（2017）鲁0112民初791号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2018-06-26

案件名称

张宪军与济南空港置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历城区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张宪军,济南空港置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0112民初791号原告:张宪军，男，生于1959年8月15日，汉族，无业，住河南省濮阳县。委托代理人:周玲（特别授权代理），北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告:济南空港置业有限公司，登记注册地济南市，经常经营地济南市。法定代表人：赵喜传，董事长。委托代理人:王珊珊（特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人:郑成（特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。原告张宪军与被告济南空港置业有限公司（以下简称济南空港公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，适用简易程序于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告张宪军的委托代理人周玲，被告空港公司的委托代理人王珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宪军向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金156248.48元（自2013年1月7日至2017年2月17日，按日万分之一计算）；2、请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金（自2017年2月18日至判决生效之日，按日万分之一计算）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实理由：2010年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买xx商铺。合同签订后，原告依约支付了全部购房1005460.59元，并办理了房屋交接。《商品房买卖合同》第十四条的规定：出卖人应当在商品房交付后730日内将办理权属登记需由出卖人和买受人提供的资料报产权登记机关，并办理完毕产权登记手续。付款方式为银行按揭贷款的，买受人在银行办理完毕抵押登记后取得房屋产权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自合同约定的办证期限届满次日起按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。但是至今被告仍未取得房屋产权登记大证，由于被告原告导致原告未能如期办理房屋产权证书，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告济南空港公司辩称，第一，被告未按合同约定办理房产证的原因是因为济南市城乡建设委员会多部门下发了关于山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知，改变了原来办理房产证的相关程序，导致了被告未在合同约定的期限内办理房产证，因为政府政策原因延长的期限应当予以扣除。第二，被告已于2017年2月10日取得了涉案房屋的不动产登记证，并且通过电话、短信及在小区内张贴公告的形式向原告全面履行了办理不动产登记证的告知义务，自未来城具备办理不动产登记证之日即2017年2月10日，因原告自身的原因未办理或者拖延办理房产证的后果不应由被告承担。第三，原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，被告向原告交房的时间为2011年1月7日，根据合同约定办证的最晚期限为2013年1月7日，即从2013年1月8日，原告就已经知道其权利受到侵害，但其在2017年2月17日才提起诉讼，所以其主张2015年2月17日之前的违约金已超过诉讼时效。综上，被告的确未能在合同约定的期限内为原告办理不动产登记证，但是法院应当充分考虑逾期办证的前因后果，应当判决被告承担与其过错相适应的违约责任。被告承担逾期办证违约金的期限应自2015年2月17日计算至2017年2月10日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此确定以下事实：2010年11月16日，原告张宪军与被告济南空港公司签订《商品房买卖合同》，原告张宪军购买被告位于xx商铺一处，建筑面积40.95平方米，购房款为1005952元。合同第十四条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人和买受人提供的资料报产权登记机关，并办理完毕房屋产权登记手续。付款方式为银行按揭贷款的，买受人在银行办理完毕抵押登记后取得房屋产权证。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下第2项处理；第2项第一款约定：买受人不退房，出卖人自合同约定办证期限届满次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。该项第三款约定了延期办证的免责条款：如因买受人原因或因政府原因致使不能在规定的期限内办理完毕房屋产权登记手续的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，经双方具实结算，原告张宪军根据房产结算书确定的数额缴纳了全部购房款1005460.59元，涉案房屋于2011年1月7日交付使用。被告于2017年2月10日取得涉案房屋所在的商铺的房屋产权证书（证书号：鲁（2017）济南市不动产权第xx号）。在双方合同约定的期限内，被告未能为原告办理房屋产权证书，本案有以下争议焦点：一、被告济南空港公司逾期为原告张办理房屋产权证书的原因及该原因是否构成济南空港公司逾期办证的免责事由；二、原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效；三、原告主张的违约金的截止时间应如何认定。关于争议焦点一、被告济南空港公司逾期为原告办理房屋产权证书的原因及该原因是否构成济南空港公司逾期办证的免责事由。原告主张济南空港公司在建设该小区项目中存在违规行为，导致延期办证，构成了违约。提交山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终722号民事判决书打印件一份，证明：1、在该小区同类案件中，法院经审理查明，2011年11月，济南市规划局高新分局经初审发现涉案小区项目存在违规建设的情况问题较多，整改难度较大。2011年11月份报济南市规划局高新分局初审后，2013年1月至6月期间，济南市规划局高新分局曾就该问题的解决多次研究并不断要求被告进行整改，并向济南市城管执法局发函，要求对小区项目的违规建设行为进行查处。后济南市城管执法局对济南空港公司就某小区项目违规建设行为作出行政处罚决定。2、该案审理中，法院向济南市勘察测绘研究院放线部主任调查得知，综合验收的办事指南虽然是2011年公布实施的，但在2010年6月综合验收工作已经开展。被告作为专门从事房产开发的企业，对于上述与房地产开发企业济南项目息息相关的法律规定应早已熟知。3、生效判决认定：因空港公司在某小区项目中存在违规建设行为，且长时间整改不能达到规划要求，导致济南空港公司违反合同约定，未能按期办证，应当向业主承担违约责任。被告主张因为政府政策的调整以及政府行政作为不及时导致延长办证的期限应当为延迟办证的免责期间的理由不能成立，不予支持。被告对上述证据的真实性无异议，但辩称判决书中载明逾期办证违约金的截止时间应当为涉案房屋完成产权初始登记之日即房产大证办理的时间。本案被告取得房产大证的时间为2017年2月10日，在此之前被告已经将办理不动产登记证的手续提交至房管局，本案逾期办证的截止时间应当为被告将手续提交至房管局的时间，最晚也应当是被告取得房产大证的时间即2017年2月10日。被告主张逾期办证系政府政策原因导致，由此产生延长办证期间属于免责事由，不应由被告承担违约责任。提交《关于转发的通知》（济建发【2011】7号）复印件一份。证实2011年政府主管部门房屋产权登记政策调整，改变了原来办理房产证的相关程序，其中增加的综合验收备案环节导致被告没有在合同约定的期限内取得房屋产权登记大证。原被告签订合同后，因政策调整增加了办证期间导致延长办证，原被告在合同中明确约定了此种情况属于免责事由，不应由被告承担违约责任。原告对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。理由如下：1、济建发（2011）7号文件是相应主管部门为了规范开发商的行为，加强对建设项目的规范和监督而做出的，是一种督促规定，没有对被告办理产权登记证书设置障碍。该文件也并非第一个对综合验收制度做出规定的文件。2008年1月1日颁布实施的《中华人民共和国城乡规划法》、《济南市城乡规划条例》对房地产项目规划核实作出了明确具体的规定。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）第十八条、《山东省城市房地产开发经营管理条例》（1995年10月12日）第三十四条、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（1993年12月1日）第六条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（2009年6月16日）的通知中对综合验收制度均有明确规定。济南空港公司作为专门从事房产开发的企业，对于上述与房地产开发企业及项目息息相关的法律规定应早已熟知，并且也应具有前瞻性。即便济南空港公司对该项制度并不熟知，但2００3年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，买受人取得房屋权属证书的时间为房屋交付使用之日起90日。而被告与原告签订的合同约定的办证期限是730日，已经远远超过法律规定。在此情况下，被告依旧未能办理房产证，原因是其超规划建设无法进行初始登记，导致无法办理房产证。2、济建发（2011）7号文件签发时间为2011年4月27日，被告得知该通知后有足够的时间为原告办理房产证，在此情况下仍未能办理，被告主张系政府政策调整导致不能如期办理房产证的理由不能成立。关于争议焦点二、原告诉讼请求是否部分超过诉讼时效。原告主张被告逾期办证属于持续性的违约行为，在办理备案登记前一直未中止，且原告多次找被告要求尽快办证并支付相应的违约金，被告多次答复等到可以办证时统一支付违约金，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告对原告主张不予认可，辩称按照合同约定，涉案房屋2011年1月7日交付，被告应于交付使用后的730日即2013年1月7日前为原告办理房屋产权登记证书。原告自2013年1月8日起就应知其权利受到了侵害，但直到2017年2月17日才向法院提起诉讼，故其主张的2015年2月17日之前的违约金已超过法律规定的两年诉讼时效。原告对其主张的多次向被告主张违约金没有向法庭提交证据。关于争议焦点三、原告主张的违约金的截止时间应如何认定。原告主张被告虽然办理了房产大证，但没有提交证据证明已将需双方提交的材料上报产权登记机关，故原告仍主张以1005460.59元为基数，计算至判决生效之日。被告主张2017年2月10日取得涉案房屋产权登记大证后，已告知原告提交办证资料，履行了通知义务，且原告庭审中自认收到通知后两三日内即向被告提交了办证手续，被告也已于2017年2月23日将上述办证手续提交给房管登记机关。故逾期办证违约金的截止时间应以被告取得房产登记大证的时间即2017年2月10日为准。2017年2月10日之后由于原告自身原因未能及时办理房屋产权登记小证的，被告不再承担违约责任。被告提交不动产登记证复印件一份及2017年2月13日张贴公告的通知复印件一份，证实通知原告办证的事实。原告对公告的真实性不予认可，辩称被告应在进行房产备案登记后全面到位向原告通知办证事宜，被告违约的截止时间，应当以其向业主发出通知时为准。原告已将涉案房屋出租，现由承租人使用，原告确实未看到过张贴的公告，也无法证实该证据的拍摄时间。原告在2017年2月份接到被告的电话通知后，于两三日内提交了相关材料，原告立案之后才知道被告已经办理了房屋产权登记大证。根据（2016）鲁01民终722号民事判决书认定的事实，自2010年6月起，济南市开始施行综合验收备案制度，即按照建设工程规划许可的情况进行综合验收备案或分期综合验收备案，其中一个先决条件即为通过建设工程规划核实取得《建设工程规划核实证》。为进行建设工程规划核实，被告济南空港公司于2011年8月1日向规划部门申报规划核实，2011年9月委托济南市勘察测绘研究院对未来城项目进行测绘。当月，济南市勘察测绘研究院向济南空港公司出具了测绘临时成果，济南空港公司持此临时成果向济南市规划局高新分局申请规划核实，济南市规划局高新分局于2011年11月进行初审，经审查发现未来城项目存在违规建设的情况，且问题较多，无法进行规划核实，要对其存在的问题进行整改和解决。2013年1月，为了解决小区业主迟迟不能办理房产证问题，济南市规划局高新分局对未来城项目进行了研究，并要求济南空港公司进一步整改。至2013年6月，未来城项目取得消防验收合格意见，济南空港公司就未能整改的问题出具承诺和整改意见。在此期间，济南市勘察测绘研究院根据规划局通知，出具了建设工程竣工规划测量成果。2013年6月18日，济南市规划局高新分局对济南空港公司就未来城项目提出的规划核实申请予以受理，2013年6月21日，济南空港公司就未来城项目的1-10号住宅楼，1号、2号公寓、办公楼、幼儿园取得建设工程规划核实证，同日，济南市规划局向济南市城管执法局发函，要求对未来城项目的违规建设行为进行查处，2013年9月13日，济南市城管执法局对济南空港公司就未来城项目违规建设行为作出行政处罚决定，同日，济南空港公司接受处罚交纳罚款。涉案房产之后完成规划核实，于2017年2月10日取得房屋产权初始登记证书。原告陈述其主张的违约金156248.48元系以总房款1005460.59元为基数，自2012年11月17日至2017年2月17日按日万分之一计算所得。因立案时无法确定交房时间，故违约金的起算时间是按合同的签订日期计算730日即2012年11月17日确定的。现原告认可被告提交的收楼书中的交房时间即2011年1月7日计算两年，故违约金的起算时间应为2013年1月7日。本院认为：原被告签订《商品房买卖合同》，无规避法律、行政法规的情形，是双方当事人真实意思表示，原被告均应当依照合同约定履行自己的义务。关于本案的争议焦点一，被告济南空港公司逾期为原告办理房屋产权证书的原因及该原因是否构成济南空港公司逾期办证的免责事由。本院认为，根据未来城项目延期办证原因的事实，虽然在原被告签订《商品房买卖合同》后，济南市地区的商品房办证程序有较大的变化，此变化的核心即进行综合验收备案制度，对未来城项目影响最大的是此制度中的规划核实环节，根据综合验收备案制度及其中的规划核实环节依据的文件和工作规程，规划核实是对规划许可的建设项目的建设规划再核实，是为了督促建设单位依照规划许可进行建设，其功能在于规范和监督，而非限制其正常的建设行为。其延误是因济南空港公司的建设不符合规划许可，需要按要求进行整改，且整改期间过长导致，故被告济南空港公司在未来城项目中存在违规建设行为，且长时间整改不能达到规划要求，是造成迟迟不能办理产权证书的直接原因。被告济南空港公司有关延期办证系政府政策的调整，属于免责事由的抗辩不能成立，此项违约行为不适用合同免责条款。依照合同第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后730日将办理权属登记需由出卖人和买受人提供的资料报产权登记机关，并办理完毕房屋产权登记手续。如被告济南空港公司违反此约定，应按照之后的第2项约定确定违约责任。被告济南空港公司在双方约定的期限内并未履行该项合同义务，应当依照双方的约定承担违约责任，向原告张宪军支付违约金。关于争议焦点二、原告诉讼请求是否部分超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，原告张宪军自2013年1月7起就应当知道其合法权利受到侵害，其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求应从此时起算诉讼时效，但其于2017年2月17日才向本院提起诉讼，且无证据证实此前已向被告主张过违约金，故其要求支付2015年2月17日前的逾期办证违约金的诉讼请求超过两年的诉讼时效，故对该部分的诉讼请求，本院不予支持。逾期办证违约金的起算时间应为2015年2月17日。关于争议焦点三、原告主张的违约金的截止时间应如何认定。根据合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后730日将办理权属登记需由出卖人和买受人提供的资料报产权登记机关，并办理完毕房屋产权登记手续。被告的房产大证办理完毕时，其产权登记资料已在产权登记机关备案，被告亦在取得大证后及时向原告发出办证通知，故对违约金的计算应当截止至所在楼房完成房屋产权初始登记之日即2017年2月10日。原告要求支付违约金至判决生效之日的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同中逾期办证违约金的约定，济南空港公司应按张宪军已付购房款万分之一的标准，按照违约天数按日支付违约金，即以1005460.59元为基数，自2015年2月17日至2017年2月10日按日万分之一计算的逾期办证违约金为72795.35元（1005460.59元×0.1‰×724天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南空港置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宪军逾期办证违约金72795.35元。二、驳回原告张宪军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1712元，由被告济南空港置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　周　慧二〇一七年五月十二日书记员　郭迎超 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