（2016）沪01民终12347号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-20
案件名称
余文宜诉孙文明房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余文宜,孙文明,陈美芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12347号上诉人（原审原告）：余文宜，女，1983年10月30日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙文明，男，1954年5月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：陈美芳，女，1959年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱向莲，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人余文宜因与被上诉人孙文明、陈美芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余文宜及委托诉讼代理人徐惠忠，被上诉人孙文明、陈美芳的共同委托诉讼代理人朱向莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人余文宜上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实不清。根据双方签订的上海市房地产买卖合同补充条款（一）“有关乙方贷款的特别约定”第（2）款中的约定，上诉人可以在交易过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给被上诉人。上诉人直至2016年3月23日才知晓贷款申请未获银行审批通过，被上诉人当日发告知书催促上诉人务必于3月25日前配合办理过户手续及履行付款义务。上诉人收到后于3月24日发告知函回复被上诉人，同意3月25日当天过户手续完毕后付清尾款160万元（人民币，下同），并要求被上诉人3月25日下午1点至浦东新区房地产交易中心办理过户手续。3月25日上午10时，被上诉人再次发告知函，明确要求上诉人在办理房屋产权过户的同时将剩余购房款160万元以现金方式当场支付给被上诉人，表达的是同时过户、同时付款，应为双方的新合意，双方应按新约定履行。一审未对该节事实予以认定，导致判决错误。2、被上诉人没有在3月25日下午到场配合上诉人办理过户手续，违反被上诉人自己的约定内容，上诉人在此情况下未付款属于行使同时履行抗辩权，被上诉人不享有合同解除权。3、上诉人在一审中提供银行流水凭证等证据，足以证明上诉人在3月25日当日具备支付160万元款项的能力。虽然部分款项存于上诉人父亲名下，但基于上诉人与父亲之间为直系亲属关系，上诉人父亲已将银行卡交给上诉人，表明其同意由上诉人支配款项的意思，被上诉人对上诉人的付款能力提出异议不能成立。一审认定上诉人没有付款能力过于武断，有失公正。4、有事实证明两名被上诉人之一的陈美芳当日不在上海，存在客观上不能配合的情况，陈美芳也没有办理公证委托手续给孙文明，孙文明更是没有前往交易中心，两被上诉人的行为有违诚信，且两被上诉人于第二日发函要求解除合同，企图以上诉人在合同宽限期届满后仍未实际付款的事实达到合同解除条件成就的目的非常明显。综上所述，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙文明、陈美芳辩称，1、2016年3月10日是双方约定的付款和过户时间，3月24日是合同约定的最后15天宽限期到期时间，在宽限期内上诉人应有付款义务，双方在此期间的协商都是基于上诉人违约在先所作的沟通。上诉人在协商过程中坚持要求先过户再付款，一直不同意同时付款同时过户，所以才有被上诉人在3月25日发函，要求确认同时付款同时过户为履行条件，但上诉人并没有在该日将房款汇给被上诉人，被上诉人一直在等房款到账，所以没有前往交易中心不存在过错。2、上诉人并没有证据证明3月25日当日具备付款能力。上诉人当日没有准备现金，上诉人在本案审理中举证的银行卡也非其本人名下的银行卡，故上诉人该日无法完成付款义务，属于根本违约，上诉人不享有同时履行抗辩权。3、被上诉人陈美芳当日确实不在上海，但上诉人当日没有付款，违约在先，故被上诉人陈美芳不在上海以及被上诉人孙文明没有前往交易中心的事实，不构成违约，也不影响被上诉人行使合同解除权。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。余文宜向一审法院起诉请求：要求孙文明、陈美芳继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，即判令孙文明、陈美芳将座落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋过户至余文宜名下，同时判令孙文明、陈美芳将该房屋交付于余文宜。一审法院认定事实：系争房屋位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积72.07平方米，系孙文明、陈美芳所有。2016年1月7日，余文宜与孙文明、陈美芳签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定余文宜向孙文明、陈美芳购买系争房屋，转让价款230万元，其中首付款69万元，另外161万元由余文宜通过贷款方式支付等。同日，陈美芳出具收据一张，言明收到余文宜支付的定金2万元。2016年1月9日，陈美芳再出具收据一张，言明收到余文宜支付的部分房款3万元。2016年1月25日，余文宜与孙文明、陈美芳签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方（余文宜）向甲方（孙文明、陈美芳）购买系争房屋，转让价款230万元；甲方于2016年4月30日腾出房屋并通知乙方验收交接；2016年3月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九（三）条约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按总房款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，双方同意还应按以下方式处理，即甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同补充条款（一）中约定，（1）乙方在签订本协议后备妥贷款资料向银行申请贷款，具体额度由银行审批，甲方提供乙方贷款所需的全部资料，并且甲方在签约后即刻办理还贷手续按程序注销抵押；（2）若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；（3）甲方或乙方于签约之后未按约办理上述事项，并且逾期达15日，则守约方有权单方面解除本合同，并按本合同第九或十条之约定违约金向违约方索赔。合同附件三中约定，1、2016年1月25日双方签约，乙方支付甲方首付款69万元；2、乙方贷款银行转账给甲方贷款160万元；3、2016年4月30日前甲方交房于乙方当日乙方支付甲方尾款1万元。合同另对其他事项作了约定。当日，余文宜通过银行转账方式支付房款64万元，陈美芳则向余文宜出具“收据”一张，言明收到余文宜购买系争房屋首付款69万元（包含定金）。2016年3月23日，孙文明、陈美芳向余文宜发送“告知书”，内容为“鉴于买卖合同约定的交易过户时间已过去（2016年3月10日前），我现在正式告知你，如2016年3月25日之前未能与我办理房屋产权过户手续，按上海市房地产买卖合同第九条第3款约定，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任，违约金按总房款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方”。2016年3月24日，余文宜发“告知函”给孙文明、陈美芳，内容为“为了继续履行合同，我方愿意在2016年3月25日当天过户手续完毕后付清尾款，即160万元，请你方于2016年3月25日下午1点在浦东房产交易中心进行过户交易。逾期完不成过户交易，根据合同第十条约定，甲方应向乙方赔偿违约金，金额为房产总价20%，即46万元……”2016年3月25日上午，孙文明、陈美芳又发“告知函”给余文宜，内容为“导致该房屋买卖合同未能按时履行是因为你违约在先，未能及时办理出你的购房贷款，从而导致该房屋交易过户一直没能完成。现在如果你能用现金补足剩余房款，我也同意和你办理产权过户手续，但是对你提出的2016年3月25日下午1点办理房屋产权过户后支付我方剩余房款160万元，本人表示为保证我们双方交易的安全性，请你于该房屋产权过户的同时将剩余房款160万元以现金方式当场支付给我。如不能做到以上要求导致该房屋再次未能办理过户交易手续的，我方将不再与你协商，依照法律程序维护本人应该有的权利及损失。关于该房屋内的户口，我也会在我们交易过户前迁出。”2016年3月26日，孙文明、陈美芳发“关于解除房地产告知函”给余文宜，表示“双方签订买卖合同约定于3月10日共赴浦东房地产交易中心办理产权过户手续，因你的过失未能按买卖合同约定履行合同，直至2016年3月25日我也同意与你办理交易过户手续，但你一直不愿意将房屋贷款不足部分的房款160万元支付我方，导致我对你失去信任和诚信。我方现正式告知你，按买卖合同第九条第3款约定……我方现正式要求解除合同，违约金从你已付款中扣除总房款的20%人民币46万元，剩余款项我会按要求返还与你。”2016年3月27日，余文宜发“告知函”给孙文明、陈美芳，内容为“1、……银行贷款一直由中介代办，我方一直催促，但中介故意拖延不作为，直至3月23日才告知我贷款无法办理。我当天联系银行办理，银行审核认定，我符合贷款条件，但需要你方房产证和身份证件，联系你方和中介，均拒绝提供，导致无法办理贷款，你方违约在先。2、我决定用现金方式补足剩余房款，24日发出告知函给你并约定25日下午1点办理房屋产权过户交易，你方也是叫中介传达先付款再交易的信息，但自己并没有出现在交易大厅。中介代言房东要求先付款再来过户，在双方无法见面情况下，导致交易无法完成。3、我方严格按照合同履行约定，并无违约行为……4、由于中介办理贷款不作为，且多次传达信息有误，且转达你方要求涨价的信息，违反合同约定……”2016年4月12日，孙文明、陈美芳发告知函给余文宜，如余文宜在2016年4月17日前支付原贷款金额160万元，并赔偿46万元后，孙文明、陈美芳同意将房产过户给余文宜。2016年4月14日，余文宜发回复给孙文明、陈美芳，认为3月25日未能过户的责任在于孙文明、陈美芳，故不同意赔偿46万元。一审审理中，余文宜提供排队叫号单和查阅申请书，证明2016年3月25日，余文宜至交易中心办理过户，但是孙文明、陈美芳没有到交易中心现场。孙文明、陈美芳对该证据真实性无异议，认为当天孙文明、陈美芳确实没有到交易中心现场，但委托了中介人员到场。余文宜还提供银行清单数份，证明余文宜在2016年3月25日具备支付房款的履行能力。孙文明、陈美芳对该证据真实性无异议，但认为余文宜无法证明对其父亲和亲属的钱款也具有支配权，且多数资金到账发生在3月25日当日，也无法判断余文宜资金是否真正到位。孙文明、陈美芳提供户口簿一份，证明孙文明、陈美芳在2016年3月5日将其在系争房屋内的户口迁离。余文宜对该证据真实性无异议。一审法院认为：余文宜与孙文明、陈美芳之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同约定双方于2016年3月10日前共同至交易中心办理过户，同时约定，如贷款不足的应以现金补足，并在双方共同办理交易过户当日付清，也就是说，按照双方合同的约定，余文宜应于2016年3月10日前办妥贷款手续或者准备充足160万元的现金替代支付，然后通知孙文明、陈美芳共同办理过户。而审理中余文宜提出其至2016年3月23日方才得知其贷款没有审批通过，其时余文宜已经违反了合同约定，即余文宜逾期支付已是事实。而根据合同约定，余文宜未按合同约定期限付款，逾期超过十五日后，孙文明、陈美芳有权单方解除合同并追究余文宜的违约责任，现孙文明、陈美芳在2016年3月26日发出解除合同函告，符合合同约定的解除条件，双方合同就此解除。余文宜提出其在2016年3月25日至交易中心，因为孙文明、陈美芳没有到现场，并提出要求先付款后过户，故而是孙文明、陈美芳违约的理由。一审法院认为，首先，因为余文宜未在2016年3月10日前备妥贷款或者现金替代支付，其违约在先，所以余文宜要求孙文明、陈美芳先配合过户再付款并无合同依据。也就是说，在合同约定的2016年3月10日起15日内，余文宜如欲让合同继续履行，其有义务中断其违约事实，以避免解除条件的成就。余文宜认为孙文明、陈美芳故意使解除条件成就并无事实和法律依据，不予采信。其次，孙文明、陈美芳虽然没有到场，但没有明确拒收款项或者拒绝过户，事实上双方也曾通过转账方式付过部分房款，余文宜完全可以转账方式履行付款义务，但余文宜却以先过户再付款为由明确拒绝之。从余文宜提供的证据来看，也不能确凿证明在2016年3月25日当日余文宜本人已经完全具备了160万元现金替代支付能力。据此对余文宜认为本案系孙文明、陈美芳违约的理由不予采纳。综上，对余文宜诉请要求合同继续履行、孙文明、陈美芳配合过户和交房的诉请均不予支持。至于合同解除以后的后果处理，双方如有异议，可以诉请法院另案处理。一审法院审理后作出判决：驳回余文宜的全部诉讼请求。案件受理费人民币25,200元，减半收取12,600元，及财产保全费5,000元，合计17,600元，由余文宜负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人为证明其有履行能力，已将剩余房款161万元交给法院代管。上诉人同时还表示，基于房屋现有价值上涨、上诉人在买卖过程中存在迟延办理过户手续的事实，上诉人自愿在合同项下全部手续办妥后的10日内一次性补偿被上诉人10万元。本院认为，上诉人余文宜与被上诉人孙文明、陈美芳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法有效。双方于2016年3月23日至3月25日之间所发的告知函等内容，是双方当事人就合同继续履行的新合意约定，作为合同继续履行的组成部分，双方应当予以遵守，不得擅自违约，否则违约方应承担相应的法律后果。根据合同约定，上诉人的第二笔房款160万元以贷款方式支付给被上诉人，并就贷款不足部分约定在交易过户当日以现金方式补足。鉴于上诉人在合同约定的3月10日交易过户之前未能通过银行贷款审批，故双方未能于该日办理交易过户手续，责任在于上诉人。同时，双方约定上诉人享有逾期付款15天的宽限期，上诉人不能在15日内付款的，被上诉人享有单方解除权。据此，上诉人应在3月25日之前履行付清剩余房款之义务，被上诉人则于该日之前有配合上诉人完成房屋产权过户之义务，双方之间的义务应为同时履行。根据双方在3月23日至3月25日之间所发的告知书内容，双方确定3月25日下午1点至交易中心进行付款及办理房屋产权过户手续，为此，被上诉人在3月25日上午又发一份告知函，进一步明确上诉人于房屋产权过户同时将剩余房款160万元以现金方式当场支付，故被上诉人有义务按时前往交易中心审查上诉人的付款能力，且有义务配合上诉人办理交易过户手续，然被上诉人孙文明没有按时到场，被上诉人陈美芳更是不在上海无法到场，显然被上诉人未能在约定的时间至交易中心，已违反自己所发的告知函中的约定，直接导致上诉人无法完成产权转移登记手续，故上诉人没有于该日将房款支付给被上诉人，不构成逾期违约。至于上诉人的付款能力问题，上诉人在一审中已经提交相关银行凭证等证据，显示上诉人及其父亲的银行卡上存有160万元的活期存款，故上诉人主张其当日有付款能力的意见，可予采信。被上诉人并未前往交易中心审查，其对上诉人的付款能力提出的异议，缺乏依据，本院不予采纳。在双方无法就继续履行合同进一步协商的情况下，上诉人提起本案诉讼，要求被上诉人继续履行合同以及要求被上诉人协助配合交易过户，且在本案审理中已将剩余房款交于法院代管，履行了付款义务。上诉人的要求合理，本院予以支持。被上诉人认为上诉人违约在先不享有同时履行抗辩权的意见，本院不予采信。本案审理中，上诉人表示在合同履行完成后自愿一次性补偿被上诉人10万元，本院予以准许。综上所述，余文宜的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。考虑到本案双方履行合同情况及争议产生的情况，就一、二审案件诉讼费、保全费等费用，本院确定由双方分担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27601号民事判决；二、上诉人余文宜与被上诉人孙文明、陈美芳于2016年1月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；三、被上诉人孙文明、陈美芳应于本判决生效之日起十日内协助上诉人余文宜办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权转移登记至上诉人余文宜名下的手续（转移登记产生的相关税费根据双方约定负担）；四、上诉人余文宜应于本判决生效之日起十日内向被上诉人孙文明、陈美芳支付房款人民币1,610,000元；五、被上诉人孙文明、陈美芳应于本判决生效之日起三十日内向上诉人余文宜交付上述房屋；六、上诉人余文宜应在被上诉人孙文明、陈美芳交付房屋后的十日内一次性补偿给被上诉人孙文明、陈美芳人民币100,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25,200元，减半收取人民币12,600元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币17,600元，由余文宜与孙文明、陈美芳各半负担；二审案件受理费人民币25,200元，由余文宜与孙文明、陈美芳各半负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年五月十二日书记员 赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注微信公众号“”