（2017）川0603民初912号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-11-02
案件名称
李琼与德阳市富康房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审判决书
法院
德阳市旌阳区人民法院
所属地区
德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李琼,德阳市富康房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0603民初912号原告：李琼，女，汉族，生于1965年6月26日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：何洪斌，四川朗照律师事务所律师。被告：德阳市富康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市区杜鹃巷39号6楼，统一社会信用代码91510600714458304T。法定代表人：邓洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵开伦，公司员工。委托诉讼代理人：杨宏勤，公司员工。原告李琼与被告德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李琼及其委托诉讼代理人何洪斌，被告富康公司的委托诉讼代理人邵开伦、杨宏勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琼诉称：2013年，被告富康公司开发位于四川省德阳市华山路的“熙城”酒店项目，将“熙城”项目1幢6-13层打造为成熟酒店形式对外销售，承诺业主购买后，将该房屋租给四川图腾酒店投资管理有限公司（以下简称“图腾酒店”）即可享有稳定的租金收益回报，于是原告在工作人员的劝导下与被告富康公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并同时与图腾酒店签订了《房屋租赁合同》。原告支付了全部购房款，希望按合同约定到其收取租金。但是该房屋出现以下问题：1.被告未按期交付精装酒店房且该项目现处于停止动工状态，不能按购房目的使用，同时被告与该项目的合作方图腾酒店之间的解除合同之诉更使原告看不到解决的希望，这对原告来说属于重大逾期违约，致使合同目的不能实现，给原告造成重大经济损失。2.富康公司的违法销售行为已经得到行政处罚认定。被告富康公司的行为已违反合同约定和法律规定，导致现在商品房买卖合同目的不能实现、原告权利受到损害的重要原因。根据《合同法》第94条第4项规定，原告享有法定解除权，要求解除原告与被告之间的合同，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告富康公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.被告富康公司返还所有购房款330820元，并赔偿违约金33082元，合计363902元；3.本案诉讼费由被告承担。富康公司辩称：涉案房屋已于2015年5月27日竣工并验收合格，相关部门出具了测绘报告，符合合同约定的交房条件。答辩人于2015年7月27日刊登交房公告，通知了业主办理交房手续。买卖合同中并未约定购买的房屋为精装酒店房，酒店房的装修义务在图腾酒店，而非答辩人。因此原告主张解除合同不能成立，请法院依法驳回其全部诉请。另原告主张解除合同已超过行使期限，亦不应支持。根据原告起诉、被告答辩及双方举证、质证，对本案基本事实认定如下：2012年12月31日，富康公司（甲方）与图腾酒店（乙方）签订《合作协议书》，约定双方共同出资对“熙城”项目地上一层一间商铺（建筑面积约200平方米，产权性质：商业）作为酒店经营接待大堂和一单元6至13层所有物业（建筑面积约6100平方米，产权性质：商业）进行装修打造成酒店，由甲方以精装酒店对外销售，销售所得全部归富康公司所有。协议第三条关于合作的相关约定：在酒店物业销售过程中，由甲方协助乙方与该物业的所有购买人签订《房屋租赁合同》及组成文件。甲乙双方已清楚了解并认可《房屋租赁合同》及组成文件（见附件）的全部内容，本协议签订后双方均不得以对《房屋租赁合同》及组成文件存在异议为由拒绝签订相应合同、协议及文件。第五条甲方的权利和义务约定：甲方有权在销售过程中对乙方进驻该项目进行如实宣传，在销售酒店物业时甲方协助乙方与物业人签订《房屋租赁合同》及组成文件。第六条乙方的权利和义务：本合同签订后，乙方应积极配合甲方开展酒店物业的宣传、销售工作，提供甲方所需的酒店宣传资料。此外，协议还对硬装修和软装修的装修标准、任务分工等做了约定。2013年7月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“富康·熙城最新优惠：住宅成交价4190-5000元，写字楼在售户型面积为40-720平米，酒店在售户型面积为40-750平米，售价7225元/平米，投资回报率达9%。项目施工到9层楼。”2013年9月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“在售房源：加推写字楼总价30万元起，月收益2200元，年回报率9%，即买即租，写字楼户型40-720平米。酒店在售户型40-750平米，售价7225元。”期间，熙城项目在吉屋网上挂出熙城项目酒店效果图，德阳房产网新房频道、腾讯房产上多次宣传熙城项目酒店部分已经全部售罄，写字楼仅30万元，即买即租，月均收益2200元的投资回报。2013年6月28日，李琼作为买受人，与出卖人富康公司就熙城1-10-14号房屋签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2015年8月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书）；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。合同第十五条约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。另《商品房买卖合同》附件六对所购房屋的内墙、顶棚、室内地面、卫生间的装修和设备标准约定为“按使用要求装修”。《补充协议》对房屋按揭、所购房屋的使用性质等事项作了补充约定。合同签订的当天，原告向被告支付了全部购房款330820元（建筑面积单价约为7000元/㎡）。2013年6月28日，原告李琼作为出租方（甲方），与承租方图腾酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定图腾酒店承租原告位于德阳市华山路旁在建楼盘熙城精装修商务用房，租赁期限为18年，自2015年8月1日起至2033年7月31日止。该房屋起始月租金为42.5元/平方米（本协议所涉及金额均指人民币），双方约定租赁期间，房屋租金前三年不变，第四年起每年递增一次，每次递增幅度为3%；合同第五条约定：经双方商定，甲方全权委托乙方与该房屋的开发商办理相关租赁房屋交付事宜等条款。2015年5月27日，熙城项目竣工验收合格。后经德阳市新天宇房地产测绘有限责任公司对房屋面积进行测绘，并出具测绘报告。2015年7月27日，被告富康公司在德阳日报上刊登交房公告，通知熙城项目业主从当天开始到该项目售房中心办理交房手续。因富康公司与图腾酒店履行《合作协议书》发生争议，原告购买的房屋现为清水房状态（未装修）。原告认为房屋与买卖合同中约定的装饰装修不符，故未办理收房手续。2015年11月17日，四川省德阳市工商行政管理局对富康公司作出川工商德处字[2015]第843号行政处罚决定书，处理意见为：富康公司在发布的房地产广告中出现融资或者变相融资内容，含有升值或投资回报承诺等内容违法，责令富康公司改正，并处罚款20000元。购房户胡凌云向德阳市住房和城乡规划建设局反映熙城项目存在包租销售和逾期交房情况，德阳市住房和城乡规划建设局向其回复，初步认定富康公司涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，下一步将继续进行相关证据的收集汇总，依法进行处置，逾期交房建议通过法律途径依法维权。原、被告因房屋的交付标准发生争议，遂诉讼至本院。本院受理后，于2017年2月28日向被告送达了起诉状副本等诉讼文书。另在曾帆等人与富康公司商品房销售合同纠纷系列案审理过程中，富康公司向本院作出《富康熙城新项目商业产权两类房屋销售价格对比说明及意见》，载明：富康熙城项目1单元商业产权房屋分为商务用房与办公用房两类，“酒店”分布在6-13层，办公用房分布在14-28层，因同属商业产权，在同一销售时期两类用房以同一价格区间销售。“酒店”集中于2013年年底前完成销售，其单价均在7000元/㎡左右（装修房）；同一时期销售的办公房（清水房）的销售单价6000元左右。因此，带装修销售的“酒店”房价款中，所包含的装修价款不超过800元/㎡（建筑面积）。另查明，2015年8月6日，本院另案受理了富康公司诉图腾酒店、德阳熙盛酒店管理有限公司（以下简称熙盛酒店）合同纠纷一案[(2015)旌民初字第3308号]，富康公司请求确认图腾酒店、熙盛酒店于2015年7月19日向其送达的“关于解除《合作协议》的告知函”解除合同的行为无效，该案于2016年8月4日作出判决：驳回原告的诉讼请求。一审判决后，富康公司不服提起上诉，德阳市中级人民法院已于2016年12月14日作出(2016)川06民终1053号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否达到了合同约定的交付条件；二、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应当严格遵照履行。关于涉案房屋是否达到合同约定的交付条件的问题。本院认为，首先，根据查明事实，涉案房屋系为商业用房，且拟将用于酒店经营使用。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件六“装饰和设备标准的约定”中对内墙、顶棚、室内地面、卫生间均约定为“按使用要求装修”。其次，根据富康公司与图腾酒店签订的《合作协议书》约定，涉案房屋装修打造后由富康公司以精装酒店对外销售，销售所得全部归富康公司所有。再次，富康公司在其出具的《富康熙城新项目商业产权两类房屋销售价格对比说明及意见》中，自认所销售的酒店房价款中包含装修价款。由此足以认定涉案房屋销售时约定的交付房屋应为装修房。原告按约支付了全部房款，则被告应按约定交付房屋。现诉争房屋为清水房，虽然被告富康公司已取得竣工验收报告和房屋面积测绘报告，但现有证据仅能证实房屋建设质量和建筑面积符合合同约定，并不能证实涉案房屋达到了合同约定的装修标准。因此，被告富康公司辩称涉案房屋已达到约定交付条件的理由不能成立，本院不予采信。关于涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除的问题。富康公司与图腾酒店关于将涉案房屋打造为酒店的《合作协议书》已于2016年12月解除，且涉案房屋至今仍属于清水房状态，使原告签订合同的目的不能实现，其行为显然符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告解除合同之诉请于2017年2月28日送达被告，故《商品房买卖合同》及《补充协议》于2017年2月28日解除。合同解除后，原告应予以还购房款330820元。关于原告主张的违约金33082元问题。原告以合同目的不能实现主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同逾期交房的违约条款不再执行，富康公司无偿使用原告交付的购房款不符合公平正义的法律原则，故对于该诉请，本院从交付购房款的次日（2013年6月29日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算，以不高于33082元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、原告李琼与被告德阳市富康房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2017年2月28日解除；二、被告德阳市富康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李琼返还购房款330820元，并支付违约金，违约金计算方法为：以本金为基数，从2013年6月29始计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止，违约金以不高于33082元为限”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费3379元，由被告德阳市富康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 代秀荣二〇一七年五月十二日法官助理 刘 羿书 记 员 刘斌冰 搜索“”