（2016）鲁0828民初3639号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-03
案件名称
叶锋与王永照申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
法院
金乡县人民法院
所属地区
金乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶锋,王永照,宿迁市佳建房地产开发有限公司
案由
申请执行人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款，第三十条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第五十九条，第六十条；《城市房地产开发经营管理条例》：第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0828民初3639号原告：叶锋，男，1963年12月4日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：秦新岭（特别授权），山东缗城律师事务所律师。被告：王永照，男，1975年4月4日出生，汉族，农民，住汶上县。委托诉讼代理人：孟凡旭（特别授权），金乡华宇法律服务所法律工作者。第三人：宿迁市佳建房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿迁城区双庄街徐淮路南。法定代表人：张敬平，董事长。委托诉讼代理人：郑浩（特别授权），金乡德众法律服务所法律工作者。原告叶锋与被告王永照、第三人宿迁市佳建房产开发有限公司(以下简称佳建公司)申请人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶锋的委托诉讼代理人秦新岭，被告王永照的委托诉讼代理人孟凡旭，第三人佳建公司的委托诉讼代理人郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶锋向本院提出诉讼请求称：1.依法判决对第三人开发建设的肖云镇凤凰小镇1幢门面3号房继续执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人开发建设了肖云镇凤凰小镇，原告是该项目1幢门面房的实际承建方。2016年原告起诉第三人工程款纠纷，案件审理终结后原告申请执行。执行期间查封了第三人刚刚完工的东门面1至11号房，包括本案被告提出异议的3号门面房。原告认为被告并没有实际履行对第三人的付款义务，也没有对原告支付过所称用于工程建设的购房款。根据《最高院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被告对诉争的房屋不具有排除执行的权利。请求法院判决对肖云镇凤凰小镇东门市3号房继续执行，并由被告承担本案的诉讼费用。被告王永照辩称：本案所涉房产在2015年2月17日答辩人以一次性付清购房款的方式购买取得，现答辩人对该房产也早已装修完毕，正常使用中，答辩人对本案所涉房产享有合法所有权，原告无权对房屋申请执行，请法院依法驳回原告的诉求。第三人佳建公司辩称，同意对由佳建公司开发建设的凤凰小镇1幢3号门面房继续进行执行。被告一直在主张抵工程款，佳建公司并不欠被告任何工程款，与被告之间也未有任何建设工程合同，因此被告与第三人之间不存在工程款的偿还问题，被告要求偿还工程款的主张不能成立。对被告提供证据的质证意见与原告相同。原告叶锋为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1.金乡县人民法院2016鲁08**执异35-1号民事裁定书，证实执行程序中，贵院因异议人与佳建公司就涉诉房屋签定了《买卖合同》而对裁定对涉诉房屋中止执行，本案原告王永照作中执行申请人提起诉讼，符合规定；证据2.金乡县人民法院执行法院在执行（2016）鲁0828执932-1号民事裁定书的查封裁定和执行查封时的录象资料，证实涉诉房屋在查封前王永照没有占有使用的事实；证据3.王永照在执行异议中提出的执行异议申请书，证实被告是听说房屋被查封的，可见对房屋执行查封时被告根本没有占用使用该房屋；被告王永照的质证意见是：2016鲁08**执异35-1号民事裁定书、（2016）鲁0828执932-1号民事裁定书的真实性无异议。但在查封日期被告没收到裁定书，录像资料不能显示录像的时间，所拍摄房屋不能显示是本案所涉房屋，在拍摄过程当中，没有房屋内的情景，事实上是被告早已装修，已实际入住。被告签订了买卖合同且已经支付全部购房款，并且实际占有使用，被告对该房屋享有所有权。异议执行申请书是被告提交，但不能证明原告的证明观点。被告家住汶上县，有时在本案所涉房屋居住，有时回汶上居住，即便存在法院去查封该房产，那么当时被告没有在现场，是后来听说被查封才提出的异议。被告享有法律规定的排除执行的权利。第三人佳建公司的质证意见是:无异议。被告王永照为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1.2015年2月17日本案第三人佳建公司与被告王永照签订的合同书一份。甲方是本案第三人作为卖方，乙方是被告作为买方，约定甲方将本案所涉房产出售乙方，总价款22万元房款已付清，抵工程款已付清，甲方盖有公司印章及法人签名，乙方被告签字，原告和另一案外人作为经办人签字认可。时间是2015年2月17日。可以证明：1、本案所涉房产本案第三人于2015年2月17日出售给被告；2、买卖房产总价款22万元，合同签订日已付清；3、合同签订时原告是经办人，知悉第三人与被告签订的购房合同书，完全认可第三人与被告的买卖交易行为；4、该合同系买卖双方、经办人真实意思表示，合法有效。合同中有涂改或添加的内容，均是第三人行为，且原告作为经办人也完全知道内容，被告与第三人有房屋买卖真实意思表示，以工程款抵偿购房款的方式支付全部本案所涉房产的购房款，且是以提前一次性付清购房款，事实也是被告提前购买。出现购房款差价也是合同相对人、第三人与被告自愿同意的，且按照当时合同签订时房屋未完全建成，市场价格并无本案第三人与被告签订的购房款有大的差别。证据二、2015年2月17日本案第三人为被告出具的收据一份。本收据内容是收据，交款单位是王永照、收款方式是抵工程款、人民币大写22万元、收款事由是门面房3号，加盖有公司法人代表印章和公司财务章，时间是2015年2月17日。证明：1、本案房产被告作为购买方已支付22万元购房款。2、该收据与购房合同书第七条第二项“购买房屋时，甲方提供收据，收据包括二枚印章，公司法人代表印章和公司财务章。所购房屋必须由此收据方可生效”相互印证，更能反映房屋买卖合同书的真实、收款22万元的真实，第三人与被告的买卖本案房产合法有效证据三、照片复印件4张。证明被告已实际装修，占有使用。原告对上述合同和收据的质证意见是：对合同和收据的真实性不发表意见。该合同名为买卖，实为抵押，系无效合同，而且合同具有涂改，涂改处并没有佳建公司或张敬平的签字确认。原告所承建的肖云社区工程，被告并未履行木工施工，2015年2月17日工程刚刚开始，不存在可以结算工程款的条件，被告意欲从事原告所承建的工程的木工施工，为保障其下一步木工施工主张工程款的主动，被告提出先签订房屋买卖合同，以保障将来发生的工程款能够得以支付，2015年2月17日被告方尚未履行原告所承建的木工施工。对照片四张的真实性持有异议，照片没有拍摄时间，不能证实被告方所持观点。第三人的质证意见是：同原告的质证意见。第三人佳建公司未提供证据。经审理本院认定事实如下:2015年2月17日，被告与第三人签订合同书：甲方（卖方）宿迁市佳建房地产开发有限公司乙方（买方）：王永照身份证号：，联系电话：根据中华人民共和国有关法律、法规和本地有关规定，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实守信的原则，订立本合同，共同遵守。第一条：甲方将凤凰小镇1幢03号出售给乙方，面积约220平方米。（按实际面积结算）第二条：房屋室内配套附属设施、水、电有甲方负责，乙方对甲方上述出售的房屋具体情况已充分了解，自愿购买上述房屋。第三条：付款方式：甲乙双方经协商达成一致，房屋梅每平方价格为1000元（张敬平印章），总价为22万元（张敬平印章），预交定金元，一层主体完工后交元，二层主体完工后交元，三层主体完工后交元，四层主体完工后交元，余款待交房时一次性付清。（如订房的时候一次性付清，优惠3%）房款已付清第四条：交房时间：甲乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于2015年8月30日将上述房屋交付乙方。抵工程款已付清（张敬平印章）。第五条：乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质，乙方对该房屋有关的共同部位、通道和设施使用享有相应的权益和承担相应的义务，并应维护公共设施和公共利益。第六条：甲方保证出售的房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如上述房屋交接后发生交接前即存在产权和财务纠纷，由甲方承担全部责任。第七条：乙方未按本合同约定付款的，定金自愿放弃，所定房屋有甲方任意销售。如乙方已付清房款，甲方未按照合同约定按时交房的，甲方应赔偿乙方每天40元的滞纳金。购买房屋时，甲方提供收据，收据包括二枚印章：公司法人代表印章和公司财务印章。所购房屋必须有此收据方可生效。第八条：经甲乙双方协商一致，本合同未尽事宜，在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或者补充协议，与本合同具有同等效力。第九条：本合同自甲乙双方签订之日起生效。第十条：本合同解释权归宿迁市佳建房地产开发有限公司。第十一条：本合同一式两份，甲乙双方各执一份。不论发生任何纠纷，以本合同为准（张敬平印章）。甲方：（签章）（宿迁市佳建房地产开发有限公司合同专用章张敬平签名乙方：（签章）王永照(捺印)2015年2月17日；经手人：叶锋（捺印）王延安（捺印）。第三人收到被告以抵工程款的方式缴纳的购房款后向被告出具了收据：No3416403；交款单位-王永照；收款方式-抵工程款；人民币（大写）贰拾贰万元正；收款事由-门面房3号同时加盖宿迁市佳建房地产开发有限公司财务专用章2015年2月17日张敬平(印章)。另查明:佳建公司未能提交涉案土地使用权证书、涉案房屋建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证明。2016年5月13日，本院做出（2016）鲁0828民初1850号民事调解书：被告宿迁市佳建房产开发有限公司所欠原告叶锋工程款1577100元，于2016年5月18日之前付清；被告宿迁市佳建房产开发有限公司同意在处分原告叶锋施工的工程时优先偿付所欠原告上述第一项款项。如果被告未按上述双方约定的履行期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；原被告其他无纠纷。2016年5月24日，本院做出（2016）鲁0828执第932-1号执行裁定书：将被执行人宿迁市佳建房产开发有限公司所有的位于金乡县肖云镇凤凰小镇一期东门市房自南向北共11套房产予以查封。2016年10月27日，本院做出（2016）鲁0828执异字35-1号执行裁定书，查明：认为异议人王永照与被执行人佳建公司签订了房屋买卖合同书，王永照购买了佳建公司开发的位于肖云镇肖云社区凤凰小镇东门市03门面房，申请执行人叶锋作为经办人在合同上签字。合同显示“抵工程款、已付清，房款已付清”等字样。佳建公司出具的收条显示收款方式：“抵工程款（大写）贰拾贰万元正”。本院认为：认为异议人王永照与被执行人佳建公司签订了房屋买卖合同书，申请执行人叶锋在合同上签字认可，申请执行人叶锋再申请查封肖云镇肖云社区凤凰小镇东门市03门面房不当。异议人王永照的异议理由成立，其异议主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定中止对金乡县肖云镇肖云社区凤凰小镇东门市03门面房的执行。2016年11月22日，原告叶锋以申请执行人身份向本院提起执行异议之诉。本院认为，第三人宿迁市佳建房地产开发有限公司系涉案房屋的房地产开发企业，其应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，持合法取得的土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，办理涉案房屋预售登记，取得商品房预售许可证明，方可预售涉案房屋。对于未依法办理房地产开发手续建设房屋性质的认定与处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院的裁判范围。同时，原告叶锋主张涉案房屋系第三人所有，但其未能举证证明涉案房屋按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定在房地产管理部门办理了产权初始登记，或者证明本案属于《中华人民共和国物权法》第三十条规定的情形，故对于涉案房屋的所有权，现有证据无法认定。因此，对于原告要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：判决如下：停止对金乡县霄云镇凤凰小镇1幢03号门面房的执行。案件受理费2230元，由原告叶锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 蔡祥杰人民陪审员 温留敏人民陪审员 周军令二〇一七年五月十二日书 记 员 李颂颂附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”