（2017）浙07民终1157号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-08-11
案件名称
李宏升、浙江尚格置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李宏升,浙江尚格置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终1157号上诉人（原审原告）：李宏升，男，1967年5月12日出生，汉族，现住浙江省金华市婺城新区。被上诉人（原审被告）：���江尚格置业有限公司，住所地：浙江省金华市双龙南街1338号金磐商务大楼12楼。法定代表人：洪卫琳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：温小敏，浙江思大律师事务所律师。上诉人李宏升因与被上诉人浙江尚格置业有限公司（以下简称尚格置业）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初11957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李宏升向本院上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判支持上诉人李宏升的一审诉讼请求。2、由被上诉人尚格置业承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决事实认定错误。1、一审判决认定上诉人对涉案房屋进行了查验，该认定与事实不符。根据双方签订的商品房买���合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”一审判决已认定被上诉人未书面通知上诉人办理交付手续，因此不存在上诉人在被上诉人通知其交房后对房屋查验的事实，被上诉人也没有任何证据证明上诉存在拒绝办理交房手续的违约事实。出卖人未按合同约定书面通知买受人办理房屋交付手续，存在违约，上诉人对涉案房屋的逾期交付没有任何违约。一审判决认定双方未及时解决装修质量问题，是造成涉案房屋未及时交付的主要原因，该事实认定错误。2、一审判决认定上诉人要求被上诉人整改装修的质量问题后及时交房有违合同约定，该事实认定错误。如果被上诉人认为房屋已符合交付条件，为何不书面通知上诉人办理交房手续。即便房屋已经符合交付条件，被上诉人作为出卖人未书面通知买受人办理交房手续，导致逾期交房也应由出卖人承担违约责任。3、一审判决对被上诉人提供的证据1、2的证明力不予确认。一审认定涉案房屋应包括装修。被上诉人明知涉案屋存在严重的质量问题，不符合双方约定的交付条件，故一直未书面通知上诉人办理交房手续。上诉人因为房屋居住需要，多次向被上诉人催告要求交房，而被上诉人无视上诉人的合同权利，怠于履行合同义务，致使房屋迟迟不能交付。综上，涉案房屋逾期交付完全由被上诉人的违约行为所致，应由被上诉人承担全部的违约责任。被上诉人尚格置业答辩称：一、上诉人在上诉状中的陈述有违事实。一审认定上诉人对涉案房屋进行查验，符合事实与日常逻辑。若上诉人没有对涉案房屋进行查验，如何发现装修问题。涉案房屋早在2012年12月28日通过竣工验收，根据商品房合同第九条约定，房屋各项交房条件早已具备。2014年11月3日，双方签订商品房买卖合同，上诉人购买房屋时就已具备交付条件，小区其他房屋在2013年初都已交付，不可能唯独上诉人一户不通知交房，也没有理由不通知上诉人交房，且房屋钥匙早在2014年11月就交付给上诉人。根据一审提供的关于减免物管费的要求，上诉人要求减免2015年至2016年12月31日的物管费，从这点也可反映出房屋在此前已交付给上诉人的事实。根据一审查清的事实及以上情况可以确认被上诉人早已通知上诉人交房，且上诉人也知道交房的时间，只因上诉人一直对房屋的装修存在异议而未办理交房手续。被上诉人没有书面通知交房是工作人员的疏忽。涉案房屋是现场交付，小区的其他房屋都已售謦，上诉人在签订合同前都已查验过房屋，被上诉人也多次通过电话、面谈等方式告知、催促上诉人交房，但没重视程序环节，这才导致本案��讼。二、根据上诉人提供的徐优良的证人证言及装修申请等均反映上诉人提出的都是装修问题，但装修质量问题并不是交房的条件，也不是合同约定的内容。涉案房屋交付标准是毛坯房，房价也与其他毛坯房价格一样，房屋装修部分属赠送给上诉人。一审认定上诉人以装修存在质量问题要求整改后交房的行为有违合同对交房条件的约定，并判上诉人承担主要责任正确。对涉案房屋的交付，被上诉人不存在任何违约行为。一审法院已综合考虑本案因素判决被上诉人承担20%责任，被上诉人基于尊重一审判决，没有提起上诉。李宏升向一审法院起诉请求：1.判令尚格置业立即支付李宏升逾期交房违约金181208元；2.由尚格置业承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：李宏升购买的房屋属样板房，购买时已经做过装修，购房款按套计算。合同第九条约��：“出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：…3.买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的��修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任…”涉案楼盘于2013年1月2日办理了竣工验收备案。2015年年初，李宏升发现样板房装修部分存在质量问题，即向尚格置业提出整改要求，后又于同年5月向尚格置业提出书面申请，要求尚格置业整改并及时交房。尚格置业委托他人进行了整改，但李宏升认为尚有部分内容未整改好，并要求尚格置业继续整改，故双方一直未办理正式的交房手续，直至2016年8月整改完毕，双方才于同年8月30日正式办理交房手续。一审法院认为，因涉案楼盘已于2013年1月2日办理了竣工验收备案，且李宏升对合同第九条约定的交付条件是否具备也未提出异议，故应认定涉案房屋在双方约定的交付时间即2014年12月31日前已具备合同约定的交付条件。本案争议的焦点是双方未及时���理交房手续的原因及责任承担问题。一、关于涉案房屋未及时交付的原因。在合同约定的交付条件具备后，尚格置业未书面通知李宏升办理交付手续属实；但李宏升已及时对房屋进行了查验，并就装修质量问题向尚格置业提出交涉，要求尚格置业及时整改、及时交房，故其对交付时间也是清楚的。由于双方对装修质量问题发生争议，且一直未能解决，致使交房手续也一直未能办理。因此，导致涉案房屋延期交付，既有尚格置业未及时书面通知的原因，也有双方对装修质量问题未及时解决的原因，而装修质量问题未及时解决，是造成涉案房屋未及时交付的主要原因。二、关于延期交付的责任承担问题。因涉案房屋为样板房，李宏升在签订合同时即已清楚装修情况。《商品房买卖合同》中不但未对样板房的装修质量问题进行约定，也未将装修质量问题作为交付条件，��且明确约定“买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任…”，故装修质量如何不是办理交房手续的条件。因认为装修存在质量问题且要求尚格置业整改后及时交房的是李宏升，故李宏升的行为有违合同约定，应对本案延期交付的后果承担主要责任。但作为出卖人的尚格置业，在交付条件具备后未及时向李宏升发出书面交付通知，在装修质量争议发生后又未及时予以解决并及时催促李宏升办理交房手续，故其也存在一定的违约行为和过错，应对延期交付的后果承担一定的责任。综上所述，本案双方都存在违反合同的情形，应当各自承担相应的责任。根据本案延期交房的原因及双方在合同履行过程中的过错程度，酌定由尚格置业承担20%的违约责任。虽然车库无质量问题，但其是随着主房的交付而使用，且车库实际也未按时交付，故尚格置业对此也应与延期交付房屋承担同样的责任。综上，对李宏升、尚格置业合理有据部分的诉请和抗辩予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、尚格置业于判决生效之日起十日内支付李宏升逾期交房违约金36241.6元。二、驳回李宏升的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1962元（减半收取，李宏升已预交），由李宏升负担1570元，尚格置业负担392元。二审期间，上诉人李宏升为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、康桥漫步6幢2单元101室装修整改情况，用于证明涉案房屋质量存在问题，不符合交房条件。2、照片29张，用于证明涉案房屋存在质量问题，无法交付。3、涉案房屋用电清单一份，用以证明尚格置业一直在使用涉案房屋。针对上述证据，尚格置业质证后认为，对证据1，真实性、合法性、关联性均有异议，从字迹和纸张来看应是复印件，也不能达到其证明目的。根据商品房买卖合同第9条的约定，房屋已经完全达到了交付条件。根据买卖合同第12条的约定，上诉人不得以除房屋主体之外的质量问题拒收房屋，对房屋的其他质量问题及装修，被上诉人已按要求整改完毕。从该份证据也可反映出上诉人一直都对房屋装修提出问题。对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，看不出是谁的房屋，也无法确认时间、地点，不能达到其证明目的。对证据3，真实性无异议，前期因整改涉案房屋装修问题用电量较大，但销售团队于2015年4月解散，小区房屋均已全部售罄，不可能继续使用样板房。另，涉案房屋地下室有水泵，整改完毕前若遇下雨天气，会自动启动，会产生部分电量，但整改后不存在这个问题。本院认为，对证据1，系复印件，无法与原件核对，真实性无法确认。对证据2，无法证明与本案的关联性，本院不予认定。对证据3，对真实性予以确认，但无法证明其证明目的，本院不予采信。被上诉人尚格置业未向本院提交证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案房屋未及时交付的原因及责任认定问题。涉案房屋系样板房，签订合同时应已具备了《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，但尚格置业未依约按时书面通知李宏升办理交房手续，存在违约。根据李宏升与尚格置业提供的证据，结合双方陈述，李宏升对涉案房屋的装修质量提出异议，并要求尚格置业整改，双方因涉案房屋装修质量问题发生争议，未能及时解决，这是造成涉案房屋未能及时交付的重要原因。涉案房屋系样板房，李宏升一直对涉案房屋装修质量问题提出异议，原审法院认定李宏升已对涉案房屋进行了查验，符合交易事实。《商品房买卖合同》未约定涉案房屋的装修质量，也未将装修质量作为交付条件，该合同约定除主体结构质量问题外的质量瑕疵，应属于保修范围，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，以此为由拒绝接受交付，出卖人不承担逾期交付的责任。涉案房屋因装修质量问题���非主体结构质量问题造成逾期交付，李宏升应对此承担主要责任，尚格置业未及时通知李宏升办理交房手续，未及时解决装修质量问题，也应对逾期交付承担违约责任。原审法院根据涉案房屋逾期交付的原因及双方过错程度，酌定由尚格置业承担20%的违约责任，并无不当。综上，李宏升的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3199元，由上诉人李宏升负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑林军审 判 员 韦红平代理审判员 王小青二〇一七年五月十二日代书 记员 王 璐 更多数据：搜索“”来源：