（2017）粤0604民初4926号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-08-07
案件名称
成建文与陈英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成建文,陈英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4926号原告成建文，男，汉族，1969年5月21日出生，住广东省连州市。委托代理人陈宇凯，广东禅信律师事务所律师。委托代理人刘ＸＸ，广东禅信律师事务所实习律师。被告陈英，女，汉族，1976年3月11日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人崔建强，广东以泰律师事务所律师。委托代理人周友平，男，汉族，1972年8月28日出生，住陕西省南郑县。系被告丈夫。原告成建文诉被告陈英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序独任审判，并于2017年5月5日公开开庭进行审理。原告委托代理人陈宇凯，被告委托代理人崔建强、周友平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、解除原告与被告于2017年1月16日签订的购房定金合同；2、被告向原告双倍返还已收取的原告的购房定金10万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月16日，原告与被告达成购买位于佛山市禅城区江湾二路10号4座401房（房地产证编号：粤房地证佛字第010021****号）的房产的购买意向，为此原告以现金加银行转账方式向被告支付购房定金5万元，并约定于2017年3月1日签订正式的房屋买卖合同。但，被告在收取定金后，经原告不断催促，却迟迟不肯签订正式的房屋买卖合同，后，原告委托律师查询交易房产的情况，才发现被告的房产除了房屋按揭抵押外，还存在借贷他人款项的房产抵押。交易的房产根本不具备房屋过户的条件！为此原告委托律师发出通知要求被告在一周内自行办理解除房屋抵押的手续，并使得房屋具备过户的条件，但被告仍置之不理，使得房屋的买卖合同的签订及房屋过户交易实际无法进行。原告认为，被告在自身房产存在两个抵押，且根本无力立即归还所有欠款解除房产所有抵押，根本不具备出售和过户涉案的房产的条件的情形下，却仍恶意隐瞒房产的抵押情况与委托人达成出卖涉案房产的定金合同，该行为系典型的合同欺诈行为，并已构成合同违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称：一、被告同意解除合同。双方约定在2017年3月1日签订正式的房屋买卖合同书并办理二押解除手续。但原告要核查二押抵押权人的身份，所以签约时间推迟到3月6日。但3月6日，原告、被告及抵押权人到了不动产交易中心，准备签署正式的买卖合同并办理解除二押手续，但原告聘请的房屋中介公司没有到场，导致正式的合同没有如期签订。3月16日，原告发来短信说不要购买涉案房产了，即不愿意继续履行之前的合同约定，其行为属于违约行为；二、被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。1月16日，原告带房屋中介公司到被告家里实地查看房屋时，已查验了房产证原件，房产证上记载了抵押登记情况，被告未隐瞒房屋存在二押的事实。3月6日，双方约定签合同当天，被告邀请了抵押权人一同前往，由此可以看出被告一直愿意积极履行合同，并不存在违约；三、根据物权法及合同法理论，解除二押后房产是可以交易的，原告诉称被告的房产还存在抵押就断定房屋不具备过户条件是错误的。综上，被告不存在违约，原告的诉请没有法律依据，请求法院予以驳回。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告身份证、被告身份证,证明原被告的诉讼主体适格。被告无异议。2、定金收据、农业银行个人明细对账单，证明原告向被告交付购房定金5万元。被告无异议。3、不动产登记信息查询结果，证明被告恶意隐瞒房产的抵押情况与原告达成了根本不能过户交易的房产定金合同，证明被告存在合同欺诈。被告对证据的真实性无异议，被告没有向原告隐瞒房产存在二次抵押的情况，在原告带着中介公司第一次去被告所在地也是案涉房产实地查看房产，同时并查看房产证原件，房产证原件有注明二次抵押的信息，就说明原告是知道涉案房产有二次抵押的情况。4、律师函、EMS快递单及其邮寄回执及发票联、律师函短信发送截图（当庭出示手机查阅），证明原告委托律师发函要求被告解除房产抵押与原告签订房屋买卖合同进行涉案房产的交易，但被告置之不理。被告对证据的三性无异议。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对以上证据予以采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、短信截图（当庭出示手机查阅），证明是原告违约。原告对证据的真实性无异议，是原告发现被告房产有二次抵押，导致房产无法交易。原告提出要返还定金，但被告不返还定金也不解除合同。2、陈某的证人证言（陈某的证言为：被告向我借款40万元，把房产抵押给我。2017年3月，被告带着买方到中介公司确认我是抵押权人，并约好周一一起去房管局办理涂销抵押登记。约好的周一到了后，我、被告和买方夫妻到场，原本是由买方将被告的借款代为还清后我就解除抵押。但中介没有到场致使不能办理涂销。过了几天后，被告电话告知我买方带着新中介到被告家，我到被告家与买方、新中介一起商量解除抵押的事宜，协商由买方还借款、款项先由银行托管，涂销抵押后银行再将款项转给我），证明在交易过程中是原告违约，理由是：1、证人可以证明在房管局办理解除抵押登记，中介没有到场，是原告第一次违约；2、证人与原告、被告、中介到被告家谈妥了新方案但最后没有履行，是原告第二次违约。原告质证称双方签订定金合同时，被告向原告出示了房产证部分信息，没有出示抵押的情况，原告急于购买房产，但因为被告房产有二次抵押，原告找过几家中介，每次谈的方案都是原告愿意帮被告还清借款，代表原告有意愿去履行合同。3、微信截图（中介“钟总”与被告丈夫周友平的聊天记录，当庭出示手机查阅），证明被告一直积极促成交易。原告对证据的真实性不予确认。本院认证如下：原告对被告举证的证据1的真实性无异议，本院对证据1的真实性予以采信。证据2为证人证言，证人陈某到庭陈述，且其与被告不存在利害关系，该证人证言具有客观性，本院予以采信。证据3，被告出具了证据原件予以质证，本院对证据3予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月16日，原告拟购买被告名下所有的佛山市禅城区江湾二路10号四座401房，原告向被告交付了2万元定金，被告向原告出具《定金收据》，收据主要内容为：原告向被告支付5万元的购房定金，双方议定价格为868000元，签订正式合同时间为2017年3月1日、交楼时间为付完全款；原告把定金给了被告后，被告不得中途涨房价或者反悔不卖房，被告如有毁约，须双倍定金赔偿给原告。次日，原告再向被告转账3万元的定金。另查一，被告出售的房产存在两个抵押，第一顺位抵押权人为中国银行股份有限公司佛山分行、第二顺位抵押权人为陈某。2017年3月1日，原告与被告就解除抵押及付款方式进行协商，双方未订立房屋买卖合同。3月4日，原告、被告及第二顺位抵押权人陈某至中介处进行协商，约定3月6日至房管部门解除二押。3月6日，原告、被告及抵押权人陈某一起至房管部门准备办理解押手续，但中介人员未到场故未办理成功。之后双方又协商过一次如何解押及付款，但未能达成一致。2017年3月16日，原告向被告发出短信：还清贷款是卖方的责任，与买方无关。现在已经过了3月1日，你的房子还没还清贷款。我打算不要了，限你5天内还清5万元定金，否则委托律师要求双倍退定金。3月31日，原告通过律师以微信方式向被告发出《律师函》，要求被告尽快解除抵押并在解除所有抵押后与原告签订房屋买卖合同，否则追究合同违约责任。庭审中，被告明确同意解除合同，双方明确合同解除日期为《律师函》发出之日。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的购房定金合同是双方的真实意思表示，不存在违反法律法规的情形，合法、有效，受法律保护。结合原告的诉请及被告的辩称，归纳本案的争议焦点为被告是否存在违约行为。关于被告是否存在违约行为的问题。本院认为，被告在本案中不存在违约行为，理由如下：一、原告诉称被告隐瞒了房屋存在抵押的情形，被告对此予以否认，原告对其诉称的该事实未能举证予以证明。且按日常生活经验分析，原告作为购房者，理应会核实房屋的权属情况，只有在弄清房屋的权属情况后才会达成交易，故对原告的上述诉称不予采纳；二、原告与被告签订的购房定金合同其性质为预约合同，双方预约在3月1日订立正式的房屋买卖合同，但在正式签订合同时买卖双方就付款方式、解除抵押及办理过户等主要条款未能达成一致，导致正式的房屋买卖合同未能签订。合同未能签订的原因在于买卖双方未能达成意思表示一致，不能据此认为被告存在违约。关于合同解除的问题。原告与被告未能签订正式的房屋买卖合同，原告提出要求解除购房定金合同，被告在庭审中表示同意解除合同，且双方同意被告收到原告发出的律师函之日即3月31日解除合同，故案涉合同因双方协商一致而解除。关于双倍返还定金的问题。案涉合同因双方协商一致解除，合同解除后，被告应向原告返还其交付的定金5万元。而被告在本案中不存在违约行为，原告要求双倍返还定金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告成建文与被告陈英于2017年1月16日签订的购房定金合同已于2017年3月31日解除；被告陈英在本判决发生法律效力之日起十日内向原告成建文返还定金5万元；驳回原告成建文的其他诉讼请求。如被告未按本院指定的期间履行金钱给付义务的，则需按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1150元，财产保全费1020元，合计诉讼费用2170元，原告成建文负担1085元，被告陈英负担1085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年五月十二日书记员 罗凤华 来自