（2016）鄂2828民初383号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-07-12
案件名称
雷鸣、雷勇等与黄义祥等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤峰县人民法院
所属地区
鹤峰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷鸣,雷勇,黄义祥,唐丛芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2828民初383号原告：雷鸣，男，生于1962年3月12日，土家族，大学文化，公务员，现住湖北省鹤峰县。原告：雷勇，男，生于1970年6月22日，土家族，大专文化，鹤峰县城市管理局聘用人员，现住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人（特别授权）：雷鸣，系原告雷勇之兄。被告：黄义祥，男，生于1977年4月21日，土家族，初中文化，个体工商户，户籍地湖北省鹤峰县，因涉嫌贩卖毒品现羁押于恩施市看守所。被告：唐丛芳，女，生于1973年4月1日，土家族，高中文化，外出务工，户籍地湖北省鹤峰县，现住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人（特别授权）：胡垚，男，生于1994年10月4日，土家族，大学本科，鹤峰县公安局走马派出所工作人员，户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县，系被告唐丛芳的儿子。原告雷鸣、雷勇与被告黄义祥、唐丛芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理。因被告黄义祥涉嫌贩卖毒品被羁押且在侦查期间，本院无法开庭审理，故本案于2016年10月24日中止审理本案。后因被告黄义祥涉嫌的刑事案件已向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起公诉，故本院于2017年4月28日恢复审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷鸣、原告雷勇的委托诉讼代理人雷鸣，被告黄义祥、被告唐丛芳的委托诉讼代理人胡垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷鸣、雷勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除雷鸣、雷勇与黄义祥、唐丛芳于2012年12月23日签订的《房屋租赁合同》，黄义祥、唐丛芳将承租的房产交还雷鸣、雷勇；2、判令黄义祥、唐丛芳支付雷鸣、雷勇拖欠的2014年度、2015年度、2016年度的租金共计105000.00元；3、判令黄义祥、唐丛芳支付雷鸣、雷勇违约金219000.00元；4、本案的诉讼费用由黄义祥、唐丛芳承担。事实与理由：2012年12月23日，雷鸣、雷勇与黄义祥、唐丛芳签订《房屋租赁合同》，约定：雷鸣、雷勇将位于容美镇一中路东侧一栋201、301、401、501号的楼房二至五层出租给黄义祥、唐丛芳从事广告制作业务；租期8年；头两年每年租金40000.00元，第三年租金为42000.00元，之后每年租金递增1000.00元；双方签订合同时支付第一年租金，之后每年的10月20日前支付下一年度租金；如黄义祥、唐丛芳逾期交付租金，除应全额如数补齐租金外，每迟延一日应按每日200.00元来支付违约金。合同签订以后，黄义祥、唐丛芳仅按照约定支付了2013年度的租金40000.00元，2014年度的租金20000.00元，下余2014年度租金20000.00元，2015年度租金42000.00元，2016年度租金43000.00元至今未支付。由于黄义祥、唐丛芳多年来不按照合同的约定履行支付租金义务，其行为已严重损害了雷鸣、雷勇的合法权益，且黄义祥因涉嫌贩卖毒品被羁押，导致双方所签订的《房屋租赁合同》无法履行。故，雷鸣、雷勇诉至法院。黄义祥辩称，租赁房屋属实。承租雷鸣、雷勇的房子时，为方便大型物件的搬运，雷鸣、雷勇同意黄义祥做一个侧门。2015年，雷鸣、雷勇同意水利局在侧门处做一个广告牌，由于广告牌面积太大，挡住了侧门，影响了租赁物的使用。虽然这不是黄义祥拖欠租金的理由，但是雷鸣、雷勇的此行为构成违约。唐丛芳辩称，本案涉案的《房屋租赁合同》不是唐丛芳签订的，是黄义祥代签的，租金是唐丛芳代黄义祥交的，所以这个合同与唐丛芳无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：雷鸣、雷勇提交的《房屋租赁合同》来源合法，内容客观真实，且与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月23日，雷鸣、雷勇（出租方即甲方）与黄义祥、唐丛芳（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租位于容美镇一中路原物资局与县水利局相邻的新楼第一单元第二层、第三层、第四层、第五层楼房房屋从事广告制作业务；租赁期限为8年，租赁时间从2012年12月23日至2020年12月23日止；租金基数前两年每年四万元，合同签订之日乙方交清第一年租金给甲方（每年房屋租金以甲方给乙方的收据为凭）。此后，每年的10月20日前支付下一年的租金，并且从第三年起第三年租金增加二千元，即第三年租金为42000.00元，以后每年租金以前一年租金为基数每年递增一千元，即第四年为43000.00元，第五年为44000.00元，第六年为45000.00年，第七年为46000.00元，第八年为47000.00元；乙方必须保证一楼至五楼以上通道（楼梯）的顺畅，不得在通道（楼梯）堆放任何物件；乙方承租房屋所发生的水费、电费、电视费等一切费用均由乙方自行缴纳；乙方逾期交付租金的，除能及时全额如数补交外，每迟延一日应支付违约金200元/日。合同到期乙方迟延交还房屋的，每迟延一日应支付违约金300元/日；乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同并收回租赁的房屋，乙方所付租金不予退还：…；4、乙方不按时交付租金超过30天的。因乙方的上述行为给甲方造成损失的，乙方还应当赔偿甲方的损失。该合同由雷鸣、雷勇、黄义祥签字纳印。同日，黄义祥代唐丛芳在该合同上签字纳印。合同签订以后，黄义祥与唐丛芳合伙在租赁房屋内从事广告制作业务，并如约支付雷鸣、雷勇租金（60000.00元）至2014年6月，下余2014年、2015年租金黄义祥、唐丛芳未如约支付。2016年4月21日，黄义祥因涉嫌贩毒被羁押，且唐丛芳外出务工，下欠的租金一直未支付。故，雷鸣、雷勇于2016年5月9日诉至法院，要求唐丛芳、黄义祥支付2014年（20000.00元）、2015年（42000.00元）、2016年（43000.00元）下欠租金共计105000.00元，并自2014年元月起至2016年12月底按照合同约定的200元/日的标准支付违约金219000.00元。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，雷鸣、雷勇与黄义祥、唐丛芳签订的《房屋租赁合同》中，唐丛芳的签字系黄义祥代签，虽然在庭审中唐丛芳以此抗辩该合同与其无关，但在2016年9月19日，唐丛芳在本院对其的询问笔录中明确表示“承认此合同”，“当时我和黄义祥是男女朋友关系，我们在一起做广告生意，我就和黄义祥一起租了201号、301号、401号、501号的房间”。且合同签订以后，唐丛芳给雷鸣、雷勇支付了部分租金，虽然在庭审中唐丛芳主张租金系其替黄义祥交纳的，但未提交授权委托书等证据予以证明，故对于唐丛芳的该主张本院不予支持。唐丛芳的上述行为应视为对《房屋租赁合同》的追认。因此，该《房屋租赁合同》中的承租方应为黄义祥、唐丛芳，而非唐丛芳辩称的与其无关。雷鸣、雷勇与黄义祥、唐丛芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。按照《房屋租赁合同》的约定，黄义祥、唐丛芳应于每年的10月20日前支付下年的租金，如若其未按时交付租金超过30日的，雷鸣、雷勇有权单方面解除合同并收回租赁房屋。现黄义祥、唐丛芳至今未付清房租，故雷鸣、雷勇有权解除合同。且在庭审中，双方均同意《房屋租赁合同》于2016年12月底解除。故，雷鸣、雷勇请求解除与黄义祥、唐丛芳签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，本院确认该租赁合同自2016年12月31日起解除。按照合同约定，雷鸣、雷勇为黄义祥、唐丛芳提供了租赁房屋，黄义祥、唐丛芳接收了租赁房屋并用于从事广告制作业务，其应按照合同约定履行支付租金的义务,其未按照合同约定的时间即每年的10月20日前支付下一年的租金，至2016年12月31日止黄义祥、唐丛芳已欠租金105000.00元（2014年租金20000.00元，2015年租金42000.00元，2016年租金43000.00元）。黄义祥、唐丛芳拖欠房屋租金的行为已经构成违约，应该承担继续履行的违约责任。故，对于雷鸣、雷勇要求黄义祥、唐丛芳支付下欠租金105000.00元的诉讼请求，本院予以支持。违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，其以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。在本案中，根据雷鸣、雷勇与黄义祥、唐丛芳在《房屋租赁合同》中“乙方逾期交付租金的，除能及时全额如数补交外，每迟延一日应支付违约金200元/日”的约定，黄义祥、唐丛芳自2014年1月1日起至2016年12月31日止应向雷鸣、雷勇支付违约金219000.00元（200元/日×1095天=219000.00元）。当事人签订合同后，应严格按照合同约定履行义务并承担违约责任，这是合同严守原则的应有之义。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依当事人申请适当予以减少。庭审中，唐丛芳申请法院依法调低双方在合同中约定的违约金。但双方均未提交违约损失的具体数额，故，本院无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情形下，本院将结合《房屋租赁合同》的履行情况、合同双方的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则对合同双方约定的违约金是否过高作出裁量。本案中，从合同的履行情况来看，雷鸣、雷勇与黄义祥、唐丛芳签订《房屋租赁合同》以后，黄义祥、唐丛芳支付了60000.00元的房屋租金，下欠105000.00元的租金未支付，而至2016年12月31日其使用雷鸣、雷勇租赁房屋的时间为4年；从合同双方当事人的过错程度来看，黄义祥、唐丛芳按照合同约定，本应在2013年10月20日前将2014年的房屋租金付清，但其只支付2014年半年的租金20000.00元，至2016年12月31日止已拖欠房屋租金105000.00元，其拖欠房屋租金的行为已构成根本违约，存在较大过错。而雷鸣、雷勇在与黄义祥、唐丛芳明确约定逾期30日不支付租金可以解除合同并收回租赁的房屋的情况下，在黄义祥、唐丛芳逾期未交付租金时，雷鸣、雷勇没有选择按照合同约定与其解除合同或者通过法律途径积极讨要拖欠租金，防止自身损失的扩大，而是在黄义祥被羁押以后才起诉讨要租金并要求解除合同，雷鸣、雷勇的此种怠于保护自身利益的行为存在过失。而且，2015年雷鸣、雷勇同意水利局做的广告牌面积太大，将侧门挡住，在一定程度上影响了黄义祥、唐丛芳使用租赁房屋，雷鸣、雷勇的该行为亦存在过错。从预期利益来看，如若唐丛芳、黄义祥按时履约交付租金，雷鸣、雷勇获得的预期利益将是房屋租金产生的利息，以民间借贷中法律许可的年利率24%为计算标准，以2016年12月31日为截止日期，雷鸣、雷勇因租金产生的利息为：2013年10月21日逾期的2014年租金20000.00元的利息为15560.00元（24%÷12个月÷30天×20000.00元×1167天=15560.00元）；2014年10月21日逾期的2015年租金42000.00元的利息为22456.00元（24%÷12个月÷30天×42000.00元×802天=22456.00元）；2015年10月21日逾期的2016年租金43000.00元的利息为12527.33元（24%÷12个月÷30天×43000.00元×437天=12527.33元）。上述利息共计50543.33元。综上所述，本院认定雷鸣、雷勇与黄义祥、唐丛芳在合同中约定的违约金过高，并根据公平原则将违约金调整为以拖欠的租金为基数并按照民间借贷中法律许可的年利率24%计算出的利息，即50543.33元。综上所述，本案经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告雷鸣、雷勇与被告黄义祥、唐丛芳于2012年12月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除；二、被告黄义祥、唐丛芳于本判决生效后10日内将其租赁的位于容美镇一中路原物资局与县水利局相邻的新楼第一单元第二层、第三层、第四层、第五层楼房房屋腾空并归还给原告雷鸣、雷勇；三、被告黄义祥、唐丛芳于本判决生效后10日内支付原告雷鸣、雷勇下欠租金105000.00元及逾期支付租金的违约金50543.33元；四、驳回原告雷鸣、雷勇的其他诉讼请求。上述义务，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费6160.00元，由原告雷鸣、雷勇负担3202.76元，被告黄义祥、唐丛芳负担2957.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 曾 涛审判员 刘玉升审判员 郑永娥二〇一七年五月十二日书记员 符 婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。