（2017）渝0102民申6号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-17
案件名称
张伟与重庆雅仕物业服务有限公司物业服务合同纠纷再审民事裁定书
法院
重庆市涪陵区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
张伟,重庆雅仕物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
重庆市涪陵区人民法院民 事 裁 定 书（2017）渝0102民申6号再审申请人（原审被告）：张伟，男，1978年7月26日出生，住重庆市涪陵区。被申请人（原审原告）：重庆雅仕物业服务有限公司，住所地重庆市涪陵区荔枝稻香居委五组，统一社会信用代码91500102747472719X。法定代表人：郭乐，该公司经理。委托诉讼代理人：传景芳，女，1971年2月14日出生，原告公司职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李绍明，重庆元同律师事务所律师。再审申请人张伟(以下简称张伟）因与被申请人重庆雅仕物业服务有限公司（以下简称雅仕公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院于2017年3月27日作出的（2017）渝0102民初287号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张伟再审申请称:一是2013年4月1日至2015年7月31日的公摊费��仕公司需要提供依据；二是2013年4月1日至2015年7月31日的物业费不应缴纳，理由是雅仕公司违反了前期物业合同和服务方案的相关内容；三是2015年8月1日以后的物业费、公摊费等费用都不应当交给雅仕公司，理由是根据《重庆市物业管理条例》第四十条规定，因前期物业服务合同失效，又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，涪陵区人民法院作出的（2017）渝0102民初287号民事判决错误，请求再审。本院认为，针对张伟的三点再审请求，分别做如下评析：首先，2013年4月1日至2015年7月31日，雅仕公司向张伟收取的公摊费是否需要提供依据？张伟���再审申请中认为，雅仕公司从2013年4月1日至2015年7月31日的公摊费需要提供依据。经审查，2017年1月5日，雅仕公司向本院起诉张伟支付拖欠的物业服务费，其中就有公共水电费（即公摊费）人民币252．00元，这252．00元公摊费是张伟从2013年4月1日至2016年9月30日期间所拖欠，每月雅仕公司向张伟收取的公摊费是人民币6．00元。雅仕公司每月收取张伟公摊费6．00元是有依据的，雅仕公司与重庆雅仕置业投资有限公司签订了《前期物业服务合同》后，制定了《业主临时管理规约》(以下简称规约），该规约第三十五条第（七）项规定：“公共水电费：每户暂定6．00元/月（用于各单位楼层、小区公共区域的公共水电费。超出部分可向业主据实分摊）”。这项规定应是公共水电费每户每月应交6．00元，超出6．00元部分可向业主据实分摊。张伟入住涪陵之江名苑小区（简称之江名苑）后，书面向雅仕公司作出了承诺，同意履行、遵守规约。既然张伟承诺履行、遵守规约，就应当遵守规约的规定，履行一个业主在规约中应当承担的义务。2017年1月5日，雅仕公司向本院起诉张伟支付拖欠的公摊费252．00元，是张伟从2013年4月1日至2016年9月30日期间所拖欠，这一期间是42个月，每月是6．00元，这是张伟应交纳最基本的公摊费，规约有明确规定，只有在公摊费超过6．00元后雅仕公司才应当提供依据，而雅仕公司向张伟收取的公摊费每月未超过6．00元，不需要再提供依据。因此，张伟再审申请的这一理由不成立。其次，2013年4月1日至2015年7月31日期间的物业费，张伟应不应当向雅仕公司交纳？张伟在再审申请中认为，雅仕公司在2013年4月1日至2015年7月31日期间，违反了《前期物业服务合同》和服务方案的相关内容，为了证明这点，还向本院提交���照片等证据。但张伟并没有充分的证据证明雅仕公司确有违反了《前期物业服务合同》和服务方案的相关规定，其不能成为拒交物业费的理由。因此，张伟的这一再审请求也不成立。再次，2015年8月1日以后的物业等费张伟应不应当交纳给雅仕公司？张伟在再审申请中认为，根据《重庆市物业管理条例》第四十条规定，因前期物业服务合同失效，又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。雅仕公司与重庆雅仕置业投资有限公司签订的《前期物业服务合同》已失效，雅仕公司又拒绝移交相关资料、退出之江名苑的物业服务，制造事实上的物业服务关系，要业主支付物业服务费。因此，张伟不应交纳2015年8月1日以后物业服务费。张伟的再审请求经审查查明，涪陵区之江名苑业主委员会（以下简称之江业委会）与重庆市捷佳物业服务有限公司（以下简称捷佳公司）签订《物业服务合同》后，就通知雅仕公司向其移交资料、退出之江名苑物业服务，并发出公告，要求之江名苑业主自2015年8月1日起停止向雅仕公司缴纳物业管理费。由于这个期间雅仕公司与重庆雅仕置业投资有限公司签订的《前期物业服务合同》还未到期，加之在选聘新的物业服务公司在程序上存在瑕疵等诸多原因，雅仕公司拒绝移交退出，捷佳公司也不能入场进行物业服务。纠纷发生后，重庆市涪陵区房管局、重庆市涪陵区荔枝街道办事处、涪陵区荔枝街道办事处大塘居委会多次调查协调，在未达成共识情况下，形成了重庆市涪陵区荔枝街道办事处会议意见，决���之江名苑的物业服务工作暂时由雅仕公司继续提供物业服务，待重庆市涪陵区房管局、重庆市涪陵区荔枝街道办事处等部门充分了解之江名苑业主的真实意见后再决定。2017年4月13日，雅仕公司将之江名苑的公共设施设备用房、资料清单等移交给捷佳公司，并退出之江名苑的物业服务。以上查明事实，证明了雅仕公司在2015年8月1日以后的物业管理，并非张伟的再审申请所述，是《前期物业服务合同》已失效，雅仕公司拒绝移交相关资料、退出之江名苑的物业服务，制造事实上的物业服务关系。而是《前期物业服务合同》未到期，且选聘新的物业服务公司在程序上存在瑕疵等诸多原因，使雅仕公司与之江业委会、捷佳公司发生分歧，导致雅仕公司拒绝退出之江名苑的物业服务，捷佳公司又不能进入之江名苑进行物业服务。如果这样下去，对于生活在之江名苑包括张伟���内的2700多户业主和单位都会带来不便、甚至造成损害。因此，重庆市涪陵区房管局、重庆市涪陵区荔枝街道办事处等政府管理部门，为了防止雅仕公司、之江业委会、捷佳公司在纠纷中给之江名苑及业主带来损害和不便，作出在物业纠纷解决前暂时由雅仕公司继续提供物业服务的决定是完全必要的。后在纠纷得到解决后，雅仕公司在2017年4月13日将之江名苑的公共设施设备用房、资料清单等移交给捷佳公司，并退出之江名苑的物业服务。故雅仕公司向张伟收取2015年8月1日以后之江名苑的物业管理等费是正当的，张伟认为不应交纳2015年8月1日以后物业管理等费的理由不成立。综上，张伟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回张伟的再审申请。审判长 陈兴亮审判员 杨 怡审判员 田 园二〇一七年五月十二日书记员 蔡 璐 来自