（2017）京0105民初10360号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-06-25
案件名称
信荟敏与王军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
信荟敏,王某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初10360号原告：信荟敏，女，1989年5月2日出生，北京网康科技有限公司职员，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：代海福(信荟敏之夫)，男，1990年4月18日出生，瓦里安医疗器械贸易（北京）有限公司职员，现住北京市朝阳区。被告：王某，女，1958年1月21日出生，法制日报社退休职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：常润清（王某之夫），男，1956年3月30日出生，北京市朝阳区望京街道办事处退休职员，住北京市朝阳区。原告信荟敏（以下简称原告）与被告王某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人代海福，被告之委托诉讼代理人常润清，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告押金6700元、房租7593元；2、被告支付原告违约金6700元、搬家费500元。事实与理由：2016年5月8日，原告租赁被告名下位于北京市朝阳区花家地西里三区的房屋，租赁期限为2016年5月25日至2017年5月24日，押一付三，原告房租已交纳至2017年2月25日。2017年1月11日，被告通知原告称需要收回房屋，限原告2017年2月底之前搬离。2017年1月14日，原告联系被告协商违约金事宜，被告要求原告2月底之前搬离，如有合适的合同可以直接签署，并告知原告搬离之后房内不能留人。2017年1月17日，原告找到合适房源，交付定金，隔天签订正式合同，并立即告知被告即将在2017年1月21日搬离，欲与被告约定房屋交接时间。2017年1月18日，被告通知原告不会返还未发生的房屋租金。由于原告已经交付新租赁房屋的定金，只能签订新的租房合同，并于2017年1月21日搬离，被告表示无人接收房屋，并拒绝原告将房屋钥匙交由第三方保管。2017年2月5日，双方交接，原告将房屋钥匙交还被告，但是双方就房租、押金、违约金未达成一致。原告多次与被告协商，并请求居委会调解未果，故而起诉。被告辩称，我同意扣除水、电、燃气费及电视费后，返还原告剩余押金，请求驳回原告其他的诉讼请求。2017年1月11日，因被告自住需要，被告根据合同相关规定通知原告希望解除租房合同，鉴于原告房租已交至2月25日，故被告希望原告2月底搬家。届时被告收回房屋，双方租房合同终止。自原告接到被告协商解除房屋租赁合同的提议后，多次要求提前搬家和要求返还房租。鉴于双方始终未能就搬家时间及返还房租等重大事项达成一致，被告认为双方签署的房屋租赁合同无法解除，只能继续履行，并继续协商。但原告于1月17日通知被告将于18日签署新租房合同，并于21日搬离，被告于18日回复原告仍坚持要求原告2月底搬家，且房租交至2月25日不能返还。可见，此时双方仍在协商解除合同的重要事项，且未能达成一致。2月5日，被告要求原告到住处就合同解除事宜进一步协商，但双方对搬家时间，房租返还，违约金等分歧较大，始终未能达成一致，故未签署解除房屋租赁合同协议。但现场看到原告已自行搬离，致使租赁合同无法继续履行，只能终止。双方对电、煤气、水进行确认，并交了钥匙。通过以上事实表明，虽被告提出希望解除双方房屋租赁合同，但在协商未果，且合同有效期内，由于原告自行搬家造成合同无法履行并终止，应属原告违约。本院经审理认定事实如下：2016年5月8日，原告作为乙方，被告作为甲方，在某（北京）房地产咨询有限公司作为丙方的居间服务下签订了《房屋租赁合同》1份，主要约定：乙方租赁甲方名下的位于北京市朝阳区花家地西里三区某号房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限自2016年5月25日至2017年5月24日，每年租金80400元，租金季付，每期应付26800元，各期租金支付时间为2016年5月25日、2016年8月25日、2016年11月25日、2017年2月25日，押金6700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方；水费、电费、燃气费由乙方负担；有法定合同解除情形的，合同解除；合同有效期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的未发生的租金。2016年11月23日，原告向被告交纳了2016年11月25日至2017年2月24日的租金20100元。2017年1月11日，被告通知原告2月底搬走。2017年1月17日，原告微信告知被告“王姨，我们找好房子了，已付定金，明天签约，周六搬走。请您有时间来办个交接吧。本来想年后搬走，不过房东都不答应空期太长。请您谅解”。2017年1月18日，被告微信回复原告“小戴，你好。来信收到，因我们家生活需要，通知你需提前至2月底收回房子。因中间有春节假日怕你们不便故提前45天告之你。你房租已交到2月25日，正好到期。至于你们想年前或年后搬家自己定即可。我们全家现在广东渡假，年后返京。相关退房事宜到时按合同办理即可”。2017年1月22日，原告微信告知被告“昨晚拍了照片，发给您看看”，同时发送其搬离后涉诉房屋现场照片若干张。2017年2月5日，被告回京，双方核对涉诉房屋内水、电、燃气费用金额为2451.6元，双方均同意扣除该金额后，被告向原告返还押金4248.4元。关于搬家费500元，原告提交了微信交易记录截图打印件，显示内容为“面对面收款-转给搬家公司宋师傅”，被告不认可该证据关联性。另，原告要求确认双方租赁合同关系于2017年1月21日解除，被告表示因原告提前搬走导致合同终止，但合同尚未解除。本院认为，租赁期限内，被告要求提前收回涉诉房屋，系明确表示不履行主要合同义务，故原告请求解除双方租赁合同关系，本院准许。关于租赁合同关系解除的日期，原告在收到被告要求其搬离涉诉房屋的通知后，于2017年1月21日搬离，并于2017年1月22日将搬离事实通过微信告知被告，故本院据此认定双方租赁合同关系于2017年1月21日解除。被告存在预期违约，应当承担违约责任，故被告应按合同约定向原告支付违约金6700元。被告于2017年1月11日向原告发出提前收回涉诉房屋的请求，要求原告于2月底搬走，原告响应被告要求，在另找到合适房源后，视情况提前腾退，并无不当。对原告提前腾退后未发生的房屋租金，根据违约责任，被告应向原告退还，具体金额本院依法核算为7428元。双方均同意扣除水、电、燃气费后，被告向原告返还押金4248.4元，本院不持异议。原告主张的搬家费500元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告信荟敏、被告王某就二〇一六年五月八日签订的《北京市房屋租赁合同》产生的租赁合同关系于二〇一七年一月二十一日解除；二、被告王某于本判决书生效后七日内向原告信荟敏退还押金四千二百四十八元四角、租金七千四百二十八元；三、被告王某于本判决书生效后七日内向原告信荟敏支付违约金六千七百元；四、驳回原告信荟敏其他的诉讼请求。案件受理费162元，由被告王某负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 曹海秀二〇一七年五月十二日书 记 员 柳 叶 关注微信公众号“”