（2016）鄂民终1600号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
武汉珞珈山宾馆有限公司（原湖北易斯特国际酒店管理有限公司）、湖北华富房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉珞珈山宾馆有限公司（原湖北易斯特国际酒店管理有限公司）,湖北华富房地产开发有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂民终1600号上诉人（原审原告）：武汉珞珈山宾馆有限公司（原湖北易斯特国际酒店管理有限公司）。住所地：湖北省武汉市武昌区八一路***号。法定代表人：张睿，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北华富房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区同成富苑*栋**层*室。法定代表人：徐军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李健健，湖北瑞德律师事务所律师。上诉人武汉珞珈山宾馆有限公司（以下简称珞珈山宾馆）因与被上诉人湖北华富房地产开发有限公司（以下简称华富公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00191号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人珞珈山宾馆的诉讼委托代理人戴文琦，被上诉人华富公司的诉讼委托代理人李健健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珞珈山宾馆上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持珞珈山宾馆一审全部诉讼请求或发回一审法院重审；3、华富公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决对华富公司擅自施工造成珞珈山宾馆损失方面认定事实不清、前后矛盾，华富公司系单方擅自施工无事实依据的观点错误，且违反证据规则的规定。（2012）鄂民一终字第30号判决系生效判决，该判决中认定“华富公司施工行为属擅自施工，并无不当”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，华富公司擅自施工的事实已被生效判决确认，珞珈山宾馆无需再对此进行举证。华富公司在庭审过程中，多次主张其施工行为系经过珞珈山宾馆同意，却未提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。2、一审判决认为珞珈山宾馆未实际履行向案外人省军区后勤部的赔偿义务，则认为无法确认珞珈山宾馆的实际损失及数额的观点，系适用法律错误。（2015）鄂民监二再字第00003号民事判决已确认珞珈山宾馆需向省军区后勤部赔偿拆除房屋的损失，该判决系生效判决，而该损失是因华富公司未听从珞珈山宾馆的安排，违法擅自施工拆除涉案房屋而产生的，故珞珈山宾馆主张的损失及数额是明确清晰的。因华富公司的过错，导致珞珈山宾馆向省军区后勤部负有给付之债，此即珞珈山宾馆的损失，该债务最终需要向华富公司履行，且也进入到案件执行程序，因此珞珈山宾馆是否实际履行该判决确定的给付义务，与珞珈山宾馆的损失确认无法律上的关系，一审判决应根据（2015）鄂民监二再字第00003号生效判决确认珞珈山宾馆的损失。3、一审判决认为珞珈山宾馆要求华富公司承担场地占用费无事实和法律依据的观点错误。华富公司实际占用涉案场地进行违法施工，根据公平原则，理应由华富公司承担场地占用费。虽然珞珈山宾馆与华富公司签订的《项目合作开发协议书》约定珞珈山宾馆“承付租赁使用土地的租金”，但一审判决认定该协议书无效，故应视为双方对场地占有使用费的承担没有约定。既然没有约定，则应根据实际情况和公平原则，确认占用费的承担方式。珞珈山宾馆认为根据“谁占有、谁付费”的方式确定双方关于占用费的承担方式是符合实际和公平的，华富公司因违法擅自施工进场，实际占用支配了涉案的场地，故根据公平原则，理应由华富公司承担相关的场地占有使用费。华富公司二审答辩称，1、珞珈山宾馆上诉所称的事实不属实，将擅自施工和擅自拆除混为一谈，无事实和法律依据。2、珞珈山宾馆主张的损失数额为鉴定报告中评估的拆除16栋房屋的损失，并非本案中所涉1、2、3、5栋房屋的损失，珞珈山宾馆应就损失提供证据证明。3、双方系合作开发关系，按合作协议约定，华富公司不应承担场地占用费。请求驳回上诉，维持原判。珞珈山宾馆向一审法院起诉请求：1、华富公司向珞珈山宾馆赔偿拆除房屋损失1706.21万元；2、华富公司向珞珈山宾馆支付场地和上述房屋占有使用费2005.02万元（从2009年11月25日起至2011年8月25日按每年500万元/54亩计算为729.27万元，从2011年9月起至2014年7月按每年525万元/54亩计算为1275.75万元，共计2005.02万元）；3、本案诉讼费用全部由华富公司承担。一审法院认定事实：2005年6月20日，省军区后勤部与珞珈山宾馆签订一份《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》，主要约定省军区后勤部同意将位于武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地（共54亩±1亩）租赁给珞珈山宾馆用于开办酒店、从事经营，并约定了房地产年租金为500万元及租金递增计算规则、免租期等。2005年10月20日，省军区后勤部（甲方）与珞珈山宾馆（乙方）又签订了《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》，对上述租赁合同进行了补充。主要约定租赁房地产的交付：1、于2005年8月1日前，甲方向乙方提供租赁土地地下管线等隐蔽设施图纸资料和地上附着物的建筑资料；2、于2005年8月1日起，无偿提供花园5号楼作为乙方筹备办公使用；3、于2005年10月30日前，完成新建主楼占地范围内附着物拆除和土地平整，于2005年11月5日前完成新建别墅占地范围内附着物拆除和土地平整；4、于2005年12月31日前完成入口加油站拆除工作；5、于2006年4月30日前，腾空租赁区域内其他所有附着物并移交乙方装修或拆除，以满足整体经营需要。另外，双方约定租赁合同起租时间为8月1日，若合同订立后，因甲方规划审批、场地拆迁、周边协调等原因导致延误的，给予乙方建设期应顺延。2005年10月20日，省军区后勤部向珞珈山宾馆发出《关于同意珞珈山招待所改造规划的复函》，该函主要内容为：经省军区首长批准，同意你公司委托北京市京旅建筑设计有限责任公司武汉分公司设计的关于珞珈山招待所改造的总体规划及一期工程酒店设计方案，请按此方案进行施工图纸设计，全套施工图报省军区后勤部备案审定。随后，珞珈山宾馆开始对珞珈山招待所前期改造酒店项目进行施工建设。2008年4月18日，前期酒店项目建成开始试营业。但一直未办理建设施工的相关手续，也没有办理地方行政管理部门的建设规划批准及备案手续。2009年10月19日，湖北省军区房地产管理办公室向珞珈山宾馆发出《关于申请完善酒店配套设施的复函》，不同意该酒店申请建公寓楼的总体规划，要求月底前及时调整规划用途。2009年11月25日，珞珈山宾馆（甲方）与华富公司（乙方）签订一份《项目合作开发协议书》，主要约定：一、甲乙双方合作开发的项目是甲方租赁使用省军区珞珈山招待所营区内45亩地块上的建房工程，在甲方租用的土地上建筑住宅，在合作开发前甲方已拥有土地租赁使用权。甲方租赁使用土地应付的租金，由甲方向土地使用权单位承付，与乙方无涉。二、由甲方向土地使用权单位申请报批立项和项目设计，并确定土地使用权单位为建设单位，甲方须报经土地使用权单位许可乙方投资与甲方合作开发。鉴于甲方与土地使用权单位签订的《房地产租赁合同》较早，且约定的与第三方合作条款需要解限，甲方应与土地使用权单位签订补充协议，改变原租赁土地的用途，以符合合作协议的前置条件。工程前期办理所需手续由甲方负责，施工开始后由乙方负责，竣工后交由建设单位验收。三、项目内容：位于武汉市武昌区省军区珞珈山招待所营区内，总面积45亩，用途为建设住宅及酒店配套设施，建筑用地面积9.54285万平方米，规划建筑房屋总面积包括商业用房约7000平方米、公寓用房约12000平方米、住宅用房约7.64285万平方米，以上面积以省军区后勤部批复实际建筑面积为主。四、项目全部由乙方投资，投资金额约为3亿元。合作方式为甲方承付租赁使用土地的租金，乙方投资建房并组织施工，建成房屋由乙方销售，甲方从售房中分利。五、利润分配方式。建设前由乙方为省军区后勤部支付甲方租金约800万元，房屋建筑面积约为9万平方米，建设成完工后，销售房屋取得的利润，乙方按房屋实际建筑面积500元/平方米支付给甲方，并从总费用中减去支付租金，剩余金额在2年之内全部付清。动工时间以省军区后勤部批准为主；竣工时间以省军区后勤部批准后2年内完工。该房屋建成后，酒店配套用房资产可与酒店现有资产进行评估后重组，甲乙双方可联合经营。六、甲方应完成：办妥土地使用权单位许可乙方参加投资合作开发手续；报批建设项目的立项和可行性研究报告；进行建设项目的市场调研，确定开发项目整体方案；选择和确定规划设计单位，组织签订《规划设计合同》；办理规划方案设计和报批；选择和确定监理单位，组织签订《工程监理合同》；拆除建房用地上的废旧建筑物，做好施工场地“三通一平”。上述事项涉及费用的，甲方自负。七、乙方负责完成：选择和确定建筑设计单位，组织签订《建筑设计合同》；办理施工方案的设计和施工图纸的审批；选择和确定施工单位，组织签订《建筑工程施工合同》；委托质检单位；申办开工计划和《施工许可证》；办理规划验线和项目开工；投入资金施工；设立专门账户，指派会计理账和出纳办理资金流动事务；销售房屋。乙方负责的事项涉费由乙方负担。八、开发实施过程中，实行联席会议制度，每月召开一次联席会议，轮月由甲乙双方主持召开，双方和土地使用权单位、施工单位、监理单位为常席与会单位；工程后期可以邀请质检单位列席会议；每次例会，由专人做记录，与会代表阅读记录后签名，记录照原本打印分送与会单位。记录原本由记录员保存。甲乙双方分工办理的事项资料各自妥善保管，待本协议履行终止后，移交土地使用权单位。协议自甲乙双方法定代表人签字并盖章之日生效。上述合同签订后，华富公司围绕合作项目办理了相关事宜。其中，包括为前期酒店改造项目先期垫付的工程款及日常开支费、代珞珈山宾馆垫付租赁物的租金、拆除花园1、2、4、5号楼房屋及桩基施工等。一审审理中，华富公司出具了14张《中国人民解放军通用收费票据》，载明租金共计1050万元。其中：开票时间为2009年12月31日共计620万元（收费项目名称为2009年租金）；2010年8月30日、9月29日、10月21日、11月5日、12月29日共计430万元（收费项目名称为2010年租金）。2010年10月8日，珞珈山宾馆向湖北省军区事业办并后勤部出具《拆迁报告》，主要载明：为了珞珈山花园公寓项目开工前做好三通一平的准备工作，前期已对酒店场地内进行树木移载和新规划道路施工；接下来将对该场区内建筑物进行拆迁施工，拆迁范围包括1、2、3号楼及周边建筑、拆迁面积约8000平方米、拆迁日期为2010年10月8日至10月28日等。2010年10月11日，省军区后勤部以《复关于珞珈山租赁区域拆迁的请示》向珞珈山宾馆回复，主要称2010年10月9日关于租赁区域拟开发的《拆迁报告》已收悉，复函如下：1、要先上报审批规划方案，待方案批准后再上报拆除方案；2、同意拆除花园1、2、3号楼后3天内，由珞珈山宾馆支付3000万元的工程保证金，根据工程进度情况再逐步拨还；3、未正式批复拆迁前不得私自进行拆迁。2010年10月18日，珞珈山宾馆向湖北省军区事业办并后勤部出具《报告》，主要载明：为了改善前期酒店的经营状况，我公司正在着手进行酒店区域内人员、车辆进出道路及绿化整体改造；根据我公司和省军区后勤部签订的《湖北省军区珞珈山招待所房屋租赁合同》和《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》的规定，望省军区珞珈山招待所尽快从现在办公场所中搬迁出来，以便我公司更好地开展工作。2011年6月3日，珞珈山宾馆又向省军区后勤部出具《关于申请批复珞珈山宾馆拟开发区域总体规划方案的报告》，主要载明拟开发珞珈山花园公寓项目的设计方案，以及珞珈山宾馆承诺拆除原5号楼按1：1重建、拆除招待所后院内无偿还建600平方米房屋等。2011年6月24日，省军区后勤部向省军区珞珈山招待所发《通知》，明确由省军区珞珈山招待所配合机关对租赁区域内合作开发项目建设进行管理，并负责相关协调和监管事宜；请尽快协调并督促珞珈山宾馆在下周一（6月27日）前完成5号楼（原曹家花园）的搬迁工作并实施拆房，否则，可采取停水、停电及其他有效措施，以确保建设任务的顺利完成。2011年6月25日，省军区珞珈山招待所以《关于拆除五号楼的通知》向珞珈山宾馆转发了上述《通知》内容，要求珞珈山宾馆按通知要求时间完成5号楼的拆迁工作。2011年6月26日，珞珈山宾馆对省军区珞珈山招待所复函，称暂不能实施5号楼的拆迁工作，并说明了理由。2011年6月13日、27日、28日，珞珈山宾馆向华富公司发通知书及函，告知不得擅自施工。2011年7月，省军区后勤部向珞珈山宾馆发出《关于履行合同有关问题的函》，通知要求珞珈山宾馆于2011年7月31日前签订补充协议，进一步明确双方权利义务关系；并按省军区党委批准的扩建方案动工建设不得再拖延工期；按2005年合同缴纳2011年第1、2季度租金；如不能落实上述要求即视为自行退出合作，解除原有合同。2011年8月25日，湖北省军区事业办再向珞珈山宾馆致《关于严格履行租赁合同的函》，主要称：因商业经营需要，在租赁期内与第三方合作时，须经省军区后勤部许可；项目按照双方确定的规划完成建设投入使用后，未经省军区后勤部许可，不得擅自改扩建等。另认定：一、2011年9月7日，一审法院受理省军区后勤部与珞珈山宾馆租赁合同纠纷一案，即（2011）武民商初字第157号案件。其中，省军区后勤部起诉要求：1、确认省军区后勤部与珞珈山宾馆签订的2005年6月20日《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》、2005年10月20日《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》无效；2、珞珈山宾馆向省军区后勤部移交位于武汉市武昌区珞珈山招待所营区内的所有房地产、场地及属于不动产范围内的所有配套设施设备；3、珞珈山宾馆向省军区后勤部支付逾期腾退占有使用费（按照每年525万元的标准，自2011年9月25日起计算至腾退移交之日止）；4、珞珈山宾馆向省军区后勤部返还投入2500万元建设费用；5、珞珈山宾馆向省军区后勤部支付拖欠的房屋占有使用费、租金295.4万元及滞纳金（截至2011年8月24日之前的滞纳金为1637.4234万元，此后的滞纳金以1637.4234万元为基数，按照每逾期1日支付3‰的标准，自2011年8月25日起计算至该款实际付清之日止）及赔偿省军区后勤部的经济损失；6、全部诉讼费用由珞珈山宾馆承担。珞珈山宾馆反诉要求：1、确认省军区后勤部与珞珈山宾馆签订的2005年6月20日《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》、《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》合法有效、继续履行；2、确认省军区后勤部已收取的，但未计入租金统计表中的365万元为珞珈山宾馆履行租赁合同所缴纳的租金；3、确认珞珈山宾馆向省军区后勤部支付租金的起始时间为2008年4月18日，租金第一次递增的时间为2013年4月18日；4、省军区后勤部向珞珈山宾馆赔偿经济损失500万元；5、案件中一切诉讼费用由省军区后勤部承担。该案审理中依法委托湖北国泰房地产估价咨询有限公司对珞珈山宾馆已经拆除的位于武汉市洪山区八一路115号共16幢建筑物（总建筑面积为10428.42平方米）的价值进行评估，并作出国泰（2012）估（司）字第002号《房地产估价报告》，评估总价为2192.32万元。其中：2011年7月拆除的花园5号建筑面积622.07平方米，总价154.59万元；2010年11月拆除的花园2号建筑面积1285.02平方米，总价319.33万元；2010年10月拆除的花园1号建筑面积1136.46平方米，总价282.41万元；2010年10月拆除一半的花园3号建筑面积5081.27平方米，总价1262.71万元（上述花园1号、2号、3号、5号的总价值为2019.04万元）。珞珈山宾馆自2007年4月11日起至2011年8月24日止共向省军区后勤部支付租金2168.26万元，尚欠103.4万元。其中含2010年12月9日，珞珈山宾馆向省军区后勤部支付40万元；2011年8月25日，由武汉市珞珈科技信息产业园有限公司代珞珈山宾馆支付125万元。2013年9月24日，一审法院作出（2011）武民商初字第157号民事判决，其中认定：珞珈山宾馆为履行租赁合同，将位于八一路的16幢房屋进行拆除重新建设，系经省军区后勤部批准同意；珞珈山宾馆明知前期酒店改造项目的建设未办理规划手续的情况下，继续进行租赁物的二期建设，且同样在未办理规划手续情况下，仍旧将省军区后勤部租赁范围内房屋拆除的行为，给省军区后勤部造成损失。由此，省军区后勤部与珞珈山宾馆在履行租赁合同过程中均有过错，对因履行合同行为造成的损失应予分担。省军区后勤部作为房屋出租方，对完善出租物的规划手续应负有主要责任，珞珈山宾馆作为建设方亦应承担部分责任，即对已拆除房屋的损失2192.32万元，由省军区后勤部承担15346240元，珞珈山宾馆承担6576960元。故，判决确认省军区后勤部与珞珈山宾馆签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》、《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》无效；由珞珈山宾馆向省军区后勤部移交位于其营地内所有占有的房屋及设备；珞珈山宾馆向省军区后勤部赔偿已经拆除房屋的部分损失6576960元以及支付其欠付的占用期间的房屋使用费103.4万元和自2011年9月起至腾退完毕之日止的房屋占有使用费（按年占用费525万元计算）；驳回双方的其他诉讼请求。宣判后，省军区后勤部和珞珈山宾馆均不服，上诉至本院。2014年1月15日，本院作出（2013）鄂民一终字第00138号民事判决，除因（2011）武民商初字第157号民事判决的判决主文中未确定移交房屋及设备的履行期限属不当予以改判之外，其他判决主文予以维持。2014年5月4日，中国电力工程顾问集团中南电力设计院向珞珈山宾馆发《函》，主要告知应（2014）鄂武汉中执字第434号《民事裁定书》及《协助执行通知书》的要求，拟将1221264元直接付给法院，支付完毕后不再负有支付的义务。2014年6月11日，（2014）鄂武汉中执字第00434-1号《执行裁定书》，查封了珞珈山宾馆位于宾馆内所有的动产（详见清单），交由省军区后勤部保管（查封期限为1年，自2014年6月11日起至2015年6月10日）。2014年11月1日，最高人民法院作出（2014）民申字第1622号民事裁定，指令本院再审，再审期间中止执行。2015年12月18日，本院作出（2015）鄂民监二再字第00003号民事判决，维持（2013）鄂民一终字第00138号民事判决。二、2011年9月7日，珞珈山宾馆将华富公司诉至法院，即（2011）武民商初字第155号珞珈山宾馆与华富公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案。其中，珞珈山宾馆诉称，2009年11月25日双方签订《项目合作开发协议书》后，华富公司未经珞珈山宾馆允许，擅自在珞珈山招待所营区范围内强行施工，先后拆除了租赁区域内的建筑物5625平方米，因租赁范围内的土地属国有划拨土地。故，请求法院判令确认珞珈山宾馆与华富公司签订的2009年11月25日《项目合作开发协议书》无效，华富公司向珞珈山宾馆赔偿经济损失800万元，一切诉讼费用由华富公司承担。华富公司反诉称，双方签订协议后，华富公司积极落实施工方案，并筹措资金进行了项目前期协调和施工，为此已实际垫付了大量资金。故，反诉请求法院判令珞珈山宾馆向华富公司返还垫付的资金及承担反诉费用。2011年12月19日，一审法院作出（2011）武民商初字第155号民事判决，确认珞珈山宾馆与华富公司于2009年11月25日签订的《项目合作开发协议书》无效，由珞珈山宾馆向华富公司支付1673536.51元，并驳回双方的其他诉讼请求。因华富公司不服，上诉至本院，2012年4月18日，本院作出（2012）鄂民一终字第30号民事判决，其中认定一审从讼争工程是否依法取得用地批准、规划许可、施工许可手续等方面，作为判断华富公司施工行为合法性的依据，从而认定华富公司施工行为属擅自施工，并无不当。该二审判决除改判由珞珈山宾馆向华富公司返还垫付酒店工程款及酒店日常开支款1717687.73元之外，其他判决主文内容不变。三、湖北易斯特国际酒店管理有限公司于2005年9月7日成立，企业类型为有限责任公司，主营范围包括对酒店、房地产业投资，酒店管理，宾馆服务，建筑装饰材料销售，该公司于2012年8月28日名称变更为珞珈山宾馆。华富公司于2005年2月2日成立，公司类型为有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营，建筑装饰工程施工，建筑材料批零兼营。四、珞珈山宾馆与华富公司共同确认：双方除案涉的《项目合作开发协议书》之外，不存在其他合作开发关系。珞珈山宾馆自认其向省军区后勤部租赁房地产共54亩，自行投资的前期酒店改造项目约占用9亩，将剩余45亩与华富公司进行合资合作开发，预备开发的项目为珞珈山花园公寓。2014年6月11日，经法院强制执行已将租赁物全部移交给省军区后勤部。对此，华富公司无异议。华富公司陈述其并未参与珞珈山宾馆前期酒店改造项目的建设，双方签订《项目合作开发协议书》后参与了部分经营管理，还代珞珈山宾馆向省军区后勤部垫付了1050万元租金，依约履行后期项目施工等，花园2、3、5号楼是其与珞珈山宾馆一致认可拆除的，省军区后勤部也表示同意，其中3号楼没有拆完。根据双方当事人的举证、质证意见，一审法院归纳本案的争议焦点是：1、珞珈山宾馆提起诉讼是否违反一事不再理原则；2、珞珈山宾馆主张赔偿拆除房屋损失及支付场地、房屋占有使用费的诉请应否支持。（一）珞珈山宾馆提起诉讼是否违反一事不再理原则。珞珈山宾馆认为，虽曾向华富公司提起过拆除房屋损失800万元之诉，然因证据不足被判决驳回诉讼请求。本案再次提起诉请，无论是诉讼标的还是诉讼请求都发生了变更，且未否定前诉判决的结果。本案系基于华富公司擅自拆除房屋所产生的损失，因出现了新的判决及第三方的鉴定结论，属于新证据，遂不违反一事不再理原则。华富公司认为，珞珈山宾馆曾以未经允许擅自施工先后拆除建筑物为由起诉我公司，请求赔偿经济损失800万元，因证据不足被判决驳回该项诉讼请求。本案中珞珈山宾馆在未提交新证据的情况下，又以同一事实再次提起诉讼，不符合法律规定。一事不再理原则是民事诉讼的基本原则，其基本要求是裁判发生法律效力后，当事人不得对争议事实再次提起诉讼。从理论上分析，判决确定后当事人不得就已经判决的同一案件再行起诉，即判决具有既判力。但因确定判决仅对基准时之前发生的事项具有既判力，对基准时之后的事项没有既判力；判决发生法律效力后发生新的事实，为既判力基准时之后发生，并未被生效判决所确认，不在诉讼系属中，亦不应受既判力的拘束。一审法院认为，虽珞珈山宾馆曾起诉华富公司赔偿拆除房屋的损失800万元，因证据不足被判决驳回诉讼请求；但本案是在前诉案件判决之后，鉴于另案判决确定珞珈山宾馆承担责任，珞珈山宾馆才再次提起的诉讼，系属于前诉判决后发生新的事实，现珞珈山宾馆基于新的事实再次提起诉讼主张权利，不受既判力的拘束，不违反一事不再理原则。（二）珞珈山宾馆主张赔偿拆除房屋损失及支付场地、房屋占有使用费的诉请应否支持。珞珈山宾馆认为，案涉花园1、2、3、5号房屋系华富公司擅自拆除，造成珞珈山宾馆向省军区后勤部承担部分赔偿责任。同时，还认为双方合作开发期间，珞珈山宾馆从省军区后勤部租赁的地块共计54亩，前期建设开发使用地块约9亩，剩余45亩与华富公司合作开发，鉴于华富公司系该45亩地块的实际占有、使用人，按公平原则珞珈山宾馆应承担9亩地块的占有使用费，华富公司应承担45亩地块的占有使用费。华富公司认为，拆除房屋及施工方案都是合作期间双方一致认可的，省军区后勤部也表示同意，不存在单方擅自拆除的行为；已实施房屋拆除行为后，珞珈山宾馆才发出停止施工的通知；且，华富公司在合作开发过程中投入了大量的人力、物力、财力，蒙受了巨大损失，合同确认无效后双方并未进行清算；而华富公司与省军区后勤部亦无租赁关系，不应由我公司承担拆除房屋的损失及支付场地、房屋占有使用费。一审法院认为，珞珈山宾馆与华富公司于2009年11月25日签订《项目合作开发协议书》约定合作开发的土地，系珞珈山宾馆依据其与省军区后勤部2005年6月20日签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》而取得的“位于武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地”租赁使用权，珞珈山宾馆并非讼争土地登记的使用权人，且讼争土地属国有划拨性质的军事用地，因双方对该划拨军事用地进行合作开发房地产的行为，未得到有批准权的政府和军队有关管理部门的批准，依照我国《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，认定2009年11月25日《项目合同开发协议书》无效。依据我国《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，珞珈山宾馆作为合作开发协议签订的一方缔约人，依据与第三方的租赁关系而取得开发用地的租赁使用权，其明知通过租赁取得的土地使用权属于国有划拨性质的军事用地，应有义务报经政府部门、军队管理部门许可合作开发房地产，且合同中也约定珞珈山宾馆有义务履行规划、建设施工等相关报批手续；而华富公司作为具备房地产开发经营的主体，明知出租方（土地使用权人）为合作项目的建设单位，租赁土地需要改变用途，在未取得规划手续批准前，仍从事项目的施工行为，双方均有过错。关于赔偿拆除房屋损失的问题。珞珈山宾馆于2011年6月13日、27日、28日向华富公司通知不得擅自施工时，花园1、2、3号房屋于2010年10月、11月已拆除，而花园5号的拆除，系省军区珞珈山招待所经省军区后勤部授权后，明确要求拆除，可视为省军区后勤部已同意拆除。故，珞珈山宾馆认为花园1、2、3、5号房屋系华富公司单方擅自拆除的理由，因无事实依据，不予采信。鉴于（2015）鄂民监二再字第00003号民事判决中，既确定珞珈山宾馆向省军区后勤部赔偿拆除房屋的部分损失，亦确定其承担欠付的房屋使用费及占有使用费的民事责任；且，该损失是基于16幢房屋被拆除的部分赔偿责任，并非专指案涉花园1、2、3、5号房屋。截至举证期限届满，珞珈山宾馆仍未向一审法院提交其实际履行判决确定给付义务的证据，以及区分是房屋拆除赔偿还是支付占用使用费的履行给付证据，从而无法确认珞珈山宾馆围绕本案4栋房屋所发生的实际损失及数额。故，对珞珈山宾馆主张华富公司赔偿拆除房屋损失1706.21万元的诉请，因证据不足，不予支持。关于支付场地、房屋占有使用费的问题。结合本案事实，租赁物的占有使用费系珞珈山宾馆作为承租方应向出租方（省军区后勤部）承担的民事责任，而珞珈山宾馆与华富公司之间系对租赁物进行合作开发，并非将租赁物进行转租，珞珈山宾馆并无证据证明合作期间系华富公司单方、强行占有使用租赁物，也不能以华富公司履行投资建设项目的施工行为为由，简单地认定租赁物全部由华富公司单方占有、使用。相反，华富公司还为珞珈山宾馆向出租方垫付部分租金，进一步说明珞珈山宾馆主张按公平原则由其自行承担9亩地块占有使用费、华富公司承担45亩地块占有使用费的理由，无事实和法律依据，不予采信。故，珞珈山宾馆主张华富公司支付场地、房屋占有使用费2005.02万元的诉请，不予支持。综上，鉴于珞珈山宾馆与省军区后勤部房屋租赁合同纠纷的生效判决确认其承担给付义务的内容，既包括赔偿案涉4栋房屋之外的责任；也包括在合作期间外，作为承租人应承担的占有使用费。2014年5月4日中国电力工程顾问集团中南电力设计院出具的《函》，并不足以直接证明珞珈山宾馆对判决确定给付义务的实际履行，且该案于2014年11月1日经最高人民法院裁定指令再审，再审期间中止执行。故，珞珈山宾馆无证据证明其实际发生的损失数额，因证据不足，对珞珈山宾馆的全部诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回珞珈山宾馆的全部诉讼请求。一审案件受理费227363元，由珞珈山宾馆承担。珞珈山宾馆和华富公司在本院二审规定的举证期限内均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。根据当事人的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：珞珈山宾馆应否向华富公司赔偿拆除房屋的损失，并支付房屋和场地占用费。针对本案二审争议焦点，结合当事人的诉辩观点及案件事实，本院评析如下：本院认为，珞珈山宾馆与华富公司签订的《项目合作开发协议》，因违反《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”的规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方对于合同无效的后果均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，珞珈山宾馆并非《项目合作开发协议》所涉土地的使用权人，以他人享有土地使用权的划拨土地作为投资进行合作开发房地产，其对于《项目合作开发协议》无效的后果，具有明显的过错；华富公司作为专业从事房地产开发的企业，明知合作开发一方不享有涉案土地的使用权，仍与之签订《项目合作开发协议》，其对于该协议无效的后果，亦有过错。因此，珞珈山宾馆和华富公司应对《项目合作开发协议》履行过程中所产生的损失各承担50%的责任。根据一审法院查明的事实，省军区后勤部与珞珈山宾馆租赁合同纠纷一案中，生效判决认定珞珈山宾馆与省军区后勤部之间的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效，该案中法院委托湖北国泰房地产估价咨询有限公司对被拆除的16幢总建筑面积为10428.42平方米已拆除房产价值进行评估，评估总价为2192.32万元。其中，涉案1、2、3、5号楼评估价分别为282.41万元、319.33万元、1262.71万元、154.59万元，共计2019.04万元。该案中生效判决认定珞珈山宾馆与省军区后勤部在履行租合同中均有过错，省军区后勤部负有主要责任，珞珈山宾馆负有次要责任，对已拆除房屋的损失2192.32万元，由省军区后勤部承担15346240元（2192.32万元×70%），珞珈山宾馆承担6576960元（2192.32万元×30%）。该案中生效判决还确认珞珈山宾馆应向省军区后勤部支付欠付的占用期间的房屋使用费103.4万元（按年占用费500万元/54亩计算）和自2011年9月起至腾退完毕之日止的房屋占有使用费（按年占用费525万元/54亩计算）。珞珈山宾馆与华富公司签订的《项目合作开发协议》中约定珞珈山宾馆提供合作开发的土地，华富公司负责项目建设。因涉案土地由珞珈山宾馆向省军区后勤部支付租赁费用，故珞珈山宾馆租赁土地的行为系履行《项目合作开发协议》中约定的义务；华富公司拆除涉案1、2、3、5号楼的行为，亦属履行《项目合作开发协议》中约定的义务。故，前述生效判决书认定的已拆除房屋部分损失及房屋占用费属于珞珈山宾馆与华富公司在履行《项目合作开发协议》中产生的损失，珞珈山宾馆作为与省军区后勤部签订的《租赁合同》的合同相对方向省军区后勤部承担全部赔偿责任后，有权基于其与华富公司之间的合作开发关系向华富公司主张分担相应的责任。根据前案中的计算方式，本案中珞珈山宾馆与华富公司履行《项目合作开发协议》中拆除的房屋为1、2、3、5号楼，故已拆除房屋损失为2019.04万元的30%，即6057120元。双方合作开发房地产所涉土地为45亩，依照2011年9月前500万元/54亩，2011年9月之后525万元/54亩的标准计算，双方签订《项目合作开发协议》之日即2009年11月25日起至2011年8月24日止的房屋及土地占用费为7291666.67元（500万元÷54亩×45亩÷12×21个月）；2011年9月起至2014年6月腾退完毕之日止的房屋及土地占用费为12031250元（525万元÷54亩×45亩÷12×33个月）。综上，珞珈山宾馆与华富公司在履行《项目合作开发协议》过程中产生的损失为25380036.67元（6057120元＋7291666.67元＋12031250元），珞珈山宾馆与华富公司各自应承担12690018.34元。因另案中生效判决判令珞珈山宾馆向省军区后勤部承担的赔偿责任中包含华富公司应承担的部分，故华富公司应向珞珈山宾馆支付已拆除房屋损失及房屋和土地占用费12690018.34元。根据一审查明的事实，华富公司代珞珈山宾馆向省军区后勤部垫付了1050万元租金，该部分款项应在华富公司向珞珈山宾馆支付的款项中予以扣除，故华富公司应向珞珈山宾馆支付已拆除房屋损失及房屋和土地占用费2190018.34元（12690018.34元﹣1050万元）。由于省军区后勤部对珞珈山宾馆享有的债权已被生效判决所确认，因此珞珈山宾馆是否实际向省军区后勤部履行判决确认的赔偿义务，不影响珞珈山宾馆向华富公司主张权利。综上所述，珞珈山宾馆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00191号民事判决；二、湖北华富房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向武汉珞珈山宾馆有限公司支付已拆除房屋损失及房屋和土地占用费2190018.34元；三、驳回武汉珞珈山宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费227363元，由武汉珞珈山宾馆有限公司负担204626.7元，由湖北华富房地产开发有限公司负担22736.3元。二审案件受理费227363元，由武汉珞珈山宾馆有限公司负担204626.7元，由湖北华富房地产开发有限公司负担22736.3元。本判决为终审判决。审判长 邵震宇审判员 王捷明审判员 张之婧二〇一七年五月十二日书记员 羿 华 来源：