（2017）沪01民终2918号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-20
案件名称
赵学进诉顾召国房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵学进,陈少苹,顾召国,潘丹红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2918号上诉人（原审被告）：赵学进，男，1977年2月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：陈少苹，女，1981年1月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾召国，男，1985年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：潘丹红，女，1988年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。上诉人赵学进、陈少苹因与被上诉人顾召国、潘丹红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初81543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人赵学进及其与上诉人陈少苹之共同委托诉讼代理人张水华，被上诉人顾召国、潘丹红之共同委托诉讼代理人唐庆到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人赵学进、陈少苹上诉请求：撤销、变更原审判决或者重新审理，即同意解除双方之间的买卖合同，但不同意再返还被上诉人购房定金人民币（下同）30万元。事实和理由：1、系争房屋由于上诉人不符合商品房买卖的主体资格，故没有取得该房屋的所有权证，这一事实被上诉人是明知的，因此双方签订的《房屋买卖合同》按法律规定应为无效。2、双方之间的买卖合同没有约定定金条款。担保法第90条规定定金依书面形式约定，故一审法院用定金收据代替，违反了担保法上述规定。此外，收据在被上诉人方，又是中介公司的格式条款而没有注明定金性质，故该证据缺乏真实性、可靠性。系争房屋由于客观情势变化而无法履行，此非上诉人原因所致，故上诉人不应承担相应责任。被上诉人顾召国、潘丹红辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。顾召国、潘丹红向一审法院起诉请求：判决解除顾召国、潘丹红与赵学进、陈少苹签订的《房屋买卖合同》，并判令赵学进、陈少苹赔偿顾召国、潘丹红购房定金30万元。一审法院认定事实如下：顾召国、潘丹红系夫妻关系，赵学进、陈少苹系夫妻关系。2016年8月21日，顾召国、潘丹红（乙方）与赵学进、陈少苹（甲方）在上海A有限公司居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定由顾召国、潘丹红向赵学进、陈少苹购买系争的上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，总房价549万元。乙方先支付甲方意向金30万元，如甲方接受买卖条件且签署《房屋买卖合同》的，则意向金转为正式定金。同日，甲乙双方签署《房屋买卖合同》，约定总房价549万元，乙方应于签订示范合同时支付甲方首期房款168万元（含定金），第二期房款381万元通过贷款方式支付，2016年11月15日前办理产权过户手续。上述协议签订当日，顾召国、潘丹红即支付赵学进、陈少苹30万元，在收款收据上注明为“定金”。另，赵学进、陈少苹于2013年5月向开发商上海B有限公司购买系争房屋，同年5月30日取得预告登记证明，2015年5月26日办理房屋交接手续。赵学进、陈少苹与顾召国、潘丹红签订买卖合同后，于2016年9月20日开始办理房地产权证，同年10月初，房地产交易中心告知赵学进、陈少苹因其社保有补缴情况，不符合限购规定而不能办理房屋初次登记。赵学进、陈少苹将此情况与顾召国、潘丹红进行沟通，双方对赔偿事宜无法达成一致意见，后赵学进、陈少苹于2016年10月26日将30万元退还给了顾召国、潘丹红。现顾召国、潘丹红诉请法院要求赵学进、陈少苹双倍返还定金。一审法院认为：顾召国、潘丹红与赵学进、陈少苹签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。本案中，顾召国、潘丹红与赵学进、陈少苹双方均同意解除合同，予以确认。对于违约责任问题，赵学进、陈少苹从开发商处购买了系争房屋后未办理房屋产权证，现赵学进、陈少苹因其个人社保缴纳原因无法办理房屋初次登记，进而导致双方之间买卖合同无法在约定时间内继续履行，责任在赵学进、陈少苹方，对顾召国、潘丹红已构成根本性违约，应依法承担违约责任。依合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。对于赵学进、陈少苹收取的购房定金30万元，赵学进、陈少苹应当承担双倍返还定金的违约责任，现赵学进、陈少苹已返还顾召国、潘丹红30万元，尚应再返还顾召国、潘丹红30万元。至于赵学进、陈少苹认为该30万元系意向金的抗辩意见，从本案事实看，双方已经达成了房屋买卖合意，已符合意向金转为定金的条件，且收款收据上也明确注明系定金，故该30万元的性质系定金，赵学进、陈少苹的抗辩意见显然与事实不符，不予采信。对于赵学进、陈少苹认为系国家限购政策改变导致合同无法履行而要求免责，没有事实和法律依据，不予采信。一审法院审理后，于二○一六年十二月十二日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，作出判决：一、确认顾召国、潘丹红与赵学进、陈少苹签订的《房地产买卖合同》已于2016年12月7日解除；二、赵学进、陈少苹于判决生效之日起十日内返还顾召国、潘丹红购房定金30万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由赵学进、陈少苹负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，2016年8月21日，双方签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律法规的规定，应确认有效，双方均应按约履行，上诉人主张合同无效，不能成立。现由于上诉人的原因，致使买卖合同无法在约定时间内继续履行，责任在上诉人，故其应当承担违约责任。上诉人主张系因国家限购政策导致合同无法履行，其不应对此承担违约责任，但涉案协议签署于2016年8月21日，此时现行限购政策早已实施，上诉人在尚未取得系争房屋产权证的情况下对自己是否能够如期取得产证并与被上诉人进行交易理应予以审慎核实，故现上诉人以政策变化为由主张免责，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予采信。就上诉人应承担双倍返还定金责任的问题，一审法院在其判决理由中已作了阐述，本院予以认同且不再赘述。综上所述，上诉人赵学进、陈少苹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,800元，由上诉人赵学进、陈少苹负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一七年五月十二日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：