（2017）苏0482民初948号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-28
案件名称
金坛区新华大厦业主委员会与金坛区城西味多食品经营部物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常州市金坛区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金坛区新华大厦业主委员会,金坛区城西味多食品经营部
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0482民初948号原告：金坛区新华大厦业主委员会，住所地：常州市金坛区新华大厦三楼。法定代表人：王中，系该业主委员会主任。委托代理人：王敏，江苏常金律师事务所律师。被告：金坛区城西味多食品经营部，住常州市金坛区金城镇新华大厦第七号店面房。经营者：孙玉德，男，1979年12月1日生，汉族，住常州市金坛区。原告金坛区新华大厦业主委员会（以下简称业主委员会）诉被告金坛区城西味多食品经营部（以下简称味多食品）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由代理审判员庄娇适用简易程序独任审判，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王敏、被告的经营者孙玉德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告所欠物业管理服务费10200元。2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系金坛区新华大厦七间店面房的实际使用人，根据金坛区新华大厦业主公约的规定，新华大厦业主或实际使用人每月缴纳物业管理费。被告自2009年至2016年度的物业管理费尚未缴纳。其中2009年-2014年每年每户1200元，2015年-2016年每年每户1500元。经原告多次催要，被告拒绝缴纳。被告味多食品辩称，被告是10月份开始租的，现在已经不租了。垃圾费是被告自己交的，原告没有对被告做任何服务，消防与供电维护不需要1500元，这些本应该为被告维护的，不需要收费，且收费要公示。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月10日，金坛区新华大厦1-11号店铺（即第七间店铺）的业主与被告签订了租赁合同，将该商铺出租给被告，租期为2016年10月10日至2019年10月10日，被告2016年10月10日至2016年12月30日期间系金坛区新华大厦店面房（第七间商铺）的承租人。新华大厦2008年11月13日召开业主大会决定新华大厦物业管理实行自治，即由业主委员会（原告）代行相关物业服务事宜并通过了新华大厦业主公约，该公约第十三条规定，业主或实际使用人每户（或者每间店面房）每月缴纳100元，每年的12月30日之前缴纳完毕，今后费用的调整根据有关规定并结合大厦的实际情况确定。2014年10月，金坛区新华大厦业主委员会（即原金坛市新华大厦业主委员会）向全体业主、店面房老板发布《关于调整新华大厦物业收费的通知》，店面房两间为一户，将原告1200元/年调整为1500元/年，新收费标准从2015年1月1日起执行。2016年10月10日至2016年12月31日期，被告合计欠缴物业费333元（取整）。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中，新华大厦2008年11月13日召开业主大会决定并通过了《新华大厦业主大会决议》、《新华大厦业主公约》，该决议及公约程序、内容不违反相关法律的规定，根据决议及公约的规定，新华大厦物业管理实行自治，即由业主委员会（原告）代行相关物业服务事宜，故原告为新华大厦的实际服务人，其在本案中具有诉讼主体资格。被告在2016年10月10日至2016年12月30日期间系新华大厦店面房的实际使用人，而店面房属于新华大厦的整体不可分割，应该整体管理，故被告使用的店面房应涵盖在金坛区新华大厦业主委员会物业管理的区域之内，上述决议及公约对被告亦具有约束力，被告应按照公约的规定交纳物业管理服务费。庭审中，被告抗辩客观上原告对其没有提供任何服务，该说法并不能据此否认原告自治管理服务的整体性，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。本案中，原告虽提供了物业服务，但根据双方庭审陈述，可以确认原告物业公司在提供物业管理过程中存在一定的管理疏漏、服务不到位的情况。物业合同系双务合同，业主缴纳物业服务费用，物业公司应当按约提供服务。原告提供的物业服务存在不足之处，其要求业主按照合同约定足额缴纳物业费显然不妥。依照《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，鉴于物业公司在服务方面存在瑕疵的情况，理应对物业管理费进行酌减，本案被告按物业费标准的60%即200元（取整）缴纳物业费为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告金坛区金坛区城西味多食品经营部于本判决生效之日起10日内向原告金坛区新华大厦业主委员会交纳物业管理费200元。二、驳回原告金坛区新华大厦业主委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间发行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28元（已减半），由原告金坛区新华大厦业主委员会负担27元，被告金坛区城西味多食品经营部负担1元。（该款原告已预交，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。代理审判员 庄 娇二〇一七年五月十二日书 记 员 韩宇娇 来源：百度“”