（2017）赣11民终394号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-10-16
案件名称
江西智博石油替代工程研究院有限公司、玉山县畜牧兽医局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西智博石油替代工程研究院有限公司,玉山县畜牧兽医局,江西三清博亨新能源科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终394号上诉人（原审被告）：江西智博石油替代工程研究院有限公司，住所地江西省玉山县文城镇国道以北固德能源以西。法定代表人：张建中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓春，北京美信律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：玉山县畜牧兽医局，住所地江西省玉山县冰溪镇府后园A区20号，组织机构代码49231013-5。法定代表人：李杉木，系该局局长。委托诉讼代理人：李玉栋，江西淮玉律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）江西三清博亨新能源科技有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇府前路29号。法定代表人：罗许可，系该公司董事长。上诉人江西智博石油替代工程研究院有限公司因与被上诉人玉山县畜牧兽医局、被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2016）赣1123民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江西智博石油替代工程研究院有限公司委托诉讼代理人李晓春、被上诉人玉山县畜牧兽医局委托诉讼代理人李玉栋到庭参加诉讼。被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。江西智博石油替代工程研究院有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人玉山县畜牧兽医局的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院没有查明案件事实，且适用法律错误，本案租赁合同应认定为无效合同。本案一审庭审时，上诉人明确提出要求被上诉人玉山县畜牧兽医局提供涉案房屋的规划许可证及产权证明，包括规划许可证、施工许可证、土地证及房产证等证件，但被上诉人玉山县畜牧兽医局一直推脱未提供。据了解，涉案房屋应属违章建筑，至今没有办理任何相关手续。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2、被上诉人玉山县畜牧兽医局明知并同意上诉人免费使用涉案房屋，其请求上诉人支付租金或房屋使用费没有合同及法律依据。3、自2015年8月10日起至房屋腾退之日止，因被上诉人玉山县畜牧兽医局的原因造成涉案房屋至今未能腾退，期间的损失应由被上诉人玉山县畜牧兽医局自行承担，上诉人对被上诉人玉山县畜牧兽医局扣留上诉人物品及由此造成的损失上诉人保留要求赔偿的权利。被上诉人玉山县畜牧兽医局辩称，1、被上诉人玉山县畜牧兽医局与被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司、上诉人之间存在合法的租赁关系。上诉人与被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司也分别缴纳了租金，被上诉人玉山县畜牧兽医局的房屋是经过合法的审批程序建设的，有建设项目选址意见书等合法手续，只是暂时没有办理不动产登记。2、被上诉人玉山县畜牧兽医局同意上诉人与被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司合租房屋，其仅同意双方合用，无证据证明其同意上诉人免费使用，且2013年8月前的租金被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司是逐年缴纳的，只是欠了部分租金。3、上诉人以协商为由拖延腾房强占涉案房屋，致使该房屋长期无法出租，因此腾房之前的房屋使用费应由上诉人及被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司承担。一审认定事实清楚，请求予以维持。被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司未出庭但其法人代表罗许可向本院提交了书面意见称：其已于2014年3月16日转让了股份，但未办理股份转让和法人变更手续，所欠缴房屋租赁费应由江西智博石油替代工程研究院有限公司独自承担。理由为：1、2013年8月其与上诉人签订租房协议，该协议主要内容有：一是江西三清博亨新能源科技有限公司将已经取得的玉山县畜牧兽医局七楼办公用房374平方米（全部）无偿给江西智博石油替代工程研究院有限公司使用。这说明江西三清博亨新能源科技有限公司对该办公用地不收费。二是江西智博石油替代工程研究院有限公司同意严格按照江西三清博亨新能源科技有限公司的房屋租赁合同条款执行，这说明该办公用地的租赁主体已经变更，江西智博石油替代工程研究院有限公司是房屋租赁人，该办公用地的租赁费由江西智博石油替代工程研究院有限公司承担。三是玉山县畜牧兽医局在双方协议上签字盖章，说明已经同意双方的协议及内容。2、2011年6月江西三清博亨新能源科技有限公司与玉山县畜牧兽医局签订的房屋租赁合同第七条明确规定，变更、合并后的一方即成为合同主体，并继续承担和履行本合同规定的条款。协议签订后，玉山县畜牧兽医局一直向江西智博石油替代工程研究院有限公司收取房屋租赁费，可见玉山县畜牧兽医局认可了租赁该办公用地的主体已经变更的事实。玉山县畜牧兽医局向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2011年6月23日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付租金15.94万元及按每月租金5800元支付自2016年4月1日起至搬离前占用期间的费用；3、本案受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2011年6月23日原告玉山县畜牧兽医局与被告江西三清博亨新能源科技有限公司签订了房屋租赁合同约定：1、原告将位于玉山县冰溪镇三清大道即玉山县农业局兽医站大楼七楼一层租赁给被告江西三清博亨新能源科技有限公司；2、租赁期限为五年，即自2011年6月1日起至2013年5月31日止；3、每月租金为人民币5,800元，租金为按季支付，在每季度头月15号前支付本季度租金；4、租赁用途用于办公；双方任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并不影响本合同的继续履行……。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告江西三清博亨新能源科技有限公司使用，截止2013年8月30日止，被告江西三清博亨新能源科技有限公司向原告缴纳租金9万元，还欠原告租金6.66万元。2013年8月6日，被告江西三清博亨新能源科技有限公司和江西智博石油替代工程研究院有限公司签订协议书，约定被告江西三清博亨新能源科技有限公司将已租赁的玉山县畜牧兽医局七楼的374平方米办公用房无偿给被告江西智博石油替代工程研究院有限公司共同使用，被告江西智博石油替代工程研究院有限公司同意严格按房屋租赁合同条款执行，使用期限为自2013年8月1日至2016年5月31日止。2013年8月15日，原告玉山县畜牧兽医局在该协议书上盖章签字同意两被告合用。2013年9月1日起，租赁房屋由两被告合用。之后，被告江西智博石油替代工程研究院有限公司向原告缴纳租金8.7万元，截止2016年3月31日欠交租金9.28万元。至今为止租赁的房屋仍由两被告占用，未交还原告。原告经数次催收租金未果，故向法院起诉，要求解除原被告于2011年6月23日签订的房屋租赁合同，由被告江西三清博亨新能源科技有限公司支付尚欠租金6.6万元，由被告江西三清博亨新能源科技有限公司和江西智博石油替代工程研究院有限公司支付截止2016年3月31日租金9.28万元以及按每月5,800元支付自2016年4月1日起至搬离前占用期间的租金。一审法院认为，原告玉山县畜牧兽医局与被告江西三清博亨新能源科技有限公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行合同。出租人将租赁房屋交付给被告使用，被告应当按约定的期限支付租金，原告要求被告支付租金，本院予以支持。原告同意两被告自2013年9月起合用租赁房屋，符合法律规定，之后的租金应由两被告共同承担。原被告签订的租赁合同履行期限尚未届满，被告未按约向原告交纳租金，已构成违约，现原告提出解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告江西智博石油替代工程研究院有限公司辩解本案涉及的房屋租赁合同是发生在原告与被告三清博亨公司之间的，与被告智博石油公司没有关系，原告与被告三清博亨公司于2013年8月15日一致同意将原告七楼的374平方米办公用房无偿给江西智博石油公司使用，使用期限为2013年8月1日至2016年5月31日止，原告无权向本公司收取租金，该辩解没有事实依据，理由是两被告于2013年8月6日签订的协议中约定被告江西三清博亨新能源科技有限公司同意被告江西智博石油替代工程研究院有限公司无偿使用租赁房屋，该约定只对两被告有约束力，而原告在该协议上只是表明同意两被告合用，两被告的约定不能及于原告，故被告江西智博石油替代工程研究院有限公司该辩解不能成立。被告江西智博石油替代工程研究院有限公司又辩解原告于2015年8月10日以江西智博石油公司欠其房租为由，单方面强行终止了由被告江西三清博亨新能源科技有限公司与原告、江西智博石油公司三方于2013年8月15日签订的协议书，并将原告七楼的374平方米办公用房外加铁链锁锁住长达60多天，致使江西智博石油公司工地的全部经营运行彻底瘫痪并产生了重大损失，本案中被告未提供证据，被告有新的证据可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告玉山县畜牧兽医局与被告江西三清博亨新能源科技有限公司于2011年6月23日签订的房屋租赁合同；二、由被告江西三清博亨新能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告玉山县畜牧兽医局支付房屋租金66,600元；三、由江西三清博亨新能源科技有限公司、江西智博石油替代工程研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告玉山县畜牧兽医局支付至腾空租赁房屋之日止的房屋租金（截至2016年3月31日止的租金为92,800元，2016年4月1日起租金按每月5,800元计算）。本案受理费人民币3,488元，减半收取1,744元，由江西三清博亨新能源科技有限公司负担1,100元、由江西智博石油替代工程研究院有限公司负担644元。二审中，被上诉人玉山县畜牧兽医局提交下列一组证据：建设项目选址意见书、玉山县城乡规划局的证明材料、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等经盖章以证明属实的复印件，证明该房屋系合法建筑。上诉人江西智博石油替代工程研究院有限公司质证认为，对该组证据的真实性有异议，证据上的签章系被上诉人玉山县畜牧兽医局本单位的公章，不是发证机关的公章；对证明目的有异议，应当在一审庭审前取得建筑规划许可证，不能证明租赁合同有效。被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司未发表质证意见。本院认为，经与原件核对，被上诉人玉山县畜牧兽医局提供的上述证据具有真实性、客观性和关联性，本院依法予以认定，且玉山县畜牧兽医局于2008年11月5日即取得建设用地规划许可证。上诉人江西智博石油替代工程研究院有限公司、被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司均没有提交新证据。经审理查明，被上诉人玉山县畜牧兽医局于2008年11月5日取得建设用地规划许可证，于2008年12月1日取得建筑工程施工许可证。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人玉山县畜牧兽医局与被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司签订的租赁合同是否有效。2、被上诉人玉山县畜牧兽医局要求上诉人支付租金是否符合法律规定。一、关于被上诉人玉山县畜牧兽医局与被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司签订的租赁合同是否有效的问题。被上诉人玉山县畜牧兽医局于2008年11月5日取得建设用地规划许可证，于2008年12月1日取得建筑工程施工许可证。2011年6月23日，被上诉人玉山县畜牧兽医局与被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司签订了房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。上诉人称涉案房屋未取得建设工程规划许可证等属违章建筑，租赁合同无效的上诉主张与事实不符，故该上诉意见本院不予采纳。二、关于被上诉人玉山县畜牧兽医局要求上诉人支付租金是否符合法律规定的问题。2013年8月6日，被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司与上诉人江西智博石油替代工程研究院有限公司签订协议书，约定江西三清博亨新能源科技有限公司将已租赁的玉山县畜牧兽医局七楼的374平方米办公用房无偿给江西智博石油替代工程研究院有限公司共同使用，江西智博石油替代工程研究院有限公司同意严格按江西三清博亨新能源科技有限公司的房屋租赁合同条款执行，使用期限为自2013年8月1日至2016年5月31日止。2013年8月15日，被上诉人玉山县畜牧兽医局在该协议书上盖章签字同意双方合用，无证据证明玉山县畜牧兽医局同意上诉人免费使用该房屋，且上诉人在日后也陆续向被上诉人玉山县畜牧兽医局缴纳了租金8.7万元，因此上诉人称被上诉人玉山县畜牧兽医局明知且同意其免费使用涉案房屋的主张与事实不符，被上诉人玉山县畜牧兽医局要求其支付租金或房屋使用费有合同及法律依据。被上诉人江西三清博亨新能源科技有限公司与上诉人系两个不同的公司，法人代表未变更，罗许可是否退股不影响该公司在诉讼中的地位，两企业并未合并或变更，本案中玉山县畜牧兽医局只同意江西三清博亨新能源科技有限公司与江西智博石油替代工程研究院有限公司共同使用涉案房屋，并没有同意转租，因此江西三清博亨新能源科技有限公司认为欠缴的房屋租赁费应由江西智博石油替代工程研究院有限公司独自承担的辩称意见与事实不符，该辩称意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,488元，由上诉人江西智博石油替代工程研究院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈水娣审判员 钟 凌审判员 周立峰二〇一七年五月十二日书记员 李熙韵 关注微信公众号“”