（2017）京0101民初4620号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-15
案件名称
冯荣珍、冯荣敏与彭国奇、冯建斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯荣敏,冯荣珍,冯建斌,彭国奇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初4620号原告：冯荣敏，女，1951年11月8日出生，汉族，住北京市东城区。原告：冯荣珍，女，1944年9月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：刘晓梅，北京市盈科律师事务所律师。被告：冯建斌，男，1948年7月15日出生，汉族，住北京市东城区。被告：彭国奇，男，1965年7月20日出生，汉族，住北京市东城区。原告冯荣敏、冯荣珍与被告冯建斌、彭国奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯荣敏及二原告委托诉讼代理人刘晓梅、被告彭国奇到庭参加诉讼，被告冯建斌经本院依法传唤，逾期未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认二被告之间关于北京市东城区东四十四条×号9号房之间的租赁合同关系无效；2、要求二被告腾退北京市东城区东四十四条×号9号房及北侧自建房交还二原告。事实与理由：二原告系北京市东城区东四十四条×号9号房（以下简称9号房屋）的所有权人。2017年2月，二原告发现9号房屋由被告彭国奇居住使用，遂当即报警，经询问得知，2013年9月二被告就9号房屋及北侧由二原告搭建的自建房订立了《房屋租赁合同》，且双方于2016年10月1日续订上述租赁合同。被告彭国奇将9号房屋内部主体结构更改，破坏房屋设施。二原告认为，二原告系9号房屋所有权人，被告冯建斌在二原告不知情的情况下将9号房屋出租给被告彭国奇，构成无权处分，且被告彭国奇明知被告冯建斌非9号房屋权利人依然与之订立合同，二被告间的租赁合同关系应属无效，二被告应腾退9号房屋及北侧自建房交还二原告，至于被告彭国奇擅自更改9号房屋结构，二原告仅主张由二被告现状腾退房屋，不要求恢复原状，由二原告自行处理。被告冯建斌未出庭应诉，亦未提交答辩意见。被告彭国奇辩称：二被告订立租赁合同情况属实。订立合同时，被告冯建斌向被告彭国奇出示过东城区东四十四条×号的产权证，所有权人系冯建斌与案外人冯某，房屋建筑面积13.2平方米。被告彭国奇承租房屋时，该两间房系一大间，没有物理分割，且北侧均加盖有自建房。被告彭国奇承租房屋后，没有加盖自建房，仅在房屋内加建内部隔层，并将9、10号房进行物理分隔。被告认为，被告不清楚9号房屋产权人系二原告，二被告自愿订立租赁合同，且被告冯建斌将9号房屋钥匙交于被告彭国奇，二原告应当知道9号房屋被出租的事实，现合同尚未到期，故被告彭国奇不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示如下证据：1、9号房屋产权证，证明产权登记情况。经质证，被告彭国奇认可该证据的真实性，但是称被告冯建斌出租房屋时未将上述产权证出示给被告彭国奇，仅出示了冯建斌作为共有权人的产权证。2、9号房屋现状照片及张贴于门上的《自来水缴费通知单》，显示用户姓名为冯荣敏，而非冯建斌，因此被告彭国奇应知晓9号房屋的权属情况。经质证，被告彭国奇认可上述证据的真实性。就被告彭国奇辩称二原告知晓9号房出租且未提出异议一节，被告彭国奇未出示相应的证据，其称二原告自2013年始三年内从未主张过权利，可证明二原告知情，且承租时被告冯建斌将9号房屋钥匙一并交于被告彭国奇。二原告解释称因需要照顾老人，故长时间未到过9号房屋，9号房钥匙仍在二原告处，不清楚被告冯建斌如何将9号房出租。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区东四十四条×号9号房登记在二原告名下，建筑面积13.7平方米，10号房登记在被告冯建斌、案外人冯某名下，建筑面积13.2平方米。9、10号东西相邻，两间房原本无物理分割。2013年9月12日，二被告订立《房屋租赁合同》，约定被告冯建斌将位于北京市东四十四条×号院内南房两间使用面积约22平方米及后面搭建小坯房出租给被告彭国奇居住及商两用，租赁期限自2013年10月1日至2016年10月1日。合同同时约定，房屋若因被告冯建斌兄弟、姐妹存在财产或债务纠纷的，被告冯建斌需向被告彭国奇赔偿所造成的损失，另向被告彭国奇支付违约金一个月房租费2500元整。2016年10月3日，二被告又续订《房屋租赁合同》，将租赁期限延续至2024年10月1日。被告彭国奇承租9号房屋后，将9、10号房屋进行物理分割，并将9号房内部加建内部隔层。诉讼中，本院至现场勘验，现9号房与10号房之间有物理分隔，且9号房内部存在隔层，9号房北侧有自建房一间（二层结构），与9号房连通。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告冯建斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明情况，二原告系9号房产权人，被告冯建斌无权处分9号房屋；根据二被告间的《房屋租赁合同》显示，被告彭国奇承租的房屋使用面积远远大于彭国奇称其看到的房产证记载面积，即使如彭国奇所称冯建斌向其出示了相关权利证明，9、10号房原本无物理分隔，但根据冯建斌享有共有权的产权证明记载内容，彭国奇亦应当知晓其承租房屋尚存在其他权利人；且合同中订立有相关家庭内部纠纷方面的条款。综上，二被告之间的房屋租赁合同关系无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故二原告起诉要求确认二被告间的租赁合同关系无效，并由二被告腾退9号房屋及自建房的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于被告彭国奇称二原告知晓9号房出租且未提出异议一节，因其未出示相应的证据，故本院对被告彭国奇上述抗辩意见，不予采信。被告彭国奇关于二被告间订立合同系真实意思表示且合同未到期而拒绝腾房的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告冯建斌与被告彭国奇之间关于北京市东城区东四十四条×号九号房之间的租赁合同关系无效；二、被告冯建斌与被告彭国奇于本判决生效后七日内将北京市东城区东四十四条×号九号房及北侧自建房现状腾退交还原告冯荣敏、冯荣珍。案件受理费1025元，由被告冯建斌负担900元、被告彭国奇负担125元（于本判决生效后七日内交纳）；如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 龙琨二〇一七年五月十二日书记员 康婧 更多数据：搜索“”来源：