特许经营模式。对商品房建筑物内的燃气管线敷设，开发商并无权决定。按照《杭州市燃气设施安全保护管理办法》第五条第（三）项的规定，由燃气经营企业负责按照国家燃气设施工程相关建设质量标准进行设计、施工和验收。在杭州地区即是由杭州天燃气有限公司负责燃气管线的设计、施工和验收。故被告既无权铺设，也无权变更涉案房屋厨房内的燃气管线的线路或接口。其次，无论是GB50096-2011《住宅设计规范》还是GB50028-2006《城镇燃气设计规范》，对厨房内设置燃气管线接口数量并未做限制性规定。因此原告所谓燃气管线存在多个接口构成违法的主张没有基本依据。3、因被告不存在违约情形，故原告要求违约金的主张不应予以支持。如前所述，无论是厨房面积还是厨房内燃气管线接口，被告均不存在违反合同约定或违反国家强制性法规的情形，原告拒绝交接房屋没有合理的事实和法律依据，被告不存在违反合同约定逾期交房的情形，故无须支付任何违约金。综上，恳请人民法院驳回原告所有诉讼请求。原告孔梅芳为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同20页，证明原、被告之间合同关系的事实。2、房屋交付验收单2页，证明被告交付房屋时原告提出房屋存在质量问题的事实。3、工程技术联系单1页，证明被告对房屋阳台顶部进行抬高整改的事实。4、《住宅设计规范》6页，证明国家强制性标准规定厨房面积不得小于4平方米的事实。5、厨房照片4页，证明厨房内燃气管道呈网状布局，有多个接口，存在安全隐患，且实际厨房面积小于4平方米的事实。6、阳台照片1页，证明被告对阳台外延进行处理的事实。被告滨凯公司为证明自己的答辩，向本院提供了下列证据：1、竣工验收备案登记表6页，浙江东南建筑设计有限公司出具的证明1页，证明涉案项目已经竣工验收合格，设计无误，涉案房屋设计厨房使用面积4.2平方米，符合国家规范的事实。2、房屋测绘和合同附录平面图局部放大图2页，证明涉案房屋厨房部分开间设计为2.1米，平面图载明的厨房进深明显大于2.1米，因此实际现场厨房面积不会低于4平方米的事实。3、GB50096-2011《住宅设计规范》封页和5.3“厨房”部分节选一份，证明GB50096-1999（2003年版）已经废止。现行规范厨房面积最低可为3.5平方米的事实。4、《杭州市燃气设施安全保护管理办法》和现场照片一张，证明涉案燃气管线依法由杭州天然气有限公司设计施工管理，不属被告管理范围的事实。5、涉案房屋测绘被告节选总图3页、分层分户图局部节选2页、涉案房屋施工图局部截图3页，证明案涉房屋厨房的使用面积是2.26×1.86=4.2平方米，符合设计规范要求。建筑面积宽度2.1米（实际使用扣除墙和砖24厘米）深度2.5米（扣去一块砖头24厘米）。经庭审质证，本院作如下认证：对原告孔梅芳提交的证据1，被告滨凯公司对三性无异议，但认为燃气经燃气主管单位验收合格即可，对该证据的三性本院予以确认。对证据2，被告滨凯公司对真实性无异议，但认为验收单的事项不属于拒绝收房的条件，本院仅对该证据的真实性予以确认。对证据3、6，被告滨凯公司对三性无异议，但认为是应业主要求，现对阳台存在的问题已处理完毕，不构成延期交房，对该证据的三性本院予以确认。对证据4，被告滨凯公司对三性无异议，但认为2003年版《住宅设计规范》在2012年已经不再适用，对该证据的三性本院予以确认。对证据5，被告滨凯公司对真实性无异议，但认为不能证明案涉房屋存在安全隐患及厨房面积小于4平方米，本院仅对该证据的真实性予以确认。对被告滨凯公司提交的证据1，原告孔梅芳对竣工验收备案登记表真实性无异议，关联性有异议，本院仅对真实性予以认可。对浙江东南建筑设计有限公司出具的证明，原告孔梅芳对三性均有异议，认为不能证明厨房面积是4.2平方米，鉴于双方一致同意委托鉴定测绘机构重新鉴定，厨房面积应以重新鉴定结果为准，故对该证明中关于厨房面积是4.2平方米不予认可。对证据2，原告孔梅芳对真实性有异议，鉴于双方一致同意委托鉴定测绘机构重新鉴定，厨房面积应以重新鉴定结果为准，考虑到该证据与证据5部分一致，对该证据真实性予以认可。对证据3、4，原告孔梅芳对真实性无异议，关联性有异议，本院仅对真实性予以确认。对证据5，原告孔梅芳对真实性，关联性无异议，但认为扣除烟道等面积，厨房实际使用面积小于4平方米，故本院对该组证据予以确认。根据原告孔梅芳的申请，本院委托杭州地科国土勘测设计有限公司对案涉房屋厨房实际使用面积进行测绘，鉴定结果为实际使用面积为3.65平方米，烟井面积0.27平方米，水管井面积0.13平方米。原告孔梅芳、被告滨凯公司对上述鉴定结果均无异议。另，经被告滨凯公司申请，杭州地科国土勘测设计有限公司员工余旭涛（男，1988年12月10日出生，汉族，公民身份号码，住河北省邯郸市邯山区。杭州地测国土勘测有限公司的员工吴凯（男，1983年4月1日出生，汉族，公民身份号码，住安徽省肥西县桃花工业园大柳塘居委会合派路23号）出庭接受质询。经质询，余旭涛、吴凯说明套内使用面积为实际使用面积为3.65平方米，烟井面积0.27平方米，水管面积0.13平方米之和，即4.05平方米。根据上述有效证据以及当事人的陈述，本案确认的事实为：2013年3月5日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于杭州市江干区，建筑面积85.86平方米，其中套内建筑面积67.5平方米，应分摊的共有建筑面积18.36平方米。单价27650元/平米，总价款2374029元。原告应于2013年3月5日前付清首付款714029元，剩余房款1660000元，通过银行贷款的方式在本合同签订后一个月内付清。合同第九条约定，被告应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。除合同第九条规定的特殊情况以外，被告如未按合同第九条规定的期限将商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过30日的，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的8%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。……被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量、公共实施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级以上房屋质量监督管理部门进行质量检测。……。检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、原告应当在被告寄发的《交房通知书》规定的交房时间、地点办理交房手续，并从房屋交付使用起始日开始交纳物业管理服务等相关费用。2、原告在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，被告将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，原告不得拒绝接受房屋交付。原告以此为由拒绝接受交付的，被告不承担逾期交付的责任。3、原告逾期未办理交房手续，……。《交房通知书》中约定的交房截止日次日即为房屋交付使用起始日和保修期限起始日。关于房屋交接的约定：…（2）原告在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题和严重影响正常居住的质量瑕疵，被告将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，原告不得以此拒绝接受房屋交付。原告拒绝接受交付的，被告不承担逾期交房的责任。（3）在房屋交付过程中发生下列情形的，被告应在房屋交付后分别承担以下责任，但原告不得以此拒绝接受房屋交付：（1）质量问题（主体结构不合格除外）；（二）装修和设备标准达不到合同附件四约定的标准；（三）相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明收》之约定。对于第（一）种情形，被告应按照合同第十八条承担保修责任；对于第（二）种情形，被告应按照合同第十四条承担补偿责任；对于第（三）种情形，被告根据该情况对原告造成的实际影响承担赔偿责任。关于规划、设计变更的补充约定：（１）无需规划行政管理部门事先批准的规划设计变更，和其他设计变更，以及虽经规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容的，即视为未影响到原告所购商品房的质量或使用功能，被告无需通知原告。……。关于本项目的一些特别说明，……（11）由于屋面、阳台、露台、卫生间降板等建筑结构构造要求，商品房如个别上述部位层高低于标准层层高，但符合相关建筑规范要求的，应视为符合合同第三条关于层高的约定。原告收到被告发出的交房通知后，分别于2014年12月17日和21日前去验房，并分别出具房屋交付验收单。原告在2014年12月17日验收单上，列出南阳台空调机位内钢架未防锈，南卧室外窗柜油漆有损坏，南阳台外则大梁过高影响采光，厨房面积小于4平方米，厨房间有燃气主管进入，影响装修等问题。在12月21日的验收单上，原告列出南阳台外梁高只有2.15米左右，严重影响采光，厨房间内有主燃气管在顶棚环绕，转角多，弯头多，厨房内净面积小于国家规定的4平方米等问题。以上问题均要求解决、整改。被告于2015年6月期间，完成了南向阳台梁的抬高工程。对其他问题未能协商一致，原告于2016年1月诉至本院。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律规定，合法有效。本案争议焦点一、案涉房屋厨房使用面积，是适用GB50096-1999（2003年版）《住宅设计规范》，还是适用GB50096-2011《住宅设计规范》。GB50096-2011《住宅设计规范》自2012年8月1日起实施，原GB50096-1999（2003年版）《住宅设计规范》同时废止。本案所涉房屋虽在GB50096-2011《住宅设计规范》实施前已进行工程设计，但按照合同约定，未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容的，即视为未影响到原告所购商品房的质量或使用功能，被告无需通知原告，且案涉房屋设计单位出具证明，证明凯旋门公寓住宅在建设过程中部分设计所依据的是GB50096-2011《住宅设计规范》，并房屋厨房按此规范进行验收，故案涉房屋厨房使用面积应适用GB50096-2011《住宅设计规范》，套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。案涉厨房使用面积为4.05平方米，大于4平方米，符合住宅设计规范。争议焦点二、是否按直立式燃气管道布局，是否需加装独立密封N型管槽，并减少厨房内燃气管线接口。因相关的设计规范对燃气管线接口数量及管线铺设方式、走向并无明确规定，且按合同约定，用气需经煤气或燃气主管单位验收合格，本案所涉工程已经竣工验收备案，故符合交付条件。争议焦点三、是案涉房屋南面卧室及客厅外的阳台梁底离本层楼地面仅2.1平方米，低30厘米以上，对采光及视线构成严重影响，被告是否在合同签订时告知原告。根据合同的约定，由于屋面、阳台、露台、卫生间降板等建筑结构构造要求，商品房如个别上述部位层高低于标准层层高，但符合相关建筑规范要求的，应视为符合合同第三条关于层高的约定。另，合同约定买受人在签订合同前对所需购买的房屋周边环境、位置、空间、结构、朝向、日照、楼层、外立面、阳台、空调机位、女儿墙、中空井、底层等处理的形式，以及上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响充分了解，出卖人在制定该商品房销售价格时已充分考虑采光等对买受人的影响，故作为出卖人的被告就此已通知作为买受人的原告。涉案房屋南面卧室及客厅外的阳台上沿横梁高度的设计，符合国家标准住宅设计规范。之后，被告出于对采光的考虑，对该层进行修改，并不属违约情形。根据合同约定，原告作为房屋买受人，在房屋验收过程中，除发现房屋主体结构质量问题和严重影响正常居住的质量瑕疵外，不得以此为由拒绝接受房屋交付。买受人拒绝接受交付的，作为出卖人的被告不承担逾期交房的责任。本案中，原告在两次验房时提出的意见，均不属房屋主体结构质量问题，亦未严重影响其正常居住。因此，原告依约不能拒绝接受被告交付房屋。故原告要求被告修改厨房面积，加装独立密封N型管槽并减少厨房内燃气管线接口及支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定、判决如下：驳回原告孔梅芳的全部诉讼请求。案件受理费人民币5800元，由原告孔梅芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蒋加安人民陪审员 高 展人民陪审员 陶宇玉二〇一七年五月十二日书 记 员 石 娜 来源：百度“”