（2016）宁0104民初8591号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-09
案件名称
宁夏金万豪酒店用品有限公司与杜志英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁夏金万豪酒店用品有限公司,杜志英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初8591号原告：宁夏金万豪酒店用品有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街森淼新苑10号市场。法定代表人：王泽智，该公司总经理。委托诉讼代理人：李正娟，宁夏综义律师事务所律师。被告：杜志英，男，1963年2月5日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘学梅，宁夏搏强律师事务所律师。原告宁夏金万豪酒店用品有限公司（以下简称金万豪公司）与被告杜志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告金万豪公司的委托诉讼代理人李正娟到庭参加诉讼，被告杜志英的委托诉讼代理人刘学梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金603442.56元，物业费11480.12元，空调费37331元，违约金181584.51元[自2013年9月1日至2016年8月31日拖欠租金106937.64元，违约金58548.36元(106937.64元×1095天×0.0005)；自2014年3月1日至2016年8月31日拖欠租金143264.52元，违约金65185.36元(143264.52元×910天×0.0005)；自2015年3月1日至2016年8月31日拖欠租金102950.1元，物业费4575.56元，空调费11438.9元，违约金32417.84元(118964.56元×545天×0.0005)；自2015年9月1日至2016年8月31日拖欠租金77676.3元，物业费3452.28元，空调费8630.7元，违约金16381.07元(89759.28元×365天×0.0005)；自2016年3月1日至2016年8月31日拖欠租金86307元、物业费3452.28元、空调费8630.7元，违约金9051.88元(98389.98元×184天×0.0005)]，合计833838.19元；2.本案诉讼费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求：请求被告支付租金530236.5元，物业费34171.86元、空调费85429.65元,违约金181584.51元。事实和理由：2012年3月14日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于银川市清河南街1350号一楼商铺，面积568.51平方米，用于酒店用品经营；租赁期限自2012年4月1日至2017年4月1日，前三年租金为35元/月/平方米，第四年租金为45元/月/平方米，第五年租金为50元/月/平方米，租金每半年交纳一次，提前一个月支付下半年租金；物业费为2元/月/平方米，空调费为5元/月/平方米，逾期支付，应当按照日2‰标准支付逾期违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，但被告仅交纳部分租金及物业费、空调费，下欠费用未予支付，故原告诉至法院。被告杜志英辩称，其不欠付原告任何费用，若前三年被告按时交付房租，则原告免除半年租金。因原告一直未出具发票，致使被告财务无法做账，同时原告承诺，用被告退股股本金抵顶第七期租赁费，根据被告财务显示，原告反欠被告费用。原告起诉主体不适格，被告系宁夏金宏达酒店用品有限公司聘用的业务经理，其和原告签订商铺租赁合同系履职行为，被告非本案适格主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告提交的银川市房屋权属档案查阅单、租赁合同、商铺租赁合同、验收表转账支票存根符合证据的客观性，且被告予以认可，本院予以采信。被告提交的银行凭证、收据、商铺退租协议书，符合证据的客观性，对其真实性本院予以采信。被告提交的授权委托书、解除劳动关系备案证明书、解除职工花名册、户口本、结婚证、公司变更通知书符合证据的客观性，但与本案无关，对关联性本院不予认可；被告提交的三方协议、对账单系复印件，原告不予认可，且被告亦未提交其他证据予以佐证，其客观性无法证实，故本院不予采信；被告提交的清单因无原告签章确认，客观性无法核实，本院不予采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：原告从案外人宁夏林业研究所股份有限公司处承租位于森淼商业广场地下一层至地上三层房屋。后原告将该房屋中编号为1楼号的商铺转租给被告，并于2012年3月14日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，被告承租编号为1楼号（一层）的商铺用于酒店用品经营，商铺面积为568.51平方米；租赁期限自2012年4月1日至2017年4月1日，前三年租金为35元/月/平方米，每月租金19897.85元，半年租金119387.1元，租金每半年交纳一次，提前一个月支付下半年租金，第四年租金45元/月/平方米，第五年租金50元/月/平方米，租期如满三年，原告免收第三年下半年租金；租赁期间，原告承担商铺发生的电费、物业综合服务费、能源费（含中央空调费）等费用，被告应向原告一次性支付六个月物业管理费及空调费，物业费2元/月/平方米，空调费5元/月/平方米，两项费用每月3979.57元，六个月费用为23877.42元；上述费用中租金从2012年4月1日起计算，物业管理费及空调费从2012年5月1日起计算；被告逾期支付租金，每逾期一日，按日2‰标准向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋。2012年5月10日，案外人宁夏林业研究所股份有限公司（甲方）与原告（乙方）及案外人宁夏金宏达酒店用品有限公司（丙方）签订《合同补充说明》一份，合同约定，乙方租用甲方森淼广场房屋，甲方在丙方购买厨房设备及排风系统281598元、床上用品31332元，合计312930元。因乙方、丙方有合作关系，现乙方、丙方同意甲方在丙方处购买厨房设备及排风系统、床上用品以乙方租用甲方森淼广场房屋的租赁费，抵扣货款为250000元。被告称其系宁夏金宏达酒店用品有限公司聘用的业务经理，就该250000元，原告于2012年5月25日向被告出具金额为120960元的租金收据一张、金额为17280元的空调费收据一张、金额为6912元的物业费收据一张、金额为20000元的保证金收据一张、金额为65400元的玻璃格挡收据一张，收据金额共计230552元，结余19448元原告于2012年8月22日退还被告。2012年11月21日，被告以刷卡形式向原告付款69914.52元；2012年10月31日，案外人宁夏林业研究所股份有限公司（甲方）与原告（乙方）及案外人宁夏金宏达酒店用品有限公司（丙方）签订《合同补充说明》一份，合同约定，乙方租用甲方森淼广场房屋，甲方在丙方购买厨房设备及排风系统281598元、床上用品31332元，因经营需要，甲方在原有的基础上增加厨房排烟设备一批金额为10420元，合计323350元，因乙方、丙方有合作关系，现乙方、丙方同意甲方在丙方处购买厨房设备及排风系统、床上用品以乙方租用甲方森淼商业广场房屋的租赁费，已抵扣货款为250000元。经甲、乙、丙三方商议，现将剩余货款73350元从2012年11月1日至2013年10月31日的租金130000元中扣除。原告将被告以刷卡形式支付的69914.52元及抵顶方式支付的73350元于2012年11月21日向被告出具金额为119387.1元的租金收据一张、金额为6822.12元的物业费收据一张就、金额为17055.3元的空调费收据一张。2013年12月24日被告向原告交付租金79591.4元，空调费17055.3元、物业费6822.12元；同日，原告向被告出具证明一份，该证明载明：“杜志英多次要求交纳房租，因特殊原因没有及时收取房租款，现不收滞纳金，只收取房租租赁本金（附明细表）。证明人：宁夏金万豪酒店用品有限公司（签章），王泽智（签名），钟卫海（签名），2013年12月24日”。2014年5月29日，被告向原告交付租金50000元，2014年8月7日，被告向原告交付租金50000元。2015年6月19日，原、被告签订《商铺退租协议》一份，协议约定，被告将原摊位面积中的280.82平方米交还原告，所剩租赁面积为287.69平方米。针对第四年租期，被告使用面积为568.51平方米的房屋自2015年4月1日至2015年6月19日，原告以568.51平方米为基数主张两个月租金。在承租期间，被告向原告支付租金共计419938.5元（120960元+119387.1元+79591.4元+50000元+50000元），支付空调费共计51390.6元（17280元+17055.3元+17055.3元），支付物业管理费共计20556.24元（6912元+6822.12元+6822.12元）。另查明，2011年10月24日，银川市金大洋酒店设备有限公司收取三洋国际酒店用品商城杜志英4#摊位费50000元，并出具收据一张；2011年11月7日，被告向王泽智转款50000元；2012年5月14日，韩建英向王泽智转款100000元。被告称合同签订之前的两笔款项用于预顶此后的租赁费，韩建英系杜志英妻子，故其向王泽智的转款即交付的涉案租赁费。原告对此不予认可，称金大洋酒店设备有限公司收取三洋国际酒店用品商城杜志英4#摊位费50000元系该两个公司之间的承租费用，另两笔款项均系个人之间账目往来。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同的合法性本院予以确认。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告在承租期间，第一年该房屋产生租金238774.2元（568.51平方米×35元/月/平方米×12个月），产生空调费31268.05元（568.51平方米×5元/月/平方米×11个月），产生物业管理费12507.22元（568.51平方米×2元/月/平方米×11个月）；承租期第二年，该房屋产生租金238774.2元（568.51平方米×35元/月/平方米×12个月），产生空调费34110.6元（568.51平方米×5元/月/平方米×12个月），产生物业管理费13644.24元（568.51平方米×2元/月/平方米×12个月）；承租期第三年，因免交半年租金，该房屋产生租金119387.1元（568.51平方米×35元/月/平方米×6个月），产生空调费34110.6元（568.51平方米×5元/月/平方米×12个月），产生物业管理费13644.24元（568.51平方米×2元/月/平方米×12个月）；承租期第四年，自2015年4月1日至2015年6月19日，被告承租房屋面积为568.51平方米，此后承租房屋面积减少为287.69平方米，针对该期间租金，原告依据双方协议约定，按照568.51平方米的房屋面积主张2个月租金，下剩租金按照287.69平方米计算，故此期间产生租金180626.4元（568.51平方米×45元/月/平方米×2个月+287.69平方米×45元/月/平方米×10个月），产生空调费20069.6元（568.51平方米×5元/月/平方米×2个月+287.69平方米×5元/月/平方米×10个月），产生物业管理费8027.84元（568.51平方米×2元/月/平方米×2个月+287.69平方米×2元/月/平方米×10个月）；承租期第五年，该房屋产生租金172614元（287.69平方米×50元/月/平方米×12个月），产生空调费17261.4元（287.69平方米×5元/月/平方米×12个月），产生物业管理费6904.56元（287.69平方米×2元/月/平方米×12个月）。上述期间，共产生租金950175.9元，产生空调费136820.25元，产生物业管理费54728.1元，扣除被告已经向原告支付的租金419938.5元，空调费51390.6元，物业管理费20556.24元，被告尚欠原告租金530237.4元（950175.9元-419938.5元），欠付空调费85429.65元（136820.25元-51390.6元），欠付物业管理费34171.86元（54728.1元-20556.24元），现原告要求被告支付租金530236.5元，空调费85429.65元，物业管理费34171.86元，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告拖欠租金已构成违约。因被告于2013年12月24日向原告出具证明一份，承诺不收取滞纳金，此滞纳金应理解为违约金，故在此之前的违约金视为原告自行放弃。但在该份说明中原告并未承诺其对此后的违约金亦不主张，故被告应当支付此后拖欠租金的违约金。截止2013年12月24日，被告尚欠原告各项费用共计114392.28元[第一年度费用282549.47元+第二年度截止该日费用223728.15元（286529.04元÷365天×285天）-截止该日被告共计支付的费用391885.34]。双方约定如被告逾期支付租金，每逾期一日，按日2‰的标准向原告支付违约金，现原告自行下调违约金按照欠付租金的日万分之五计算，考虑原告的实际损失情况，本院酌情按照欠付款的10%计算违约金，即被告应向原告支付违约金64984元（649838.01元×10%），原告主张超出部分本院不予支持。被告辩称原告诉讼主体不适格，因合同签订主体系原、被告，在合同履行过程中，原告出具的收据均显示交款人为被告，双方签订的退租协议主体亦为原、被告，且原告出具的不收取滞纳金的证明所指对象也是被告，被告亦未证明其对涉案房屋的租赁均属履职行为，此可以证实原、被告作为合同签订主体的同时亦为合同履行主体。现原告请求被告承担付款义务符合合同约定及法律规定。被告辩称其已于合同签订之前向原告交付了租金，以及合同签订之后通过韩建英向原告法定代表人交付的款项系租金，因该款项并非原告收取，被告亦无其他证据佐证该款项系向原告预先支付的租金，故对被告的该项辩称本院不予支持。至于被告及其妻子向案外人支付的上述费用与本案并非同一法律关系，如确有证据证实，被告可另行主张权利。综上所述，被告应当按照合同约定承担相应的付款及违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告杜志英于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏金万豪酒店用品有限公司租金530236.5元，空调费85429.65元，物业管理费34171.86元，并承担违约金64984元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12138元，由原告宁夏金万豪酒店用品有限公司负担1732元，由被告杜志英负担10406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族在自治区银川市中级人民法院。审 判 长 宋志军人民陪审员 吴秀敏人民陪审员 马 丽二〇一七年五月十二日书 记 员 王华宁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：