（2017）吉0381民初362号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-14
案件名称
原告吉林省鑫鹰房地产开发有限公司与被告赵丽房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
公主岭市人民法院
所属地区
公主岭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省鑫鹰房地产开发有限公司,赵丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条
全文
吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0381民初362号原告：吉林省鑫鹰房地产开发有限公司，地址：公主岭市。法定代表人：王长捷，董事长。被告：赵丽，女，汉族，住公主岭市。委托诉讼代理人：孙颜军，系赵丽儿子。原告吉林省鑫鹰房地产开发有限公司（以下简称鑫鹰房地产）与被告赵丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫鹰房地产委托诉讼代理人田耕、赵丽委托诉讼代理人孙颜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鹰房地产向本院提出诉讼请求：1.判令赵丽给付购房款275807.47元并承担违约金32000元。庭审中，鑫鹰房地产变更诉讼请求：1.解除与赵丽签订的房屋买卖合同；2.赵丽支付违约金（违约金按照合同总价的百分之十计算）和借款50000元的违约金（违约金按照年利息24%自2015年6月25日算至给付之日）；3.由赵丽承担房屋再次出售产生的交易税费；4.诉讼费由赵丽负担。事实与理由：2015年6月25日，赵丽与鑫鹰房地产签订《商品房买卖合同》，购买鑫鹰房地产开发的位于公主岭市岭西三路环岭新城小区8号楼1单元202室、面积97平方米房屋，总价款329606元。首付款99606元（鑫鹰房地产借给赵丽50000元），余款230000元在建设银行按揭贷款。合同履行过程赵丽出现违约不能如期还款的情况，导致鑫鹰房地产保证金帐户被扣划225807.47元，现贷款已全部偿还。赵丽辩称，已无力给付房款，同意解除房屋买卖合同但已支付的房款40000多元要求返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，2015年6月25日，赵丽与鑫鹰房地产签订《商品房买卖合同》，购买鑫鹰房地产开发的位于公主岭市岭西三路环岭新城小区8号楼1单元202室、面积97平方米房屋，总价款318160元。赵丽自行交付首付房款23957元，鑫鹰房地产为其垫付50000元，剩余230000元赵丽与中国建设银行吉林省分行签订个人住房（商业用房）借款合同，借款230000元，借款期限为180个月（2015年7月7日至2030年7月7日），每月归还本息金额1933.42元，鑫鹰房地产提供最高额保证。赵丽在偿还4192.53元后未能继续偿还银行贷款，建设银行分三次在鑫鹰房地产保证金中将剩余应还贷款扣除，共计225807.47元。庭审中，赵丽委托诉讼代理人孙颜军表示已无力支付房款，鑫鹰房地产主张解除合同，孙颜军同意解除，庭审后经询问赵丽本人，亦同意解除房屋买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，双方签订的编号为××号商品房买卖合同（预售）依法解除。鑫鹰房地产主张按照双方所签订的补充协议第二条计算违约金，该条并非对因逾期付款解除合同违约金的约定，按照房屋买卖合同第八条（2）款“逾期付款超过10日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”计算，赵丽应支付鑫鹰房地产违约金11290.37元（225807.47元×5%），鑫鹰房地产返还赵丽已交房款（包括已还贷款）28149.53元。因房屋销售不动产发票已开具到赵丽名下，故合同解除后，赵丽应协助鑫鹰房地产办理更名事宜。另，鑫鹰房地产主张赵丽应按照借款协议约定偿还已垫付款的50000产生的利息，利息按照年利率24%自2016年6月25算至给付之日。依照《最高人民法院关于民间借贷》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用的，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定本案中，双方在协议中约定，鑫鹰房地产同意赵丽以向房地产公司借部分首付款的方式购买房屋，2015年6月25日，赵丽借款50000元，约定还款日期为2016年6月25日，此借款为无息借款，但赵丽如在还款日期前未能足额还款，鑫鹰房地产恢复全部借款利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，同时约定，如逾期还款超过30天上的，赵丽同意每日按照借款总金额的3%交纳违约金，双方对利息和违约金的约定，合计超过年利率24%，超出部分不予支持，赵丽按照年利率24%支付借款利息，但利息应支付至双方对解除合同达成一致时，故赵丽应支付利息21000元（利息按照借款本金50000元、年利率24%自2015年6月25日算至2017年3月21日），鑫鹰房地产诉讼请求对利息的主张超出部分不予支持。综上，赵丽应给付鑫鹰房地产4140.84元（11290.37元+21000元-28149.53元）。关于鑫鹰房地产主张由赵丽承担房屋再次出售产生的交易税费，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、《最高人民法院关于民间借贷》第三十条规定，判决如下：一、依法解除吉林省鑫鹰房地产开发有限公司与赵丽签订的编号为×××号商品房买卖合同（预售），赵丽协助吉林省鑫鹰房地产开发有限公司办理房屋更名事宜；二、赵丽支付吉林省鑫鹰房地产开发有限公司4140.84元，该款于判决生效后三日内给付；三、驳回吉林省鑫鹰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元，由赵丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长 潘正龙代理审判员 冯 亮人民陪审员 刘晓辉二〇一七年五月十二日书 记 员 谷胜平 来源：