（2016）苏民申3887号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-07-13
案件名称
苏州市吴中区新升针织厂与邵中义房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
邵中义,苏州市吴中区新升针织厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏民申3887号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邵中义，男，1970年1月9日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：胡贤焕，浙江开盛律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏州市吴中区新升针织厂，住所地江苏省苏州市吴中区吴中经济开发区宝南村。负责人：陆杏珍，该厂投资人。再审申请人邵中义因与被申请人苏州市吴中区新升针织厂（以下简称新升针织厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院(2015)苏中民终字第04120号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邵中义申请再审称：1.因超市生意清淡，邵中义曾与新升针织厂口头约定将年租金45万元降为40万元，故邵中义不存在欠付5万元租金之事实；即使欠付租金，也应从10万元的保证金中抵扣，原判认定邵中义欠付租金之事实错误。2.苏州市吴中区人民政府于2013的3月26日下发《宝带桥-澹台湖景区拆迁目标任务书》，新升针织厂于2013年4月得知拆迁消息后，按合同约定最迟应于2013年10月前通��邵中义，但新升针织厂未按约履行，故邵中义不应再承担10月份后的租金。同时，原判已认定承租房屋于2013年下半年已无法有效使用，不能实现租赁目的，故新升针织厂还应返还2013年7至9月的租金。3.《房屋租赁合同》第八条是一般约定，第十一条则是对逾期交付租金的特别约定，故邵中义即使存在逾期交付租金之行为，也应按欠付租金千分之一承担违约金，故原判判令邵中义按第八条约定承担半年租金22.5万元错误。同时，即使千分之一的违约金也过高，应予调整。4.一审法院未应邵中义申请调取保存于吴中区城南街道的拆迁协议、评估报告等关键证据，程序严重违法，也导致法律适用错误。5.新升针织厂一审起诉金额为97万元，但仅获支持38万余元，原判让邵中义承担全部诉讼费用不公。综上，请求再审本案：1.撤销江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第04120号民事判决和苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1690号民事判决，驳回新升针织厂的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费均由新升针织厂负担。本院经审查认为，邵中义与新升针织厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。关于欠付租金的问题。按《房屋租赁合同》约定的租金数额及支付期限，邵中义应于2012年7月10日前支付半年租金22.5万元，邵中义分别于2012年8月24日和10月2日分别支付10万元，欠付2.5万元；邵中义应于2013年2月28日前支付半年租金22.5万元，邵中义于2013年3月6日支付租金20万元，欠付2.5万元。此后，邵中义再未支付租金。因此，原判认定邵中义欠付租金的理由充分。邵中义称曾与新升针织厂口头约定，将年租金从45万元调整至40万元，但未提供证据证明，故原判不予采信并无不当。在原审中，新升针织厂承认邵中义已支付租金107.5万元，即已将邵中义于2010年12月支付的10万元保证金冲抵租金，现邵中义认为应将10万元保证金抵冲欠付租金亦缺乏事实依据。关于2013年下半年的租金问题。《房屋租赁合同》第八条约定：“如果（遇）政策性的重大问题，甲方应6个月内通知乙方，让乙方做好搬迁准备，并终止合同。双方不承担违约责任。”该条约定的含义应为：新升针织厂应当在获知拆迁事宜后及时通知邵中义，让邵中义提前做好搬迁准备，以免其因未能及时知晓拆迁事宜而产生新增经营投入等损失；同时，该条约定也表明新升针织厂在知晓拆迁事宜6个月内通知邵中义终止合同，新升针织厂不必因此承担提前解除合同的违约责任，邵中义亦可不再承担合同终止后的房租。本院认为，据邵中义在��院审查期间“2013年3月份大家都知道拆迁”的陈述可知，尽管新升针织厂未及时履行通知义务，但邵中义已自行获悉拆迁事宜，并未由于新升针织厂未履行通知义务而遭受损失；同时，新升针织厂亦未在6个月内终止租赁合同，邵中义仍在继续承租房屋，尽管邵中义称该承租房屋到2013年下半年已经无法有效使用，不能实现租赁目的，但即使其陈述属实，承租房屋无法有效使用的原因也是由于政府实施拆迁行为所致，而与新升针织厂未履行通知义务并无因果关系。况且，原审法院已考虑到该承租房屋在拆迁项目实施后无法有效使用的事实，基于公平原则，免除了邵中义自2014年1月起的租金，已足以平衡双方的利益。因此，邵中义主张免除2013年7月至12月的租金缺乏合同依据和法律论据，原审判决并无不当。关于违约金合同条款适用的问题。《房屋租赁合同》第八条约定：“双方必须遵守合约，甲方违约赔偿乙方进场的一切损失；乙方违约赔偿甲方半年房租。”第十一条约定：“乙方逾期交付租金的，除及时补交外，每天支付违约金千分之一。如按约定时间逾期三个月未交，甲方有权收回房产。”对此，本院认为，该两条违约责任的约定存在竞合关系，合同当事人可选择其中之一要求对方承担违约责任，故原判根据新升针织厂的选择适用合同第八条并无不当。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原审法院基于邵中义既不支付租金��长期占有房屋的事实，并综合考虑已经免除了邵中义自2014年1月起的租金等事实，不支持邵中义调整约定违约金的请求，并无不当。关于程序违法问题。一审判决书已对应邵中义申请进行证据调查的情况进行了说明，现邵中义认为一审法院未调取证据，缺乏事实依据。在本院审查中，邵中义再次申请调取拆迁协议、房屋评估报告等文件，其陈述调取证据目的在于查明涉案房屋拆迁补偿款中属于邵中义的款项。对此，本院认为，邵中义是否享有对涉案房屋被拆迁补偿款的请求权或应获补偿的具体金额与本案无涉，故其申请调取的证据与本案缺乏关联性。因此，邵中义认为原审程序严重违法的申请再审理由不能成立。关于诉讼费的承担问题。诉讼费在当事人之间的负担属人民法院决定事项，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审的情形。因此，对于邵中义的该申请理由，本院不予理涉。综上，邵中义的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回邵中义的再审申请。审 判 长 杨晓蓉审 判 员 朱加赛代理审判员 周 艳二〇一七年五月十二日书 记 员 朱亚萍 微信公众号“”