（2016）粤0306民初16704号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-12-11
案件名称
江东雄与刘昊林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江东雄,刘昊林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初16704号原告：江东雄，男，汉族，1965年10月18日出生，住所地深圳市宝安区，被告：刘昊林，女，汉族，1975年7月10日出生，住所地河南省商城县，原告江东雄与被告刘昊林房屋租赁合同纠纷一案。经深圳市中级人民法院发回本院重审，本院立案受理后，适用普通程序组成合议庭于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告江东雄到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月27日，原被告签订《房屋租���及物业管理合同书》，约定：原告将于深圳市宝安区松岗街道碧头第三工业区（原新达厂）一楼410平方米、二楼1260平方米及宿舍三间出租给被告作工厂之用，厂房及宿舍租金（含厂长工资、保安工资、卫生费等）为每月37230元，合同期为六年，自2014年12月16日至2020年12月15日，被告交付租金时间为每月10日前。合同签订后，原告按约履行了各项义务，但被告却未按合同约定支付2015年2月、3月、4月、5月厂房租金、水电费。请求法院判令：1、解除原被告于2014年11月27日签订的《房屋租赁及物业管理合同书》，被告将租赁物返还原告；2、被告支付原告2015年2月至5月占用厂房房屋使用费112995元及2015年1月至4月水电费16156.34元；3、被告支付原告继续占用房屋使用费(从2015年6月1日开始计算至返还租赁物之日止)；4、被告支付原告2014年11月27日至2014年12月16日期间的免租装修期房���使用费24820元；5、被告支付原告拖欠房屋使用费10个月的利息3574元；6、本案诉讼费由被告承担。被告刘昊林未出庭应诉，未提供书面答辩意见。经审理查明，原、被告于2014年11月27日签订《房屋租赁及物业管理合同书》一份，主要内容为：被告向原告租赁位于深圳市宝安区松岗街道碧头第三工业区（原新达厂）一楼410平方米、二楼1260平方米及宿舍三间，租赁期限自2014年12月16日至2020年12月15日（免租装修期为2014年11月27日至2014年12月15日），前三年月租金总额为人民币37230元；原告向被告收取2个月租作租赁保证金（即押金）74460元，如被告未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还，被告还需赔偿原告2个月租金及管理费，并按第一年租金价格向原告补偿免租装修期的押金；被告应按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，在每月10日前向原告缴��当月租金和相关费用，如被告未按时缴纳，原告将每日按总费用的1%加收滞纳金并有权停水停电，逾期一个月原告有权单方终止合同并收回厂房及追回欠款。截止原告原审起诉之日止，被告尚欠原告2015年2月至2015年5月租金112,995元，并欠原告2015年1月至2015年4月水电费16156.34元未付。另查明，涉案租赁厂房系原告向案外人“徐铿”租得，并提供原“深圳市宝安区松岗镇城市建设管理办公室”出具的《建筑许可证》（复印件）；重审期间，原告称被告在重审开庭当月（2016年11月）已搬离承租物业。原、被告的诉争经本院审理并于2015年8月17日作出（2015）深宝法松民初第490号民事判决书，被告刘昊林不服该案判决向深圳市中级人民法院上诉，深圳市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）粤03民终5830号民事裁定书，认为原审庭前文书的送达不妥，迳行缺席判决未能充分保障刘昊林诉讼权利，且在涉案合同可能无效的情形下亦未予释明告知江东雄可以变更诉求，遂裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法组成合议庭，对本案进行重审。重审开庭前，本院分别向被告刘昊林的租赁经营地址、身份证住址直接送达或邮寄送达庭前文书，但均无法送达或被退回，故本院依法向本案被告刘昊林公告送达庭前文书。此外，据原审卷宗显示：本院于2015年11月28日向被告刘昊林的租赁经营地址（即深圳市宝安区松岗街道碧头第三工业区）成功送达原审判决书；2015年12月17日被告刘昊林在《诉讼文书送达地址确认书》中确认其送达地址为“松岗中海西岸华府11栋D单元10D”。本院重审期间，曾向被告自行申报的地址（即松岗中海西岸华府11栋D单元10D）房屋的业主及物业管理处作出调查，未发现被告刘昊林有居住于此房屋的信息。庭���中，本院根据二审意见进行释明，原告称，本案所涉合同即使为无效合同，“对方也要把场地占用费支付给我方，我坚持原审的诉讼请求”。以上事实，有当事人的当庭陈述、《房屋租赁及物业管理合同书》、收款收据、《建设许可证》等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对本案的抗辩。原、被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，但所涉租赁房屋未取得合法的产权证明或建设工程规划许可证，故双方于2014年11月27日签订《房屋租赁及物业管理合同书》应属无效。上述房屋租赁合同虽属无效，但被告作为承租人已实际使用该房屋，依法应参照合同约定的支付条款、租金标准支付相应的房屋占有使用费。根据查明的事实，本院确定被告应向原告支付免租装修��间的房屋占有使用费23579元（37230元/月÷30天×19天）；2014年2月至同年5月的房屋占有使用费112995元（原告主张，未超出约定租金标准）以及逾期付款的利息损失3574元；此外，原告主张被告支付租赁期间产生的水电费用16156.34元，系原告为被告垫付之费，有上手房东的收据为证，理应返还，故本院亦予以支持。另，原告请求判令被告按租金标准37230元/月支付2015年6月起至返还租赁房屋期间的房屋占用使用费，因原告的该项主张不明确，且基于“谁主张谁举证”证据责任原则，原告应对被告何时搬离上述租赁物业承担举证责任，但原告仅在庭审时称被告于2016年11月搬离，并未提供证据证明，故本院不予采信；原告若有新的证据证明，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告江东雄与被告刘昊林签订的《房屋租赁及物业管理合同》无效；二、被告刘昊林应于本判决生效之日起三日内支付原告江东雄免租装修期间的房屋占有使用费23579元、2015年2月至同年5月的房屋占有使用费112995元及逾期付款的利息损失3574元；三、被告刘昊林应于本判决生效之日起三日内支付原告江东雄垫付的水电费用16156.34元；四、驳回原告江东雄的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案��受理费收取1725元，由被告刘昊林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 林 满 棠人民陪审员 李 平 静人民陪审员 杨 明 畅二〇一七年五月十二日书 记 员 闵宜然(兼)书 记 员 陈 颖 欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当���人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划��可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：