（2016）沪0112民初8402号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
刘国炉、刘小燕与上海万树置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘国炉,刘小燕,上海万树置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初8402号原告：刘国炉，男，汉族，1970年3月27日出生，户籍地浙江省兰溪市，现住上海市闵行区。原告：刘小燕，女，汉族，1973年1月28日出生，户籍地浙江省兰溪市，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：刘晋辉，浙江赞程律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。被告：上海万树置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郭继勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵颖，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩雯，上海市华亭律师事务所律师。原告刘国炉、刘小燕与被告上海万树置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用简易程序，并分别于2016年4月14日、11月8日公开开庭进行了审理。原告刘国炉及其两原告共同委托诉讼代理人刘晋辉、王浩君，被告上海万树置业有限公司的委托诉讼代理人赵颖、张倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国炉、刘小燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金人民币(以下币种相同)1,671,068元，违约金自2015年6月30日起按原告已支付的房价款日万分之五计算至实某交付之日止，暂算至2016年3月10日；2、判令被告建设房屋内通往二楼的楼梯；三、判令被告赔偿原告损失766,064元，自2015年6月30日起按每日每平方6.5元计算至解决通往二楼的楼梯之日止，暂算至2016年3月10日。诉讼中，两原告补称被告于2016年9月底将涉案房屋内的楼梯安装完毕，故撤回第二项诉请。事实与理由：2014年7月18日，原、被告就上海市申长路xxx弄《某某园》x号120、121室签订《上海市商品房预售合同》。原告依约向被告支付了购房款，但被告至今未按合同约定履行交房义务，且房屋内无通往二楼的楼梯。现原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。被告上海万树置业有限公司辩称，上述诉请均不认可。2014年7月18日原、被告签订合同之时，原告是明知系争房屋的租赁现状的，当时已经租给案外人，在合同特别告知中也写明是有租约的。被告及案外人的合同上也有原告的签字，也承诺履行全部条款。根据双方预售合同的约定，被告也是按照约定在2015年6月27日发出了交付通知书，也根据预售合同对原告未收房进行了催告，被告也履行了完毕交付的义务。2016年3月2日，原告已就案外人的租赁合同提起了诉讼，并已开庭。故被告认为原告已就自己与案外人之间的租赁合同纠纷提出了诉讼，故被告认为从原告起诉案外人的纠纷而言，原告也认为自己是房屋的权利人，故原告现在的诉请均不予以支持。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日由被告作为甲方(卖方)、原告刘国炉、刘小燕作为乙方(买方)签订合同编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：一、乙方向甲方购买申长路XXX弄XXX号XXX层XXX室的店铺，据甲方暂测该房屋建筑面积为223.98平方米，其中套内建筑面积为217.24平方米、公用公摊建筑面积为6.74平方米，另有地下附属面积0平方米，该房建筑层高为4.5米；二、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为28,350元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款6,349,833元；三、该房屋的交付必须符合该房屋取得竣工验收备案证明的条件；四、甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；五、甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实某交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同；六、该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之前10日前书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标准为交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；五、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同的附件一：付款方式和付款期限约定：乙方支付款项的时间及时间为乙方于2014年8月13日前向甲方支付完毕所有款项。该份合同的补充条款一约定：甲乙双方经平等协商，一致同意订立如下补充条款，作为对《上海市商品房预售合同》正文条款的修改和补充。第一条：关于该房屋带租约的特别告知：在本合同签订前，甲方已经将该房屋出租给悦达咖世家(上海)餐饮管理有限公司，经营用途为商业，租赁期限为8年(自2015年4月1日起至2023年3月31日止)，乙方已收到甲方提供的《租赁合同》复印件并详细阅读，知晓并接受租赁合同的全部内容，同意继续履行该租赁合同，否则应承担因此而给甲方造成的所有损失；……第七条：该房屋的交付：1、甲方按合同约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款(包括但不限于全部房价款、逾期付款的违约金(若有)、由甲方垫付的公共事业费(包括但不限于电表费、有线电视初装费及水费(若有)等；若乙方未在合同约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方；2、在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同约定承担相应责任：(1)质量问题(主体结构不合格除外)；(2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；3、除本合同另有约定外，若乙方因本条第2款的情形或其他事由迟延或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋交接手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日起转移由乙方承担，该房屋的保修期也从该日起算；4、乙方未接到《交付通知书》的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付时间，以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。5、若该房屋交付时已取得大产证，则双方可就交付时直接签署《房屋交接书》并以《房屋交接书》作为该房屋交付的标志；6、自房屋交付之日起，该房屋的风险责任转移由乙方承担，租赁合同中的出租人的主体资格与出租人尚未履行的全部权利义务全部转移给乙方，乙方应当继续履行该租赁合同，否则应承担因此而给甲方造成的损失。同日，由被告作为甲方(卖方)、原告刘国炉、刘小燕作为乙方(买方)签订合同编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：一、乙方向甲方购买申长路XXX弄XXX号XXX层XXX室的店铺，据甲方暂测该房屋建筑面积为191.12平方米，其中套内建筑面积为185.36平方米、公用公摊建筑面积为5.76平方米，另有地下附属面积0平方米，该房建筑层高为4.5米；二、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为28,350元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款5,418,252元；三、该房屋的交付必须符合该房屋取得竣工验收备案证明的条件；四、甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；五、甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实某交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同；六、该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之前10日前书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标准为交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；五、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同的附件一：付款方式和付款期限约定：乙方支付款项的时间及时间为乙方于2014年8月13日前向甲方支付完毕所有款项。该份合同的补充条款一约定：甲、乙双方经平等协商，一致同意订立如下补充条款，作为对《上海市商品房预售合同》正文条款的修改和补充。第一条：关于该房屋带租约的特别告知：在本合同签订前，甲方已经将该房屋出租给悦达咖世家(上海)餐饮管理有限公司，经营用途为商业，租赁期限为8年(自2015年4月1日起至2023年3月31日止)，乙方已收到甲方提供的《租赁合同》复印件并详细阅读，知晓并接受租赁合同的全部内容，同意继续履行该租赁合同，否则应承担因此而给甲方造成的所有损失；……第七条：该房屋的交付：1、甲方按合同约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款(包括但不限于全部房价款、逾期付款的违约金(若有)、由甲方垫付的公共事业费(包括但不限于电表费、有线电视初装费及水费(若有)等；若乙方未在合同约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方；2、在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同约定承担相应责任：(1)质量问题(主体结构不合格除外)；(2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；3、除本合同另有约定外，若乙方因本条第2款的情形或其他事由迟延或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋交接手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日起转移由乙方承担，该房屋的保修期也从该日起算；4、乙方未接到《交付通知书》的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付时间，以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。5、若该房屋交付时已取得大产证，则双方可就交付时直接签署《房屋交接书》并以《房屋交接书》作为该房屋交付的标志；6、自房屋交付之日起，该房屋的风险责任转移由乙方承担，租赁合同中的出租人的主体资格与出租人尚未履行的全部权利义务全部转移给乙方，乙方应当继续履行该租赁合同，否则应承担因此而给甲方造成的损失。另查明，两原告在被告与案外人悦达咖世家(上海)餐饮管理有限公司所签订的万科“虹桥时一区”两份租赁合同上签字注明：合同本人已阅，已知晓所有内容。庭审中，双方一致确认案外人悦达咖世家(上海)餐饮管理有限公司实某承租了涉案房屋的一楼三分之二的面积部分，其余地方并未装修，二楼由于当时没有楼梯，故没有装修。被告称原告当时原告提出要求安装楼梯，被告当时也是同意的，但双方对于楼梯具体的安装位置存在异议，故楼梯安装一直搁置，直至2016年9月底被告将涉案房屋内的楼梯安装完毕。再查明，被告于2015年6月27日向两原告就上述两套房屋发出《房屋交付通知书》，其称涉案房屋已经取得竣工验收备案证明，要求两原告尽快付清房款，以便及时于2015年6月30日办理房屋交付手续。另再查明，2015年7月3日《业主验房问题记录单》中载明：一楼通二楼无楼梯，无钥匙。以上事实，由原告刘国炉、刘小燕提供的证据：1、2014年7月18日商品房预售合同二份；2、业主验房问题记录单一组；3、房屋交接书一份；4、楼梯设计施工图一份；5、微信聊天记录一份；6、不动产登记收件收据二份；7、录音笔录一份；8、微信聊天记录一份；9、万科时一区房屋交付流程表、客户钥匙/物品签收单、验房问题记录单一组；10、结构图纸一份。被告上海万树置业有限公司提供的证据：1、商品房预售合同两份、万科虹桥时一区租赁合同二份、房屋使用合同一份、租赁合同签收及承诺书一组；2、房屋交付通知书及邮寄凭证一组、催告函及邮寄凭证一组、告知函及邮寄凭证一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是被告是否存在逾期交付房屋的违约行为。首先，交付是指出卖人将标的物交予买受人占有。涉及到商品房的交付，即指对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而交付中存在一种交付形式即拟制交付，是指出卖人把自己对标的物占有的实某权利转移给买受人，以代替实物交付。拟制交付与现实交付的区别在于，拟制交付并非是由出卖人之手直接交到买受人之手，而是通过其他变通方式代替，但与现实交付具有同等法律效力。结合本案，原、被告签订房屋预售合同之时，涉案房屋已经出租给案外人进行咖啡销售的对外经营使用。而且对于涉案房屋在签约之时即已存在租赁的事实，作为原告在签订房屋预售合同之时，亦是明知并予以认可的，故本案中房屋的交付不能以“交钥匙”这样的现实交付作为判断被告是否已经履行了合同约定的交付房屋义务的标准。其次，被告在房屋预售合同所约定的交付日期之前，已经具备了商品房的交付条件，因为被告已经获得了商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即《建筑工程竣工验收备案证》，故被告于2015年6月27日向两原告发出房屋交付通知书，虽然两原告认为其未能获得涉案房屋的钥匙，认为被告存在逾期交房的违约行为，但结合本案涉案房屋存在租赁的事实，被告是无法将涉案房屋的钥匙转交给两原告的，两原告明知涉案房屋存在租赁的事实，说明两原告认可涉案房屋已经被案外人实某承租使用的客观事实，另外在被告具备交付的条件下，仍然拒绝与原告办理房屋的交付手续，显然不当。更何况，两原告曾经向案外人提出过有关租赁费支付的诉讼，说明两原告亦认可其已经成为出租人的主体身份，也就说明其认可原告与被告签订预售合同之时，实某已经承受了租赁合同中有关出租人的权利义务，故本院足以认定双方在签订房屋预售合同之时，基于之前的租赁合同，涉案房屋已经拟制交付；第三、两原告认为涉案房屋内的楼梯直至2016年9月才安装完毕，但电梯的安装在预售合同中并无约定。庭审中，被告并不否认愿意为原告的房屋安装电梯，但是认为双方对于电梯具体的安装安置存在一定的分歧，故经多次协商之后被告于2016年9月完成了楼梯的安装，并不存在违约行为，故原告主张要求被告未能安装楼梯的违约责任缺乏合同依据，本院对此诉请不予支持。综上所述，本院认为，被告已经在合同约定的交付期限内，具备了商品房交付的法定条件，而且结合涉案房屋被案外人实某租赁使用的事实，本院依法认定被告并不存在逾期交付房屋的违约行为，两原告主张要求被告承担违约责任缺乏事实及法律依据，对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告刘国炉、刘小燕的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计13,148.53元。由原告刘国炉、刘小燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年五月十二日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。…… 更多数据：