（2017）沪01民终2243号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-20
案件名称
徐瑛诉李沐阳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐瑛,李某1
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2243号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐瑛，女，1977年8月26日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：李枭，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某1，女，2010年11月29日生，汉族，住上海市奉贤区。法定代理人：郭某（系李某1母亲），住同李某1。法定代理人：李某2（系李某1父亲），住上海市奉贤区。上诉人徐瑛因与被上诉人李某1房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初14549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐瑛及其委托诉讼代理人李枭、被上诉人之法定代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐瑛上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院仅凭被上诉人几份无关紧要的回函，单方认定上诉人违约，明显偏袒被上诉人，认定事实严重错误；二、一审以上诉人最初的诉请系要求被上诉人承担违约责任为由，认为解除合同于法有据，属适用法律错误；三、上诉人虽知道被上诉人银行账号，但因被上诉人不肯交出房屋钥匙，不拿出房产证原件，以实际行动不履行合同，且双方一直存有纠纷，故上诉人基于履行抗辩权才暂缓支付购房款，并不构成违约。同时，上诉人在起诉状中表示愿意继续履行合同，即使上诉人违约，也不构成根本违约，被上诉人无权解除合同。此外，一审程序存在违法情形。李某1辩称，不同意上诉人的上诉请求，一、上诉人不愿出具房内物品清单，故被上诉人没有交出房产证原件和房屋钥匙；二、被上诉人多次发函要求上诉人履行合同，上诉人没有履行。因此，请求驳回上诉，维持原判。徐瑛向一审法院起诉请求：李某1返还徐瑛购房定金100,000元（人民币，下同）；李某1偿付徐瑛违约金596,000元。庭审期间，徐瑛变更诉讼请求为：李某1配合徐瑛将坐落于上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）过户至徐瑛名下；李某1偿付徐瑛违约金596,000元。李某1向一审法院提起反诉请求：解除徐瑛、李某1双方签订的房屋买卖合同；已付定金100,000元不予返还。一审法院认定事实：2016年3月1日，徐瑛、李某1签订房屋买卖居间合同一份，约定：李某1将系争房屋出售给徐瑛，购房款为2,980,000元；2016年3月1日徐瑛支付定金100,000元；李某1同意将钥匙交给中介一把；同年3月30日支付购房款500,000元；4月30日支付购房款500,000元；双方至房地产交易中心办理产权过户手续并对房屋进行查看清点后交房当日徐瑛向李某1支付购房款50,000元；徐瑛办出房地产权证后向李某1支付购房款1,830,000元（2016年7月30日前付清）；签订合同后，任何一方违约，一方赔偿违约金是总房价的20%及佣金2%；税费由双方各自承担。合同签订当日，徐瑛即按约以转账方式支付李某1定金100,000元，李某1则将房屋钥匙交给中介。次日，李某1向中介表示因家庭原因暂不出售房屋并同意赔偿徐瑛一定损失，要求双方协商。2016年3月6日李某1从中介处收回存放的房屋钥匙。期间中介召集双方协商无果。2016年3月26日，徐瑛委托律师向李某1发出律师函，认为李某1不愿出售房屋并收回房屋钥匙属违约，要求双倍返还定金，若在收信后2日内返还即视双方解除合同，如不作回应，要求承担房价20%的违约金并负担其它相关费用。2016年3月27日，李某1复函至徐瑛律师称，不接受李某1违约一说，从未表示不愿出售上述房屋，再次重申李某1将继续履行合同即将房屋出售给徐瑛，要求徐瑛于2016年3月30日支付购房款500,000元。徐瑛律师于同年3月28日收到复函并转告徐瑛称，李某1复函所述与徐瑛所述情况有出入，双方可能存在误会，让徐瑛与李某1协商解决。同日，徐瑛至李某1法定代理人郭某的单位，双方发生矛盾并报警。李某1方称徐瑛及社会人员进入单位威胁辱骂李某1法定代理人并不肯离开，此前也来过单位多次要求签订补充协议降价；徐瑛则称不存在上述情况。2016年4月8日，李某1向徐瑛（注明由中介转交）和徐瑛律师发出催告函称，第二期购房款500,000元付款期限已届满，但徐瑛至今未支付已构成违约，要求徐瑛于2016年4月15日前支付上述款项并按约支付第三期购房款，如不支付上述款项将追究违约责任，由此产生的一切后果由徐瑛方承担。徐瑛确认收到该催告函。2016年5月6日，李某1再次向徐瑛（注明由中介转交）和中介发出催告函和律师函称，第二期购房款500,000元和第三期购房款500,000元付款期限均已届满，但徐瑛至今未支付已构成违约，要求徐瑛于2016年5月12日前支付上述款项共1,000,000元，如不支付上述款项将追究违约责任，由此产生的一切后果由徐瑛方承担。中介确认收到催告函和律师函，但未转交徐瑛。嗣后，徐瑛、李某1双方相互指责对方违约，以致涉讼。在审理期间，李某1确认坚持第一项反诉请求，同时同意返还徐瑛定金100,000元。一审法院认为，徐瑛、李某1签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。李某1虽在签订合同和收取定金后表示暂时不出售房屋，但此时双方并未解除合同，相关合同尚处于履行阶段。合同签订后李某1将房屋钥匙向中介交付和从中介处收回并不影响徐瑛、李某1之间房屋买卖合同主要权利义务的享有和履行。此后在合同约定的第二期付款时间届满前，李某1发函明确表示将继续履行合同并提醒徐瑛按约付款，该函由徐瑛律师收取应视为徐瑛收到该函件，嗣后李某1也多次发函要求徐瑛继续履行合同，但徐瑛在明知李某1银行账号的情况下在合理期间内未支付合同约定的后续购房款，显属违约，且徐瑛提起诉讼最初的诉请（返还定金和偿付违约金）系基于解除合同，李某1现要求解除合同于法有据，应予采纳。而徐瑛认为李某1违约要求继续履行合同并要求李某1支付违约金于法无据，对此不予采纳。李某1同意返还徐瑛定金100,000元，于法无悖，应予准许。一审判决：一、解除徐瑛与李某1于2016年3月1日签订的房屋买卖合同；二、李某1于判决生效之日起十日内返还徐瑛购房定金100,000元；三、驳回徐瑛的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,640元，减半收取计15,320元，由徐瑛负担。反诉案件受理费15,320元，由徐瑛承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点即在于涉案房屋买卖合同应继续履行抑或解除。上诉人徐瑛与被上诉人李某1（由其父母李某2、郭某作为法定代理人）签订的《房屋买卖居间合同》系双方自愿、平等协商达成，应属合法有效合同，双方均应诚信履约。首先，本案一审查明事实显示，被上诉人一方确在合同签订次日即2016年3月2日向中介表示暂不出售房屋并在同年3月6日从中介处收回存放的房屋钥匙，然而，在被上诉人作出上述行为和表示后，双方就合同履行虽曾在中介的召集下进行过协商，但显然双方始终未就合同解除达成一致意见，这从上诉人于同年3月26日向被上诉人所发律师函的内容中可见一斑。其次，针对上诉人同年3月26日所发律师函，被上诉人于同年3月27日明确复函上诉人律师表示被上诉人将继续履行合同并要求上诉人按约在同年3月30日支付第二期购房款500,000元，之后，被上诉人又于同年4月8日向上诉人律师发函要求上诉人履行付款义务，然而，上诉人在收到上述函件已经明知被上诉人的意思表示且亦明知被上诉人银行账号的情况下，仍未在合同约定的期限以及被上诉人给予的宽限期内支付合同约定的购房款。由上可见，上诉人未能按时付款的行为显然构成违约。上诉人虽辩称其系因被上诉人不肯交房屋钥匙和房产证原件，故其履行抗辩权暂缓支付购房款，本院认为，交房屋钥匙和房产证原件实非房屋买卖合同项下的主要合同义务，被上诉人既已重申继续履行合同，上诉人再以被上诉人未交钥匙和房产证原件为由不履行付款义务显然缺乏合法性和合理性，故对上诉人该项抗辩理由本院难以采纳。综上，本院认为，被上诉人基于上诉人逾期付款的违约行为提出解除房屋买卖合同的请求，于法有据，应予支持。同时，被上诉人一审同意返还上诉人定金100,000元，系其对自身权益的合法处分，应予准许。相应地，上诉人主张继续履行合同并要求被上诉人支付违约金，实缺乏法律和事实依据，对上诉人的该项主张本院不予支持。至于上诉人提出的其它上诉主张，均不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人徐瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,640元，由上诉人徐瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 严佳维代理审判员 蒋庆琨二〇一七年五月十二日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”