（2016）苏01民终3426号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-26
案件名称
周绪清、鲁思霞与张坤、袁敬敬等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张坤,袁敬敬,周绪清,鲁思霞,南京家之源房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3426号上诉人（原审被告）：张坤，男，汉族，1991年12月15日出生，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：袁敬敬，女，汉族，1988年10月27日出生，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：周绪清，男，汉族，1968年10月12日出生，住安徽省巢湖市和县。被上诉人（原审原告）：鲁思霞，女，汉族，1969年2月16日出生，住安徽省巢湖市和县。原审被告：南京家之源房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路438号城市绿洲花园综合楼2幢615室。法定代表人：石祖金，该公司总经理。委托诉讼代理人：于尊超，男，该公司员工。上诉人张坤、袁敬敬因与被上诉人周绪清、鲁思霞，原审被告南京家之源房产经纪有限公司（以下简称家之源公司）房屋买卖合同纠纷，不服南京市栖霞区人民（2016）苏0113民初5787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张坤、袁敬敬上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、双方当事人及原审被告签订《房地产买卖中介合同》后，由于被上诉人未能及时决定房产证落谁的名字，并将相关资料交付原审被告，导致该中介合同未在南京市调控政策出台前办理网签手续，进而导致被上诉人在限购政策出台后因购房资格问题无法完成本次交易，被上诉人对合同解除应承担责任。二、张坤经家之源公司居间向案外人周伟祥购买本市栖霞区吉祥花园04幢2单元303室，支付了20000元定金，因被上诉人无法购买案涉房屋，导致上诉人也无法购买周伟祥房屋，上诉人与周伟祥解除了合同，产生定金损失20000元，应由被上诉人承担赔偿责任。三、一审未采纳上诉人20000元损失抗辩理由，认为上诉人为改善支付，该理由不能信服。其一，上诉人购买吉祥花园房屋面积与案涉房屋面积差不多，价格也差不多，没有达到改善型住房标准；其次，上诉人再次购房系利用贷款腾出300000元偿还债务。综上，请求二审法院依法改判支持其上诉请求。周绪清、鲁思霞辩称，上诉人上诉没有事实及法律依据，请求二审维持原判。家之源公司答辩意见为要求二审法院依法判决。周绪清、鲁思霞向一审法院起诉请求：要求解除其与张坤、袁敬敬签订的《房地产买卖中介合同》，返还定金20000元，家之源公司对定金返还承担连带责任。一审法院认定事实：周绪清与鲁思霞之间系夫妻关系，张坤与袁敬敬之间系夫妻关系。2016年9月26日，经家之源公司居间介绍，周绪清、鲁思霞与张坤、袁敬敬及家之源公司签订了《房地产买卖中介合同》，该合同约定的主要内容为：甲方（张坤、袁敬敬）将坐落于栖霞区胜利村7幢1单元403室，建筑面积为62.82平方米的房屋出卖给乙方（周绪清、鲁思霞），房屋售价为1260000元；甲方在下款后往后推迟半年交房；甲乙双方于签订本合同同时向丙方（家之源公司）支付佣金和代办费18000元；三方商定，违约金为100000元，由违约方分别支付给守约方。在三方的补充协议约定：无论房价涨跌，甲乙双方不得违约，否则按照合同约定的违约金赔偿给守约方；乙方于2016年10月10日至10月20日之间向甲方支付首付款520000元用于解押，于2016年11月18日至11月25日之间支付甲方剩余首付款（余款60000元，不含定金、尾款）。合同签订当日，周绪清、鲁思霞向张坤支付了定金20000元。由于周绪清、鲁思霞未能及时将相关资料交付给房之源公司，导致《房地产买卖中介合同》没有网签。2016年10月5日，南京市颁布房产调控政策，周绪清、鲁思霞为非南京市户籍居民，不具备在南京市购房资格，导致《房地产买卖中介合同》无法履行。此后，家之源公司、周绪清、鲁思霞、张坤、袁敬敬三方协调，但未能达成协议。为此，周绪清、鲁思霞诉至法院，要求处理。审理中，周绪清、鲁思霞与张坤、袁敬敬及房之源公司均对解除三方所签订的《房地产买卖中介合同》不持异议。一审庭审中，周绪清、鲁思霞主张因政策的原因造成其不能购房，故要求解除《房地产买卖中介合同》，返还定金20000元。张坤、袁敬敬认为签订合同是在新政出台之前，周绪清、鲁思霞没有提供材料导致合同无法履行；由于周绪清、鲁思霞的原因造成其损失，故要求驳回周绪清、鲁思霞的诉讼请求。家之源公司则表示其不存在隐瞒购房政策的行为，周绪清、鲁思霞在买房时具备购房资格；周绪清、鲁思霞将定金交给张坤，其不是合同的相对方，不应当承担连带责任，周绪清、鲁思霞对其的诉讼请求没有法律依据。因三方各持己见，致使调解无效。一审另查明，2016年10月3日，张坤经家之源公司居间介绍与案外人周伟祥签订了《房地产买卖中介合同》，由张坤向周伟祥购买栖霞区吉祥花园04幢2单元303室的房屋，房屋售价为1480000元，建筑面积为73.58平方米。张坤在签订合同时交付给周伟祥定金20000元。2016年10月15日，张坤与周伟祥签订了《解除商品房买卖合同的协议》，周伟祥未将定金20000元退还给张坤，双方解除所签订的《房地产买卖中介合同》。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，周绪清、鲁思霞与张坤、袁敬敬、家之源公司签订的《房地产买卖中介合同》是三方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，该合同合法有效。在《房地产买卖中介合同》履行过程中，因购房政策发生变化，致使周绪清、鲁思霞不具备购房资格，导致《房地产买卖中介合同》无法履行。由于《房地产买卖中介合同》无法履行的原因不能归责于原被告双方，故周绪清、鲁思霞要求张坤、袁敬敬退还定金20000元，本院对此请求予以支持；同时考虑到张坤、袁敬敬购买他人房屋系改善支付，故对其抗辩遭受损失的意见不予采纳。家之源公司没有向周绪清、鲁思霞收取的定金和中介服务费，故周绪清、鲁思霞要求家之源公司承担连带责任无事实依据和法律依据，对此请求不予支持。因周绪清、鲁思霞与张坤、袁敬敬、家之源公司在庭审中均对解除三方所签订的《房地产买卖中介合同》不持异议，本院予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条之规定，判决：一、解除周绪清、鲁思霞与张坤、袁敬敬及家之源公司于2016年9月26日签订的《房地产买卖中介合同》；二、张坤、袁敬敬于判决生效后十日内返还周绪清、鲁思霞定金20000元；三、驳回周绪清、鲁思霞对家之源公司的诉讼请求。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取150元，由周绪清、鲁思霞承担。各方当事人对一审法院认定的事实不持异议，本院予以确认。本院二审期间，张坤向本院提交《房地产买卖中介合同》一份，主张其再次出售案涉房屋给案外人陈海青时的销售价格为1250000元，少于本案双方当事人之间约定的1260000元，该10000元差价损失系由周绪清、鲁思霞造成。周绪清、鲁思霞对该合同真实性不持异议，但认为张坤在一审判决后出卖案涉房屋，具体价格及损失与其无关。家之源公司对该合同真实性不持异议。本院认为，上诉人张坤、袁敬敬与被上诉人周绪清、鲁思霞及家之源公司签订的《房地产买卖中介合同》，是三方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，该合同合法有效。在该合同履行过程中，因购房政策发生变化，致使周绪清、鲁思霞购买案涉房屋的资格受到限制。由于该合同并未约定具体的网签时间，且自本案诉争合同签订之日至南京市房产调控政策出台之日仅10天，故张坤、袁敬敬以周绪清、鲁思霞未能提交相关材料及时办理合同网签手续的理由，依据不足，本院不予采信。本案诉争合同不能继续履行的原因不能归责于买、卖双方，故周绪清、鲁思霞要求张坤、袁敬敬退还定金20000元，一审判决予以支持并无不当。又因周绪清、鲁思霞对本案诉争合同解除不承担责任，故张坤、袁敬敬主张其另行购房产生的定金损失20000元、降价出售案涉房屋产生的差价损失10000元，要求周绪清、鲁思霞承担，与法不合，以此主张不退还定金的意见，本院不予采纳。综上所述，张坤、袁敬敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张坤、袁敬敬负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 刘 凡二〇一七年五月十二日书记员 郭旭冬 关注公众号“”