（2017）沪01民终2580号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-22
案件名称
上海新联纺物业管理发展有限公司诉上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海新联纺物业管理发展有限公司,上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2580号上诉人（原审原告）：上海新联纺物业管理发展有限公司，住所地上海市长宁区愚园路1341号4号房。法定代表人：罗乾平，董事长。委托诉讼代理人：齐昌，上海大庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会，住所地上海市长宁区虹桥路1167弄小区门卫室。负责人：倪华，主任。委托诉讼代理人：石舫，上海岷颉律师事务所律师。上诉人上海新联纺物业管理发展有限公司（以下简称新联纺公司）因与被上诉人上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会（以下简称中华别墅业委会）物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初14703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人新联纺公司的委托诉讼代理人齐昌、被上诉人中华别墅业委会的委托诉讼代理人石舫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新联纺公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律不当。新联纺公司与中华别墅业委会之间的物业管理合同期满后，双方未签订新的合同，且新联纺公司明确表示不同意按照原合同条件履行，这意味着2006年8月1日起，双方之间没有合同关系。新联纺公司为中华别墅业委会所在小区提供的服务属于无因管理，依法有权向中华别墅业委会主张相应费用。被上诉人中华别墅业委会辩称，不同意新联纺公司的上诉请求，要求维持原判。新联纺公司向一审法院起诉请求：判令中华别墅业委会向其支付2006年8月至2015年3月物业管理费用，暂计人民币100,000元，具体以审计为准。一审法院认定事实：2004年，新联纺公司（受委托方、乙方）与上海市长宁区中华别墅业主大会（以下简称中华别墅业主大会）（委托方、甲方）签订《物业管理服务合同》，约定由新联纺公司为上海市长宁区XX路XX弄（XX别墅）小区（以下简称涉诉小区）提供物业服务，物业类型多层住宅，座落上海市长宁区XX路XX弄，南至虹桥路，西至伊犁路，北至安顺路，建筑面积14,760平方米；物业管理费建筑面积每平方米0.50元每月；委托管理期限为贰年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止；合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。《物业管理服务合同》签订后，新联纺公司按约为涉诉小区提供物业服务。合同到期后，新联纺公司未与中华别墅业主大会续签物业管理服务合同，但仍为涉诉小区提供物业服务。2012年9月18日，新联纺公司出具《征询意见书》，向涉诉小区全体业主提出将物业管理费调整至每平方米1.296元每月的标准。嗣后，新联纺公司仍未能与中华别墅业主大会签订物业管理服务合同。2015年3月31日，新联纺公司撤出涉诉小区。新联纺公司分别于2008年、2009年、2010年、2012年、2013年、2014年就涉诉小区提出托底“无人管理”房屋资金使用申请。一审法院认为，本案争议焦点在于新联纺公司与中华别墅业主大会于2004年签订的《物业管理服务合同》到期后，新联纺公司继续为涉诉小区提供物业服务应以何标准计算物业管理费用。新联纺公司认为《物业管理服务合同》到期后，涉诉小区系无人管理小区，其在政府的要求下为了小区与公共利益继续提供物业服务，故不应当延续原合同约定的物业费标准，应当按实进行结算。中华别墅业委会则认为原合同到期后，新联纺公司与中华别墅业主大会未续签新的合同，故应当沿用原合同，以包干制计算新联纺公司薪酬。法院认为，新联纺公司与中华别墅业主大会的《物业管理服务合同》到期后，新联纺公司在未与中华别墅业主大会签订新的物业管理服务合同的情况下，继续为涉诉小区提供物业服务。新联纺公司于2012年提出增加物业管理费用的《征询意见书》，但仍未能与中华别墅业主大会达成一致，签订新的物业管理服务合同。物业管理服务合同约定的服务期限届满后，业主委员会未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。因此，在原《物业管理服务合同》到期而又未能签订新合同的情况下，物业管理费计算标准仍应按照原合同约定进行计算。新联纺公司主张双方对调整物业费均明确了意见，并据此要求对物业管理费进行按实结算，但除征询意见书外，新联纺公司未能提供其他证据证明双方就提高物业费标准已达成合意，故其诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回上海新联纺物业管理发展有限公司的诉讼请求。案件受理费1,150元，由上海新联纺物业管理发展有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，物业管理服务合同约定的服务期限届满后，业主大会或业主委员会未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。本案中，新联纺公司与中华别墅业主大会于2004年签订的《物业管理服务合同》到期后，新联纺公司未与中华别墅业主大会续签物业管理服务合同，但仍为涉诉小区提供物业服务，该小区的业主也接受了新联纺公司的管理和服务，业主已按原合同载明的物业服务费标准向新联纺公司实际缴纳了物业费。故可认定原合同继续有效，但服务期限为不定期。虽然新联纺公司在合同到期后曾提出过提高物业管理费的意见，但最终并未与业主大会就提高费用达成一致，也未签署新的物业管理合同。因此，新联纺公司在按原合同约定的标准已收取了物业费的情况下，现主张按其单方计算的费用标准计取相应费用差额，缺乏充分的依据。其主张合同到期后，与中华别墅业主大会没有合同关系，缺乏事实根据；主张其此后对于中华别墅小区的物业服务与管理行为属于无因管理，亦无事实根据与法律依据。一审法院据此驳回其诉讼请求，当属无误。本院亦难以支持其上诉请求。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,150元，由上诉人上海新联纺物业管理发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年五月十二日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”