（2016）渝0108民初7470号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-02-27
案件名称
徐菲与代娜钟传辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐菲,代娜,钟传辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7470号原告徐菲，女，1976年9月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人相长青（特别授权），重庆九言律师事务所律师。被告代娜，女，1988年9月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告钟传辉，男，1982年1月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告徐菲与被告代娜、钟传辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐菲及其委托代理人相长青、被告钟传辉到庭参加诉讼，被告代娜因下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票后未到庭应诉，故本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐菲诉称，二被告系夫妻关系。原告于2016年1月2日通过中介与二被告签订房屋买卖合同，约定原告购买二被告位于重庆市南岸区福民路39号9幢18-5号房屋一套，套内面积61平方米，价格为71万元。签订合同当天原告交纳定金14万元，2016年1月30日前将涉案房屋交付于原告，2016年3月20日之前办理产权过户变更登记并支付完毕剩余款项。后原告向二被告支付完毕定金，2016年1月30日二被告将涉案房屋交付给原告，现原告已实际入住该房屋。2016年1月30日后，原告多次要求二被告办理房屋过户登记手续，可被告代娜一直采取躲避或者借口出差在外的方式拖延。原告为此起诉请求判令二被告履行与原告签订的房屋买卖合同并配合原告办理房屋过户登记手续，诉讼费用由二被告承担。原告徐菲为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、重庆市商品房买卖合同及产权证复印件，证明二被告对涉案房屋享有所有权；2、个人购房贷款合同、重庆市预购（现购）商品房抵押合同，证明二被告以涉案房屋向中国银行江北支行贷款427000元；3、房屋交易文件，证明原告通过中介与被告于2016年1月2日签订房屋买卖合同；4、收条，证明代娜收取涉案房屋定金15万元；5、履约通知书，证明中介公司于2016年3月1日向二被告发出履约通知；6、物业交割单、补充协议，证明钟传辉于2016年3月3日将涉案房屋交付给原告；7、重庆市家庭装修合同及收据，证明原告对涉案房屋进行了二次装修。被告代娜未答辩。被告钟传辉辩称，原告所述属实，但因为房屋过户手续的办理需要代娜协助，而代娜本人现下落不明，同时尚欠银行贷款30多万，其个人无法办理。其亦提起与代娜的离婚诉讼。经审理查明，二被告系夫妻关系，位于重庆市南岸区福民路39号9幢18-5号房屋系二被告以按揭贷款方式向重庆嘉江房地产开发有限公司购买，并向中国银行江北支付抵押贷款427000元，二被告于2014年3月27日取得该房屋的房屋所有权登记，并办理了抵押登记，二被告各占50%所有权。2016年1月2日，二被告与徐菲签订《重庆市存量房屋买卖合同》，将重庆市南岸区福民路39号9幢18-5号房屋出售给徐菲，约定在2016年1月30日前将房屋交付给徐菲；同日，双方签订《补充协议》，协议约定该房屋总成交价为710000元，徐菲在签订合同当日支付定金140000元，过户递件完成后当日内，徐菲将首付款170000元支付给二被告，尾款400000元由放贷银行直接支付给甲方；若该房屋目前为按揭状态，则被告应在2016年3月20日之前到其贷款银行办理完成提前还贷手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。同日，代娜出具收到徐菲购涉案房屋定金150000元。2016年1月2日，原、被告还与重庆链家房地产经纪有限公司签订《过户、按揭代理合同》，被告委托中介办理交易房屋的权属变更登记及物业交割手续事宜；原告委托中介办理交易房屋的权属变更登记及物业交割手续事宜及代办银行按揭贷款事宜。2016年3月1日，徐菲及涉案房屋交易经纪方重庆链家房地产经纪有限公司向二被告发出履约通知书，要求二被告交付房屋。2016年3月3日，被告钟传辉与原告徐菲办理了涉案房屋移交手续，并就屋内水电气费的结算签订补充协议。徐菲随后对房屋进行装修入住，但因代娜下落不明，未办理房屋所有权转移登记。故徐菲向本院提起诉前财产保全申请，本院于2016年4月7日查封了涉案房屋，其后徐菲以前述诉讼请求起诉来院。本案审理过程中，被告钟传辉称，涉案房屋未提前还贷，现尚欠银行30多万元贷款；同时因代娜下落不明，办理房屋过户又需要代娜协助，仅其个人无法完成房屋过户。上述事实有原告举证及原、被告庭审陈述为证。另查，原告徐菲于2017年5月10日代二被告向中国银行江北支行支付涉案房屋贷款本息及逾期还款罚息等，分别向该行支付390944.11元和52360元。该行确认涉案房屋贷款已结清，并于2017年5月11日注销了涉案房屋的抵押登记。本院认为，原告与二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效。根据合同约定，被告应在2016年3月20日之前到银行完成涉案房屋的提前还贷事宜，被告未履行该义务，构成违约。现原告已实际入住涉案房屋并要求继续履行合同，本院予以支持。对于原告要求被告办理房屋所有权转移登记的请求，本院认为，本案涉案合同之所以在前期履行中发生迟滞，其最主要的原因是房屋上设有抵押权，在该抵押权未注销前，房屋所有权转移登记存在障碍。由于合同约定的原告付款方式为定金加首付加银行贷款，而原告办理银行贷款又需用涉案房屋进行抵押，因此必须先行办理房屋所有权转移登记才能再办理银行贷款。根据合同约定，在办理房屋所有权转移登记之前及当日，原告的支付义务为14万元定金，17万元首付款；现原告已向被告支付定金15万元，并为合同能继续履行，代被告向银行偿还贷款及承担违约责任等达40余万元，该支付款项可与原告的付款义务相品叠，因此，本院认为在房屋所有权转移登记前原告应履行义务已履行，而二被告应履行义务因代娜下落不明未完全履行。由于该房屋上原所设抵押权已注销，房屋所有权转移登记的主要障碍已经消除；为维护交易的稳定性，减少双方损失，同时有利于合同后续事项的履行，本院对原告要求办理房屋过户登记的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告徐菲与被告代娜、钟传辉签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行；二、被告代娜、钟传辉于本判决生效之日履行将南岸区福民路39号9幢18-5号房地产权属转移登记给原告徐菲的义务。案件受理费80元，诉前保全申请费4070元，公告费600元，合计4750元由被告代娜、钟传辉承担（此款现暂由原告徐菲承担，被告代娜、钟传辉于本判决生效之日支付给原告徐菲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 廖有龙人民陪审员 刘成丽人民陪审员 邵元伟二〇一七年五月十二日书 记 员 陈晓露 更多数据：