（2016）闽0981民初4856号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-31
案件名称
邱清霞与王杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福安市人民法院
所属地区
福安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱清霞,王杰,中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0981民初4856号原告：邱清霞，女，1985年6月15日生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：苏晋晖，福建正联律师事务所律师。被告：王杰，女，1986年3月1日生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：陈立杰，福建韩诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪欣，福建韩诚律师事务所律师。第三人：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。原告邱清霞与被告王杰、第三人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区房管局福安分局）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2016年11月30日公开开庭审理了本案。因本案与南京军区房管局福安分局具有利害关系，为查明事实，本院依法追加南京军区房管局福安分局为本案第三人参加诉讼，并裁定转为普通程序，于2017年4月24日再次公开开庭审理了本案。原告邱清霞及其委托诉讼代理人苏晋晖、被告王杰的委托诉讼代理人陈立杰、缪欣到庭参加诉讼，第三人南京军区房管局福安分局经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱清霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除邱清霞与王杰于2015年8月4日签订的《商铺转让协议合同》；2.判令王杰向邱清霞退还转让费30万元、装修费3万元及前述款项的利息（以33万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2016年8月1日起至实际还款之日止，暂计至起诉之日为3028元，以上暂共计333028元）；3.判令王杰向邱清霞支付补偿金25410元。事实与理由：2015年8月4日，邱清霞与王杰签订《商铺转让协议合同》，约定：王杰将位于福安市解放东路2号3排一层48号的商铺（原商铺名为金三顺）转让给邱清霞使用，建筑面积24.5平方米。王杰承诺于2016年7月份将上述商铺转至邱清霞名下，即协助邱清霞与南京军区房管局福安分局签订军队房地产租赁合同。合同签订后，邱清霞向王杰支付转让费共计30万元，店铺装修费用3万元。2016年7月份，王杰无法兑现承诺，将上述商铺转至邱清霞名下，致使合同目的无法实现。因此，邱清霞主张解除上述《商铺转让协议合同》，王杰应当向邱清霞退还转让费30万元，装修费3万元。此外，根据《商铺转让协议合同》第五条规定，自2016年8月1日起至实际付款之日止，王杰应当按照9900元/月的标准向邱清霞支付补偿金25410元。王杰辩称，本案合同未过户系因军管出租房政策尚未明确，且未过户并不影响邱清霞对租赁房屋的使用，合同可以继续履行，邱清霞的诉讼请求没有事实和法律依据。一、本案的租赁房屋位于福安市八一市场内，从今年初开始，军管房屋租赁政策调整，所有军管房屋租赁合同的签订均暂停，市场内的军管出租房合同至今均未签订，因此，本案诉争出租房合同需待政策明确后另行签订，王杰未将合同变更至邱清霞名下系因政策原因，王杰并无过错。二、合同虽未过户到邱清霞名下，但并不影响邱清霞行使租赁权。从邱清霞提交的租赁费缴费发票可见，南京军区房管局福安分局已收取至2017年1月的租金，合同继续履行并未受到实质性的影响。三、本案合同不具有法律规定可解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”但本案合同仍在继续履行过程中，不存在法律规定的可以解除的情形。南京军区房管局福安分局未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，南京军区房管局福安分局与王杰签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：南京军区房管局福安分局自愿将位于福安市解放东路2号3楼1层48号房出租给王杰使用，租赁用途为店面，租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止，租金总额33720元，租赁期内，王杰不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经南京军区房管局福安分局书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。2015年8月4日，邱清霞与王杰签订一份《商铺转让协议合同》，约定：王杰同意将自己位于福安市解放东路2号3排1层48号的商铺（原商铺名为金三顺）转让给邱清霞使用，建筑面积为24.5平方米；邱清霞接手该商铺前所有的一切债权债务均由王杰自行负责；由于南京军区规定合同更改名字必须提前申请，王杰今年合同已签，王杰与南京军区签订好的正式合同于到手后一周内交给邱清霞，王杰应于2016年6月向南京军区提前申请更改名字，在此期间邱清霞扣押王杰转让费50000元，在2016年合同名字更改完，邱清霞顺利签约之后应立即退还王杰50000元，如未返还，邱清霞按每月1500元作为补偿金付给王杰；付款方式为签订本协议之前，邱清霞在2015年7月10日前后分三次支付给王杰转让费共计170000元（其中2015年6月25日付款20000元为定金，2015年7月5日付款100000元，2015年7月10日付款50000元），此协议签订后，邱清霞于2015年8月4日付款130000元，待福安市解放东路2号3排一层48号商铺于2016年7月份转至邱清霞名下时，邱清霞退还王杰押金50000元，此50000元押金不付利息，此外即王杰不得再向邱清霞索取其他任何费用；违约责任为雷鸿梅（女，身份证号码：）以个人名义担保，于2016年7月份确保福安市解放东路2号3排一层48号商铺转至邱清霞名下，此过程由王杰全权负责办理，如未转至邱清霞名下，雷鸿梅个人需承担所有经济损失（包括已付转让金300000元以及装修费30000元）并按付款日起每月9900元作为补偿金付给邱清霞；如未转让成功，邱清霞需向王杰支付合同履行期间店租，店租7500元每月扣除邱清霞已付给南京军区每月2820元店租，即邱清霞只需支付王杰每月4680元。邱清霞共计支付给王杰转让费300000元。上述《商铺转让协议合同》签订后，商铺已实际交付给邱清霞使用，邱清霞以王杰名义向南京军区房管局福安分局缴纳自2015年8月1日至2017年1月31日的租金共计50760元。庭审中，邱清霞陈述上述商铺其实际使用至2017年4月。上述事实，有邱清霞提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。南京军区房管局福安分局与王杰签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。上述合同签订后，王杰又与邱清霞签订一份《商铺转让协议合同》，将其承租的商铺转租给邱清霞，并实际交付邱清霞使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。王杰虽未举证证明其转租行为已征得南京军区房管局福安分局同意，但南京军区房管局福安分局至本案庭审结束时亦未举证证明其已提出解除与王杰签订的《军队房地产租赁合同》，且南京军区房管局福安分局已收取租金至2017年1月。合同法虽规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但并未明确承租人未经同意转租的，转租合同即无效。故即使南京军区房管局福安分局解除其与王杰签订的《军队房地产租赁合同》，王杰与邱清霞签订的《商铺转让协议合同》系双方的真实意思表示，对双方仍具有法律约束力，双方仍应按该合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《商铺转让协议合同》未对租赁期限进行明确约定，邱清霞作为承租人可随时解除合同，故邱清霞请求解除其与王杰于2015年8月4日签订的《商铺转让协议合同》，符合法律规定，予以支持。《商铺转让协议合同》约定如未转让成功，邱清霞需向王杰支付合同履行期间店租，店租7500元每月扣除邱清霞已付给南京军区每月2820元店租，即邱清霞只需支付王杰每月租金4680元，邱清霞已向南京军区房管局福安分局缴纳自2015年8月1日至2017年1月31日止共计18个月的租金，故邱清霞应向王杰支付自2015年8月1日至2017年1月31日止的租金共计4680元/月×18个月=84240元。庭审中，邱清霞陈述其实际使用商铺至2017年4月，但邱清霞并未向南京军区缴纳该部分租金，故邱清霞应向王杰支付自2017年2月至4月的租金7500元/月×3个月=22500元。王杰收取邱清霞转让费共计30万元，扣除邱清霞应支付的租金84240元+22500元=106740元，王杰应返还邱清霞转让费300000元-106740元=193260元。2017年2月至4月的租金由王杰自行向南京军区房管局福安分局缴纳。王杰未能如期于2016年7月将涉案商铺的合同名字转至邱清霞名下，王杰在占用上述193260元资金期间，确给邱清霞造成一定利息损失，故本院支持上述193260元自2016年8月1日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。《商铺转让协议合同》虽约定雷鸿梅以个人名义担保，于2016年7月份确保涉案商铺转至邱清霞名下，如未转至邱清霞名下，雷鸿梅个人需承担所有经济损失（包括已付转让金300000元以及装修费30000元）并按付款日起每月9900元作为补偿金付给邱清霞，但雷鸿梅并未在该《商铺转让协议合同》上签字确认，王杰亦不同意其基于此约定应承担连带责任，故除去本院予以支持的部分，邱清霞的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。南京军区房管局福安分局经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除邱清霞与王杰于2015年8月4日签订的《商铺转让协议合同》；二、王杰应于本判决生效之日起十日内返还邱清霞转让费193260元及利息（计息时间自2016年8月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回邱清霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6677元，由邱清霞负担2512元，由王杰负担4165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 郑宝龙代理审判员 兰成清人民陪审员 钟周英二〇一七年五月十二日书 记 员 詹 曦附：本案适用的法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：